La terminología bancaria ya de por sí es bastante enrevesada: IPF, referencial más diferencial, permutas financieras, cédulas hipotecarias, bonos convertibles y un largo etcétera de productos y conceptos con nombres grandilocuentes.
Lo que ya es complicado de nombrar, se torna críptico si se utiliza el lenguaje bancario para decir otra cosa de lo que se quiere decir en realidad. Veamos algunas frases que oiremos en sede bancaria y su traducción, en relación a la concesión de préstamos hipotecarios.
Cuando nos quieren conceder la hipoteca:
Ni todos los bancarios quieren engañarnos ni todos los clientes queremos oír la verdad, pero para saber enfrentarnos a un empleado de banca “experimentado”, un pequeño traductor no nos irá mal. Veamos algunas frases y su traducción mundana.
Primero hay que tasar y después ya le podré dar las condiciones de la hipoteca
Mi recomendación es que vaya a otra oficina o banco. Le está timando o quien le atiende no tiene ni idea del proceso hipotecario y la fijación de precios. No hace falta tasar para saber el precio que le puede ofrecer una entidad, al menos no debería si tuviera precios estandarizados. Es cierto que depediendo del porcentaje de tasación que necesitemos suele ofrecer un tipo de interés u otro, pero nos lo tendrían que poder decir antes de tasar.
- Si sale por debajo del 70%, su hipoteca tendrá un interés de euribor + 0,50%.
- Si vamos entre el 70 y el 80%, euribor + 0,75%.
- Por encima del 80% de euribor + 1 en adelante.
Esta es una respuesta razonable que invita a pagar por tasar la vivienda.
El IRPH es mejor que el euribor, porque es más estable
Si contrata como referencial el IRPH acabará, con casi toda probabilidad, más intereses que con el euribor. Pero a quién le importa sabiendo qué es más estable? A ti, claro.
Sólo pagará 600 euros al mes, menos que un alquiler
Salvo que le ofrezcan estas condiciones en una hipoteca a tipo fijo, el señor con traje le está invitando a caer en el timo de la estampita. La cuota inicial no importa, lo importante es el referencial y el diferencial. Hay que hacer varias simulaciones y estudiar el cuadro de amortización de la hipoteca.
Mi consejo es tomar un escenario en que el euribor esté sobre el 5,5%, sumar el diferencial y calcular la cuota resultante. Si no la podríamos pagar, no solicitar esta hipoteca y no adquirir una vivienda de ese precio.
Para no concedernos el préstamo:
Sólo concedemos hasta el 80% de tasación, más sería ilegal
Este o bien no quiere ni estudiar tu hipoteca porque ve que no aportas ahorros, avalistas o dobles garantías, o bien tampoco sabe mucho de banca. No es ilegal conceder hipotecas por encima del 80%, simplemente no la podrán utilizar como garantía de emisión de títulos hipotecarios.
Yo se la he aprobado, me la han denegado los de Madrid
Puede ser, pero mira directamente a los ojos del director y pídele: ¿a qué departamento de riesgos ha saltado la hipoteca y por qué? Si titubea, le ha intentado colar un farol.
El proceso de aprobación hipotecaria tiene varios centros de evaluación de riesgos, y dependiendo del banco y del tipo de hipoteca, es posible que la oficina apruebe el riesgo pero salte la propuesta a un centro de decisión superior (Centro de riesgo de particulares de Madrid, por ejemplo) que la deniegue. Pero muchas veces, al menos hasta la crisis, la decisión quedaba en atribuciones de la oficina, que decidía aprobar o no la hipoteca. Y argumentar la denegación por parte de otro instancia era la forma más fácil de denegar una hipoteca.
El antídoto para que a uno no lo engañen es elegir bancos con personal profesional y la cultura financiera. Surte.
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