Fitch cree que la bajada de los pisos debería llegar hasta el 35%

Fitch ha advertido hoy de que la bajada de los precios de la vivienda en España debería llegar al 35% en los próximos dos años respecto a su pico máximo durante la burbuja inmobiliaria, motivo por el que mantiene una perspectiva negativa sobre las entidades financieras españolas para 2012.

Según la estadística de Fomento, la depreciación que acumulan los inmuebles desde máximos es del 19%, en términos nominales y del 26% en términos reales, por lo que restaría un ajuste adicional de entre el 16% o 10%, según se tenga o no en cuenta la inflación.

Ha señalado que desde 2008 los precios de la vivienda residencial en España han bajado solo un 18% y que deberían ajustarse hasta un 30 o 35% como nivel máximo.
En este sentido, ha dicho que Fitch espera que las entidades financieras incrementen el ritmo de venta de activos adjudicados para que ello haga presión en los precios de las viviendas. leer más

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El precio es la única solución para dinamizar el mercado de la vivienda

El jefe de estudios de idealista.com, Fernando Encinar, asegura que el precio sigue siendo “la única vía” para dinamizar el mercado de la vivienda, ya que la demanda está “más viva que nunca” y los bancos siguen firmando hipotecas asegurando al 100% la viabilidad de las operaciones.

En una nota de prensa, Encinar reacciona así al conocer los datos publicados por el INE, que ponen de manifiesto que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 42% en septiembre en relación a igual mes de 2010, hasta situarse en 30.808.

Sin embargo, Encinar asegura que los datos demuestran que, de forma anualizada, se constituyen 370.000-380.000 hipotecas, un número que nada tiene que ver al de los años álgidos de la burbuja, pero más proporcional a la creación de hogares en España. Leer más

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Claves para la venta de un piso

Que no cunda el pánico. Vender una vivienda no es fácil en tiempos de crisis, pero tampoco es una tarea imposible. Los expertos recomiendan no resistirse a bajar el precio y no demorar la venta a la espera de ofertas mejores.

La crisis se ha cebado en el mercado inmobiliario. Según la agencia de tasación Tinsa, hoy un piso vale casi un 24% menos que en diciembre de 2007, cuando la burbuja tocó techo. Por eso, vender una vivienda se ha convertido es una tarea titánica para muchos, que se desesperan al ver pasar los meses a la espera de un comprador, mientras el valor de su piso se deprecia.

Para vender rápido y bien, las agencias inmobiliarias aconsejan marcar un precio acorde con la realidad del mercado y no demorar la venta a la espera de ofertas mejores. Es probable que nunca lleguen.
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Distintos expertos opinan sobre los cambios que podrán afectar a los agentes implicados en el sector inmobiliario

En diez años se producirá una vuelta progresiva a la normalidad del mercado pero será lenta. El gran exceso de vivienda actual –que calculo entre bancos y promotores en más de 1.500.000 viviendas– será muy difícil de absorber en diez años. Una parte de este stock se convertirá en vivienda social porque no habrá demanda para la venta libre.

Con estas palabras, Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, y director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la institución, recopila factores a tener en cuenta para el futuro del sector: el papel de promotores y entidades financieras y el establecimiento, por la fuerza de la lógica, de nuevas formas de gestión de los activos inmobiliarios.

El cliente será el que tenga capacidad de decidir a partir de ahora
A pesar de lo difícil de establecer previsiones sobre una base tan inestable como la actual –al menos, siempre habrá margen de mejora–, varios expertos, como Bernardos, nos aportan su visión a medio-largo plazo de lo que puede ocurrir en el sector inmobiliario. En el caso de Ignacio Gómez Loarte, delegado zona centro del departamento de residencial de Jones Lang LaSalle, aporta algo de luz al porvenir y, de paso, pone el foco en el cliente: «Existen importantes diferencias coyunturales entre la crisis de los noventa y la crisis actual. Cabe ser algo optimista fundamentalmente por una razón… y es que ya llevamos realmente 4 años de crisis inmobiliaria. Lo que sí está claro es que llega el momento del cliente, de sus necesidades y posibilidades: cuántas veces hemos oído en una caseta de venta al comercial la expresión… esto es lo que hay y no se pueden hacer cambios, usted sabrá si le interesa. Eso se ha acabado».

¿Nuevos «booms»?
En pocos sectores como el inmobiliario, dinero equivale a confianza y de ahí a perder la perspectiva no hay mucho camino a recorrer. Los indicadores económicos y, sobre todo, la cruda experiencia, no hacen pensar en nuevos booms. No obstante, el profesor Bernardos tiene algo que decir al respecto: «Siempre después de una burbuja inmobiliaria hay una explosión, en la que gente se hace millonaria y luego se arruina. La historia está llena de burbujas. En este caso, lo que ha ocurrido es que el sector inmobiliario ha sido socio del financiero, pero creo que pocas enseñanzas se pueden extraer, porque si al Gobierno le interesa generar un boom inmobiliario volverá a pasar, dependerá de los objetivos de las autoridades económicas. No descarto otra burbuja, pero tendría que haber una burbuja crediticia».

Para que haya otra burbuja tendrá que haber primero otra burbuja de crédito
En el caso de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, no cree que el mercado cometa los mismos errores: «A largo plazo los mercados son cíclicos y, por tanto, en un periodo de 10 años, asistiremos a nuevos crecimientos del mercado. Sin embargo la necesaria prudencia acumulada en estos años de crisis nos dice que los picos deberían ser más suaves y que el alquiler debe jugar un papel importante en esta suavización de los ciclos». Entretanto, González apela a la prudencia a la hora de conceder las hipotecas: «El único límite debe ser la administración prudente de los riesgos y en ese camino estamos trabajando, tanto las entidades financieras como las Administraciones».

Fuente: http://www.abc.es

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 Distintos expertos opinan sobre los cambios que podrán afectar a los agentes implicados en el sector inmobiliario

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Sobredosis

greenspan1 SobredosisEse es el título de un documental sueco  que en apenas 45 minutos intenta explicar el origen de la actual crisis financiera sobre la base de que en realidad todo comenzó con las políticas aplicadas para resolver la burbuja de las .com y el impacto psicológico del 11-S. De hecho, es en esa fecha donde empieza el relato con la imagen de Greenspan asegurando que la economía se recuperaría y sus autores criticando la fuerte bajada de los tipos de interés que la FED decidió. De hecho, señala que en las memorias que el expresidente de la FED publicó él reconoció el riesgo de generar una enorme burbuja debido al abaratamiento excesivo del dinero. Explica que los bajos tipos de interés durante un gran periodo de tiempo conducen a inversores particulares y empresas financieras a asumir más riesgos para conseguir mayores rentabilidades y favorecen el excesivo aumento del crédito. Esto es tan sabido que cada vez que se vislumbra la salida de una recesión lo primero que hacen los bancos centrales es elevar los tipos, y así evitar un sobrecalentamiento.

Salen unas imágenes de la CNBC de verano de 2006  en las que el analista P.Schiff dice textualmente: “Cuando veas a la bolsa derrumbarse y estallar la burbuja inmobiliaria toda esa riqueza ficticia se evaporará y todo lo que quedará es una gran deuda” mientras otro personaje intenta disimular una sonrisa sarcástica. Él hace responsable a la FED del alto endeudamiento del ciudadano norteamericano. Y añade que como el estado garantiza los depósitos personales, había muy poca preocupación por lo que hacían los bancos. Es más, en la teoría de que la vivienda siempre sube y que si no lo hace, basta con devolver la casa al banco, se creó una falsa seguridad en el hipotecado medio. Respecto a la crisis inmobiliaria, salen unas imágenes de Bush en 2002 identificando como parte del sueño americano el ser dueño de una casa. Y explica cómo, ante la subida de precios inmobiliarios, se generalizó la utilización de la garantía hipotecaria para conseguir créditos al consumo que los bancos raramente negaban.

Vernon Smith, nobel de economía en 2002 y considerado experto en burbujas, también advirtió de ello. Se hace una especial crítica a las 2 agencias hipotecarias creadas por el Congreso y avaladas por el estado pero de capital privado –Fannie Mae y Freddie Mac- especializadas en dar créditos a personas sin recursos, algo que los políticos de ambos partidos aplaudían como motor de crecimiento a pesar de su obvio riesgo. En concreto salen escenas de Bush animando a adelantar incluso la entrada de la hipoteca a las personas de bajos ingresos para que así pudieran ser propietarios. La excusa del presidente americano era hacer accesible la vivienda y frenar el alza de los precios pero provocó que se acelerara la subida. Las hipotecas concedidas, y eso ya es familiar para todos, se titulizaron, las agencias las sobrecalificaron confiados en un aumento permanente de valor de las propiedades inmobiliarias y fueron vendidas por medio mundo, contagiando el riesgo de esos créditos que nunca debieron concederse. P.Schiff  denuncia la corrupción del sistema en la que el estado autoriza a las agencias que son pagadas por los colocadores de la deuda…¿cómo no iban a ser serviles si era una relación “incestuosa”? Y lo denomina como la antítesis del libremercado.

Verano de 2005: en unas imágenes se ve a una periodista interrogando a Bernanke sobre la posibilidad de una bajada de precios del mercado inmobiliario, ¿Su respuesta? “No creo que eso ocurra porque nunca tuvimos una baja en los precios de las viviendas a escala nacional” En 2006 era nombrado sucesor de Greenspan. Justo en ese año la vuelta al alza de los tipos de interés dificultó la refinanciación de muchos créditos y si bien el crash no vino hasta finales de 2007 y 2008, ya se podían ver señales claras de bajadas en los precios de la vivienda. De nuevo unas imágenes de Bernanke en febrero de 2007 negando la extensión del efecto de las hipotecas subprime y lo saludable del mercado inmobiliario recalcan lo falso o equivocado del discurso de este personaje tan querido por los mercados financieros. Ese mismo verano aún anticipaba que en 2008 se crecería más que en la segunda mitad de 2007 pero eso era imposible y él debía saberlo ya que al bajar los precios de los activos inmobiliarios, empezaron las prisas por colocar todo el papel que estaba supeditado a que esto no pudiera ocurrir… y empezó la actual crisis financiera. Bear Stearns, Lehman Brothers, Fannie Mae, Freddie Mac… de repente se descapitalizaron y se quedaron sin posibilidad de obtener más liquidez.

El documental insiste que las “soluciones” ofrecidas para la actual crisis son iguales a las de las .com, ya que en ambas se está inflando de nuevo una burbuja, sólo que la actual es aún más grande y global: “la burbuja del rescate” caracterizada por los “planes de estímulo” originados en septiembre de 2008, tras la quiebra de Lehman y el miedo y la retracción del crédito que provocó. De nuevo salen las imágenes de Bush anunciando un plan para salvar al sistema financiero inyectando dinero a todos los bancos para que no se supiera quién era el que realmente lo necesitaba y frenar el pánico. Todos los políticos de todos los países y todas las ideologías se sumaron a esta política. David Walker, interventor general de los EUA desde 1998, renunció a su cargo entonces al advertir que puede que los rescates fueran necesarios pero que no se podía permitir el despilfarro de dinero público que supuso sin definir objetivos, sin seleccionar las entidades que merecían la inyección y sin establecer normas claras sobre lo que los bancos podían hacer y no hacer con ese dinero. Algo similar ocurrió con GM y Chrysler, que amenazaron con un importante aumento del desempleo si no les ayudaban pero como afirma Megan McArdle, analista de la revista The Atlantic, hubiera resultado más barato dar ese dinero -100 mil millones de $- directamente a cada uno de los trabajadores.

La FED a finales de 2008 bajó los tipos de interés a prácticamente 0%, intentando arreglar una crisis de crédito animando a que hubiera más créditos, como resume P.Schiff la solución fue: “Animemos a los endeudados a que se endeuden más,  ayudemos a apostar a los excesos en Wall Street e imprimamos dinero para los bancos”. Tras ofrecer la imagen de Obama en 2009 anunciando su plan de estímulo “el más radical en la historia”, seguidamente hace un seguimiento de algunos de los gastos que se hicieron con este dinero, como repavimentar la acera donde Julia Roberts compraba en tiendas de lujo en “Pretty Woman”  y denunciando –con ejemplos- todo el dinero perdido en burocracia y malas elecciones. Según D. Walker dos tercios de todo el paquete de estímulo se gastó en actividades que nadie quiso pagar durante los años de bonanza económica (creo todo esto recuerda al Plan E español) y que se aprovecharon del aumento del gasto público para conseguirlas.

El documental entra en sus últimos minutos en una dinámica muy pesimista e insiste en que si las medidas de 2001 produjeron un crecimiento ficticio durante 6 años, esta vez las de 2008 y 2009 aún reducirán más sus efectos benéficos en el tiempo ya que la deuda se ha multiplicado y es que todo lo que se ha hecho para recuperarnos de la crisis es lo mismo que nos llevó a ella: bajos tipos de interés, endeudamiento masivo, salvamento del sector financiero… Y aparece la imagen de Obama en enero de 2010 asegurando que lo peor de la tormenta había pasado gracias a todo ello. También describe el contraste entre la subida de las bolsas, los beneficios de las multinacionales e incluso la recuperación de algunas zonas ricas del país en contraste con la opinión de un simple barbero.

Bush creó durante su mandato más deuda que todos los presidentes de la historia de los EUA juntos y Obama va a superarle” si bien insiste en que el problema es de todas las naciones desarrollados que copiaron el mismo sistema. Advierte que incluso los EUA pueden perder su categoría de AAA y lanza una pregunta muy actual: ¿Si la quiebra de Lehman fue tan grave y al fin y al cabo era sólo un banco, qué pasará si el siguiente en quebrar es una nación? Habla de Islandia y de Grecia pero advierte que Italia, España, Portugal o Reino Unido tienen problemas similares. Y finaliza denunciando que se están inflando muchas burbujas y alguna de ellas estallará originando una profunda depresión porque nos habremos quedado sin armas para combatirla y estamos hipotecando el futuro de nuestros hijos.

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