El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi) reclama medidas destinadas a promover la movilidad geográfica en el ámbito laboral a fin de reactivar el mercado del alquiler.

Asimismo, el organismo propone que se potencie el arrendamiento financiero con opción de compra de forma que se creen entornos en los que se facilite a las entidades financieras la salida del “stock” inmobiliario hacia el mercado del alquiler.

Para ello, el colegio cree que también se debería mejorar la fiscalidad de la renta, tanto del arrendador como del arrendatario, al tiempo que se impulsan los planes de vivienda protegida cuya opción prioritaria de desarrollo sea el alquiler.

Por otro lado, subraya la necesidad de introducir elementos que flexibilicen el sistema normativo en el ámbito fiscal, administrativo o procesal, y en unificar criterios entre las comunidades autónomas con el objetivo de establecer un marco estable que permita ahorrar costes administrativos y agilice los trámites.

En este sentido, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid destaca que aún está pendiente mejorar la fiscalidad en la transmisión de inmuebles y apuesta por introducir el arbitraje entre los consumidores y los bancos en ciertos supuestos.

Con respecto al mercado hipotecario, el colegio insiste en que se deben introducir medidas para reactivar el mercado, que deberá ser más transparente, y hacerlo más asequible a los consumidores.

La institución reclama nuevas fórmulas que faciliten la financiación de los promotores inmobiliarios y de las empresas del sector para conseguir inversiones en el mercado y medidas fiscales para favorecer la actividad de los proyectos emprendedores en el sector, lo que podría hacerse en el ámbito de la rehabilitación.

Asimismo, aseguran que la dación en pago es una medida positiva aunque tendrá un alcance limitado y piden que se profesionalice la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria.

fuente: http://www.expansion.com

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Propuestas de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid para mejorar el mercado inmobiliario

Continuamos con las cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (ver primera y segunda parte). Para amenizar el artículo lo ilustro con una foto de Scarlett Johansson, quien por cierto, lo ha dejado con Sean Penn y por tanto está libre.

Tragedia de los comunes

La tragedia de los comunes es una situación en la cual múltiples individuos, actuando de manera independiente, agotan un recurso compartido, incluso cuando no le interesa a nadie hacerlo. El mejor ejemplo actual de esto son los pescadores. Nadie es dueño de las poblaciones mundiales de peces, son un recurso compartido. Los peces son algo que se consume en todo el mundo, y, como resultado, hay muchos pescadores compitiendo por ellos. Cada pescador intentará pescar todos los peces que pueda para maximizar sus beneficios. Sin embargo, es también interés del pescador el mantener las poblaciones de peces sostenibles, es decir, dejar peces suficientes para que se repueble, de modo que puedan quedar más peces para pescar. Si cada pescador se preocupase por la sostenibilidad, y deberían hacerlo si no quieren tener que buscar otro trabajo en el futuro cercano, ellos trabajarían para preservar las poblaciones de peces. He aquí el problema: falta confianza. Un pescador que actúa con responsabilidad y limita la cantidad que pesca saldrá perdiendo si los demás pescadores no lo hacen. Los otros pescadores cogerán más peces que el, ganarán más dinero y terminarán igualmente con la población de peces. De modo que, cada pescador, creyendo que los demás cogerán más peces de lo que es sostenible, cogerá todos los que pueda, y así se agotarán los recursos de peces del mundo, aunque nadie los quiera desperdiciar.

Tragedia de los anticomunes

Lo opuesto a la anterior tragedia de los comunes, la de los anticomunes, es una situación en la que demasiados propietarios (y burócratas) desalientan el cumplimiento de un resultado deseable a nivel social. Un ejemplo clásico son las patentes. Si un producto necesita varios componentes o técnicas patentadas por diferentes personas o empresas, esto hace que sea difícil, que se gaste mucho tiempo y que sea muy costoso el negociar con todos los propietarios, y puede que el producto no se llegue a producir. Esto puede suponer una gran pérdida si el producto es muy demandado o tendría grandes beneficios sociales. Todo el mundo pierde en esta situación, los propietarios de la patente, los fabricantes potenciales y los consumidores que hubiesen comprado el producto.

Hecho interesante: Un único microchip contiene hasta 5.000 patentes diferentes. Nadie puede crear un microchip salvo que todos los propietarios de las patentes acuerden conceder sus derechos.

1 kilo

Hoy el kilo de euros cotiza más caro, sobre todo si se pesa en billetes de 500 euros, ya que si uno de estos billetes pesa 1,14 gramos, mil billetes serían 1,14 kilos, y en dinero representarían unos 83 millones de las antiguas pesetas. Siguiendo esta misma relación, 877 billetes de 500 euros pesan exactamente un kilo. Así que el famoso «kilo» de El Cordobés ahora serían 72,96 millones de pesetas.

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Cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (III)

Una de las múltiples aficiones y trabajos a los que me he dedicado ha sido la intermediación hipotecaria. Un malvado agente económico, si escuchamos a determinadas asociaciones de consumidores de banca. Un enemigo de la salud financiera de las familias, un aprovechado de las debilidades ajenas.

No voy a negar que en el sector de los brokers de hipotecas haya habido mucho mangante. Y los seguirá habiendo, si bien al menos ahora tenemos una normativa de protección al consumidor específica.

Se preguntará el lector por qué hablo de los intermediarios, si se supone que voy a criticar la concesión de préstamos hipotecarios. Los pérfidos agentes hipotecarios hemos acosado a los bancos, para que aprobaran operaciones de sobreendeudamiento a familias que no sabían ni lo que firmaban; posiblemente, en cuanto al desconocimiento del particular.

Viene siendo habitual, cuando hablamos de temas bancarios, confundir al ciudadano haciéndole mirar hacia otro lado. Sin los bancos, que concedieron las hipotecas, los intermediarios poco mal habrían podido hacer. Si un intermediario sin escrúpulos plantea al banco una reunificación de deudas que no soluciona el problema de sobreendeudamiento familiar sino que lo agrava, ¿no es la entidad financiera la que debe denegar la operación y hacer entrar en razón al cliente?

¿Acaso el banco no debería haber elegido a sus intermediarios con criterios de profesionalidad y solvencia? Evidentemente no habrían existido apenas reunificadoras de deuda tipo chiringuito financiero si los bancos no lo hubieran permitido. Y en cambio el debate público fue lo malo que eran los brokers, cuando en realidad lo que inyectan es competencia bancaria, pudiendo asesorar de forma independiente al cliente y negociando las condiciones en una posición de mayor fuerza.

Con las ejecuciones hipotecarias se ha tratado de seguir la misma estrategia, si bien me alegro de que la opinión pública se haya indignado y percibido, en cierta forma, de la propaganda oficial bancaria. La culpa es de las familias que han querido especular con las casas o vivir por encima de las posibilidades. O una que más gusta a la gente, qué los promotores y constructores, en su afán de hacerse ricos, han financiado promociones ahora fantasmas y se han cargado la economía.

El truco es genial, digo una verdad a medias para esconder la mayor: qué ha sido la banca la que ha permitido y promocionado estas actitudes suicidas de las familias y empresas del sector de la construcción. Y cuando se pone en evidencia esta realidad, muchos se tragan el sainete “la culpa es de todos“. De todos será, pero no en el mismo grado, no me cansaré de repetirlo.

Toda esta disquisición metafísica viene a colación de la intervención del Banco de España de la antaño perla del Mediterráneo, la CAM. Junto con Citi, Santander Consumer, BBVA, Banesto y algunos más, la CAM fue una de las que aprobaba hipotecas subprime a granel, al menos en mi tierra y en determinadas épocas.

Me hacía gracia la política de riesgos, aceptando sólo hipotecas al 80% de tasación (en teoría una actitud conservadora de concesión de hipotecas); era tragicómico porque al final aceptaban tasaciones con valoraciones desorbitadas, para financiar el 100% de la compra más gastos. Si sólo se quiere financiar una cantidad determinada, lo que hay que hacer es marcar el límite en función de la compra-venta, no de la tasación.

Por otra parte, no se solicitaba documentación original al cliente. ¿Imagináis vosotros dar 200.000 euros a una persona sin pedirle más que el DNI, como comprobante original? No era precisamente la mejor forma de descubrir engaños, una fotocopia negruzca de la nómina.

Y ya tenemos dos claves de la morosidad del sector particular en la CAM. No he hablado de conceder hipotecas a gente que llevaba menos de un año de vida laboral en España, a temporales, aceptar ingresos no oficiales y un largo etcétera de criterios de riesgo inexplicables.

No quiero ni imaginar los desmanes que se han producido en los préstamos promotor. Entraba un gañán (con perdón de los grandes profesionales de la construcción y la promoción), pedía un millón de euros para una nueva promoción y salía con el pan debajo del brazo. Y ahora la culpa es de los promotores especuladores. ¿Y del banco?

Los gestores de las entidades financieras que han arriesgado más dinero de sus depositantes de lo prudente, los políticos que han metido sus zarpas en los consejos de administración de las cajas, los reguladores bancarios que no han hecho bien su trabajo, ¿van a responder por ello?

Desde luego las familias que han perdido su hogar y han sido expulsados del sistema han respondido de sus errores, con todos sus bienes presentes y futuros. Ha llegado la hora de hablar claro y dejar de engañar a la opinión pública. Hay personas y dentidades que deben responder de sus errores, no sólo los ciudadanos.

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Crítica abierta a la concesión de hipotecas

Se denomina lobby (del inglés “entrada”, “salón de espera”) o sala de espera a todo aquél grupo de presión que, por medio de distintas estrategias, trata de influir en centros de poder ejecutivo o legislativo con el fin de favorecer sus propios intereses o los de aquellos a quienes representa. Los lobbies no suelen participar directa y activamente en política (por lo que no suelen formar su propio partido), pero sí procuran ganarse la complicidad de algún grupo político que pueda terminar aceptando o defendiendo los objetivos del lobby.

Estos suelen ser filósofos, economistas, sociólogos, políticos retirados, periodistas; expertos de diversos ámbitos y especialidades que optan por convertirse en vehículos de transmisión entre las demandas de los clientes que los contratan y las Cámaras Legislativas.

Cuando parecía que las sombras que caían sobre Grecia (y por consiguiente, Europa) se habían disipado, nuevamente los temores de los inversores hicieron que las bolsas tengan su “Black Monday” y los precios de algunos activos (mayoritariamente bancarios) caigan en picada.

Esta caída se da justo en el comienzo de la temporada de reporte de ganancias para las empresas americanas, en meses en los cuales el volumen suele disminuir notablemente por las vacaciones del verano boreal.

El rumor que circula entre los operadores es que los líderes Europeos habrían cambiado de opinión con respecto a Grecia y ahora serían más proclives a soltarle la mano y obligarla a declarar un default parcial de su deuda, lo cuál incrementaría las dudas que existen con respecto al efecto contagio en el resto de los países de la eurozona.

Italia, país que siempre se consideró como uno de los de “segunda importancia” en cuanto a la gravedad de la crisis (detrás de Irlanda, Portugal y España) concentra ahora la preocupación por parte de la comunidad financiera, y la tasa que pagan sus bonos aumentó drásticamente en los últimos días, coincidiendo con el anuncio de Silvio Berlusconi sobre su renuncia a presentarse como candidato para las próximas elecciones (tendrá información privilegiada de lo que se viene?). Los analistas italianos más pesimistas creen que es probable que ni siquiera llegue a concluir su mandato.

Sumado a todo esto, los datos macroeconómicos dados a conocer en las últimas jornadas para la economía americana dan cuenta de que la velocidad de la salida de la recesión que comenzó con la explosión de la burbuja de las hipotecas en 2008 no está siendo la esperada, ya que la creación de empleo continúa siendo débil y el gasto de los consumidores no se decide a repuntar. Como si fuese poco, los republicanos siguen poniéndole palos en la rueda a Barak Obama en temas de presupuestos fiscales y gastos, llevando la situación al límite ante la atenta mirada de las calificadoras de riesgo que ahora buscan actuar de manera más severa que de costumbre para no ser nuevamente acusadas de cómplices en derrumbes no previstos.

Pero…como se llegó a esta situación tan complicada? La respuesta es muy simple: gracias a las políticas neoliberales de libre mercado que terminaron comprobando lo que las finanzas del comportamiento vienen advirtiendo desde hace ya más de una década. El “espíritu animal” de Adam Smith fue el error de cálculo más grosero de la historia económica moderna.

Veamos porqué.

De la mano invisible al favoritismo empresarial.

La teoría de la mano invisible (pilar de las ideas capitalistas) nos dicen, al mejor estilo Gordon Gekko en la película Wall Street, que la codicia es buena para el conjunto de la sociedad. En el afán de hacerse cada vez más rico, un empresario monta su empresa y genera puestos de trabajo, estimula el crecimiento de las empresas proveedoras de insumos al comprarles el material necesario para su producción y paga impuestos.

Hasta aquí todo bien: el problema nace cuando, apoyados en esta teoría, el poder de lobby de los círculos empresariales comienzan a presionar al gobernante de turno para conseguir beneficios fiscales extraordinarios. La teoría que sigue a este razonamiento (siempre sobre las bases del libre mercado, la mano invisible y el espíritu animal) es que si a las empresas les alivian su carga impositiva, ese dinero extra se destinará a crear puestos de trabajo y aumentar la producción. Resumiendo: la empresas invertirán el dinero de manera más favorable para la sociedad de lo que lo haría el “ineficiente y corrupto” estado. Por ende, deberían pagar menos impuestos y poder traer, cada tanto, el dinero generado en el exterior, de manera de poder invertirlo en el país y comenzar a hacer girar la rueda económica. La ecuación pareciera ser simple: Empresas + Dinero Extra = Más Producción y Puestos de Trabajo.

Estas ideas dominaron las últimas dos décadas desde el epicentro de los EEUU, y los resultados están a la vista.

Dos burbujas financieras en menos de diez años, los índices bursátiles de los países desarrollados que se encuentran en los mismos niveles ahora que en el año 1999 (habiendo desperdiciado ya 13 años) y Europa con la soga al cuello.

¿En que fallan “ingenuamente” los lobistas?

El lobo se equivoca y perdemos todos.

La historia económica reciente ha demostrado que la ecuación expuesta no se cumple, ya que, cuando las empresas fueron favorecidas con beneficios fiscales y otras políticas (como las que llevaron a cabo de manera salvaje George Bush y otros líderes mundiales) ese dinero se usó para gastos innecesarios y ostentosos, recompra de acciones, pago de dividendos y cancelación de deudas anteriores (en el mejor de los casos) pero no fue bajo ningún punto de vista reinvertido en aumentar la oferta y crear puestos de trabajo.

La realidad marca que no es mayor dinero en manos de las empresas lo que aumenta la oferta. Lo que hace que esto suceda es, como se enseña en las primeras materias de economía de cualquier universidad, el aumento de la demanda.

Y para que aumente la demanda hay que poner dinero en los bolsillos de las personas que tiene una mayor propensión marginal a consumir, es decir, las de menores ingresos.

La mejor forma de que esto suceda es que el estado cree puestos de trabajo de manera directa, evitando caer en el clientelismo pero haciendo girar la rueda de manera inversa a como lo viene haciendo últimamente.

La ecuación que realmente habría que llevar a la práctica es: Personas de Bajos Recursos + Dinero = Aumento de Demanda

Y luego: Aumento de Demanda= Aumento de Oferta.

Cuando la rueda comienza a girar de esta forma, son las empresas las que se ven obligadas a invertir para poder calzar una demanda creciente.

Pero para que eso suceda hace falta primero enfrentar a los poderosos lobistas que hunden a las empresas que equivocadamente representan al sumergirlas en una poderosa y negativa contradicción: ganar dinero sin correr ningún riesgo a costa del bolsillo de los consumidores, que terminan pagando los dividendos de los accionistas.

Por lo menos hasta que todo explote y no hay más dinero ni en uno ni entro lado.

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Los lobistas son los lobos; nosotros: su presa.

Algunas de las preguntas que voy a intentar contestar en esta ocasión las deberíamos formular a los dirigentes en la sombra del Club Bilderberg, especialmente la posibilidad de resetear la economía para librarnos de los virus que la invaden. El problema es que tal vez sea el propio Club uno de los laboratorios de patógenos económicos, así que me temo que tampoco nos servirían de mucho sus respuestas.

Nos dice No tengo nombre:

Hay gente que cree que la hiperinflación será una consecuencia necesaria de los ríos de dinero que se han introducido en la sociedad para intentar detener la crisis financiera. ¿Como se introduce ese dinero?, porque a mí nadie me ha regalado un duro. Y si se lo dan a Botín, a lo mejor quiero mi parte. Y el BCE creo que tiene prohibido (risas) comprar deuda de los estados.

¿Como se pone ese dinero en funcionamiento? ¿El Helicóptero de Bernanke puede llegar a verse algún día?.

¿La hiperinflación llegará?. ¿Otra vez se repetirá Weimar?

Muchas preguntas para un humilde economista de provincias. Vayamos a lo simple, así diré menos sandeces:

El dinero no existe. Es una convención social, un engaño colectivo o una muestra de sintonía global, según se mire. Sí, lo admito, de simple no tiene nada mi sentencia; lo cual no significa que tenga tampoco ningún sentido. A los economistas nos gusta utilizar conceptos complejo para esconder nuestras carencias. Llevo más de 10 años estudiando y aún no entiendo qué es el dinero, esta es la realidad.

De lo que sí entiendo es de recursos escasos. De eso va la economía, de explicar cómo se reparten en el mundo los recursos (no de repartilos, para eso están los poderosos y los ciudadanos revolucionados, que también importan). El dinero, en su esencia, no es más que una forma de reparto de la riqueza. Los ricos necesitan una forma de atesorar su poder, y el dinero lo es. Guardar vacas en una caja fuerte no es posible, billetes sí.

El dinero también es una forma de intercambiar recursos, ya que pagar un cuarto de vaca para llenar el depósito de nuestro coche no es práctico, ni higiénico.

Ya los romanos experimentaron el efecto de intentar engañar a los ciudadanos en base a quitar valor a las monedas: la devaluación del denario. Si la moneda cada vez vale menos (para la consciencia colectiva), hay que pagar más para adquirir la misma cantidad de productos y servicios. Y los precios cada vez suben más.

El concepto de hiperinflación  yo diría que en esencia es una época de desconfianza colectiva. Los precios (lo que nos piden de dinero por un bien o servicio) suben sin parar, los agentes sociales internalizan que cada vez van a subir más y el virus se instala en la economía.

Una definición formal de hiperinflación podría ser:

Aumento muy elevado de precios de forma descontrolada, al mismo tiempo que la moneda pierde valor.

Introducir dinero en la economía de forma exagerada puede producir hiperinflación. Las naciones (o las organizaciones supranacionales como la UEM) tienen el monopolio del dinero legal (al menos de momento), mediante la política monetaria de sus Bancos Centrales. La explicación técnica de cómo generan masa monetaria no la acabo de entender ni yo, por tanto no os la voy a explicar.

Pero el concepto es sencillo, y con el denario lo entenderemos perfectamente. Si mi moneda cada vez tiene menos plata (en las economías modernas cada vez hay más billetes impresos de 500 euros), y la gente se da cuenta, me va a pedir más monedas para venderme el mismo cerdo ibérico. Y si esta desconfianza en el valor de la moneda se instaura en el imaginario colectivo, cada vez se pedirá más por el mismo cerdo. Además los consumidores intentarán atesorar más cerdos, ya que esperan que su precio siga subiendo (inflación esperada), y la hiperinflación se inyecta en el sistema.

No creo que se repita Weimar, ya que los mecanismos de control inflacionarios están muy desarrollados en nuestras economías. Pero la clave para evitarlo es no crear más moneda (oferta) que bienes o servicios reales (demanda). O engañar al colectivo para que no se de cuenta (y la propaganda económica está mucho mejor desarrollada en estos momentos que en tiempos de Roma).

Un visitante anónimo nos “pregunta”:

La economía actual parece un ordenador que está infectado con multitud de Virus, Malware, etc… Limpias una cosa y se infecta otra….
¿ No se podría hacer un “Formateo” de la Economía y “volver a instalar el sistema operativo en limpio”?

Limpiar de virus la economía significa tener una economía sana, producir bienes y servicios a precios competitivos, no endeudarnos más que para proyectos cuya rentabilidad futura sobrepase el interés de la deuda, crear un clima de confianza en el consumidor…

No tengo la receta para limpiar de malware nuestras economías, pero el sentido común ayuda mucho. El gran problema es que o bien el virus actual se les ha descontrolado a sus creadores (los del Bilderberg y demás hackers), o bien sigue la pauta marcada por sus creadores (enriquecer más a los ricos); desde luego no creo que los políticos que se supone nos representan tengan ni idea de cómo formatear de nuevo nuestra economía. Tal vez surja un grupo de Anonymus económicos que acabe destruyendo el virus creado por los poderosos. No creo que nada sea casual, en lo que estamos viviendo. Pero tampoco admito que los individuos no podamos influir en los acontecimientos. Sí podemos.

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La hiperinflación y los virus económicos: el Experto Euribor responde