Compara y aprende a calcular hipoteca
Cuando países desarrollados de la Europa Occidental se ven castigados por los inversores y se genera desconfianza sobre su solvencia, sorprende que un país como Japón, que lleva más de dos décadas en crisis y tiene una deuda pública que alcanza el 200% del PIB, pueda seguir colocando sus inmensas emisiones a tipos de interés [...]
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El dilema nipón
Nunca pensé que tener un blog de economía me llevase a escribir sobre tantos países, más que el blog del Euribor esto parece el Lonely Planet. A parte de los viajes para conocer las experiencias de Japón, Corea, Hong Kong y China, nos hemos recorrido medio mundo a golpe de quiebras, pasando por Irlanda, Islandia, Grecia, Dubai y [...]
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Portugal
¿Qué veis raro en esta foto de una tienda de brújulas?. Miradla atentamente.
Si os fijáis bien, todas deberían señalar al Norte pero cada una lo hace para un lado. Una posible explicación de lo que ocurre es que las brújulas tienen campo magnético y podrían interferir entre ellas. Esto me recuerda, de alguna manera, a lo que ocurre actualmente con las divisas, cada una gira para el lado que quiere e interfieren entre si. Carecemos de un punto de referencia universal que nos indique el valor real de cada una, cual es el Norte.
El otro día, el presidente del Banco Mundial escribió en el Financial Times un artículo acerca de la necesidad de regresar al patrón oro como base de cambio de las monedas. La idea básica es tener un punto de referencia sobre el que valorar las monedas.
Intentando entender mejor la raiz de los problemas, me topé con un interesante artículo del “The Economist” de Mayo de 2009 (un pelín largo, pero muy didáctico), titulado Brettonwood. Esto es lo que nos cuenta.
Todos los sistemas monetarios y económicos consisten en una lucha entre los “prestados”, que favorecen la inflación, y los “prestadores”, que están dispuestos a mantener el poder adquisitivo de la divisa. En democracia, esto es una batalla fluida. Los prestadores (en adelante, para simplificar les llamaremos bancos) tienen el poder y, por lo tanto, la atención de la élite política; los prestados suelen tener los votos.
Los bancos han impuesto periódicamente anclas monetarias en un intento de vencer al lobby de los prestados. Estas anclas son ideales en tiempos prósperos pero presentan dificultades durante épocas de recesión. El patrón oro no sobrevivió a la depresión. Para las naciones con escasez de oro, lo “correcto” era aumentar los tipos de interés para volver a revalorizar el oro; la austeridad que ello impuso al resto de la economía fue políticamene inaceptable.
La era de Bretton Woods sustituyó al patrón oro por el patrón dólar (a pesar del teórico vínculo de la divisa americana a los lingotes). El sistema funcionó bien durante más de dos décadas, ayudado por el boom económico de la posguerra, especialmente en Alemania y Japón, que empezaron el período con tipos de cambio subvalorados. Se desmoronó porque América se negó a pagar el precio nacional de cargar con el peso del sistema.
Cuando Bretton Woods fracasó, no fue inmediatamente obvio lo que le iba a sustituir. Los países europeos, concretamente, mantuvieron el deseo de establecer tipos de cambio fijos. Sin embargo, prevalecieron finalmente los tipos fluctuantes, en especial, para las principales divisas respecto al dólar: el yen y el marco alemán.
El problema para los bancos era que el sistema de tipos fluctuantes estaba basado en dinero (en papel) de curso legal. ¿Qué controlaría el instinto inflacionista de los gobiernos? La respuesta tardó un par de décadas (y de recesiones) en hallarse.
Una vez aceptado que los mercados podían establecer los tipos de cambio, no había necesidad real de controlar el capital; y una vez que el capital podía circular libremente, los gobiernos indisciplinados podían ser castigados por unos mayores rendimientos de las obligaciones. En consecuencia, los políticos intentaron reafirmar los mercados dándole un mayor poder a los bancos centrales, algunos de los cuales fijaron objetivos de inflación explícitos.
El sistema posterior al de Bretton Woods funcionó bien, dando lugar a un largo período de baja inflación y crecimiento estable conocido como la Gran Moderación. Sin embargo, una de las razones del aparente éxito —el crecimiento de India y China— podría haber provocado su desaparición. La adhesión de estas dos grandes naciones al sistema financiero internacional fue como una descarga eléctrica que ejerció una presión descendente en los tipos de interés.
Como ha señalado Stephen King, economista en HSBC, el resultado podría haber sido una deflación benigna que impulsó el nivel de vida occidental. Sin embargo, los bancos centrales lucharon por evitar unas consecuencias deflacionistas; el resultado fue la implentación de una política monetaria holgada que fomentó la burbuja de los activos financieros. Esta burbuja duró más de lo esperado porque el desbordamiento de los ahorros procedente de los mercados en desarrollo contuvieron el tipo libre de riesgos.
Ahora parece reconocerse que el objetivo de inflación no es suficiente. Dada la explícita garantía de los gobiernos detrás del sistema bancario, los bancos centrales deben controlar la estabilidad financiera y los precios de los activos. Al mismo tiempo, algunos bancos centrales han adpotado (a través de la expansión monetaria cuantitativa) una política de creación de dinero para impulsar los mercados que también tiene el conveniente efecto secundario de financiar el déficit presupuestario. Eso es justo lo que los contrarios al dinero de curso legal temían que pasara a largo plazo.
Se producirá el mismo dilema de siempre. Tras haber gastado una fortuna en avalar a sus bancos, los gobiernos occidentales tendrán que pagar un precio en términos de impuestos más elevados para pagar el interés de la deuda. En el caso de países como Gran Bretaña o Estados Unidos, que tienen déficit comercial y presupuestario, esos impuestos más altos deberán cubrir los reclamos de los acreedores extranjeros. Dadas las implicaciones políticas de tal austeridad, la tentación será el impago cauteloso, dejar que sus divisas se deprecien. Los inversores sobreviven cada vez más a este peligro; el rendimiento de las obligaciones del estado a diez años está cerca de un punto porcentual por encima con respecto a principios de año.
Las naciones acreedoras tienden a establecer reglas y el nuevo sistema monetario global no podrá funcionar sin la aprobación de China, un país acreedor con controles de capital y una divisa administrada. Se ha dado por sentado que China tendrá que avanzar hacia el modelo occidental, pero ¿por qué no al revés? Los países occidentales adoptaron los mercados de capital libre, como Gran Bretaña adoptó el libre comercio en el siglo XIX, porque les convenía. ¿Será China ahora capaz de llevar la batuta? Por muy incómodo que sea para Occidente, es muy probable que el próximo orden monetario se realice en Pekín.
Para finalizar, os dejo una interesante gráfica que muestra por un lado el valor de Yuan Chino con el dólar y por otro las exportaciones a EEUU.
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Buttonwood
Me he comprado un coche, se que no es una buen momento para ello, que es una mala inversión y que el día en el que me lo den bajará de precio un 15% pero me apetecía. Seguramente muchos pensarán que es tirar el dinero, no lo quiero mirar desde el punto de vista económico, es una decisión meramente emocional. Cumplía años y he decidido darme un homenaje. Prefiero gastármelo en un coche a tenerlo metido en un banco del que cada día me fió menos.
¿No debería haberlo hecho cuando había ayudas estatales?. Creo que es muchísimo más importante obtener un buen precio en la compra del coche que las desgravaciones. El proceso de compra ha sido largo, he visitado cientos de concesionarios por Internet, he ido físicamente a 5 de ellos y he lanzado 3 ofertas, de las cuales me aceptaron 1 que es donde finalmente he comprado. Incluso he pedido a varios amigos míos muy entendidos en coches que analizasen las ofertas conmigo, a veces me he sentido tentado de cerrar algún trato rápidamente pero afortunadamente he sabido mantener la cabeza fría, creo que he hecho una buena compra y no ha sido fácil, me he tirado casi un año en ello.
Siempre me llamaba la atención que mucha gente me preguntase si era un buen momento para comprar un coche. A muchos les sorprendía que el fundador de euribor.com.es no tuviese coche. Supongo que era algo así como “la prueba del algodón” del mercado automovilístico… por eso he querido explicarme en un post aunque no me haya quedado muy largo.
Vale, no me he comprado un coche y la historia no es mía, practicamente todo es un corta y pega del fundador de Idealista.com que después de 20 años en alquiler, se ha comprado una vivienda, algo que cuenta con mucho detalle en su blog.
En el fondo, tal y como está el mercado, comprarse una vivienda ahora es como comprarse un coche, sabes que tu adquisición valdrá menos el año que viene. Con la diferencia de que la primera decisión no la cuestiona nadie mientras que la segunda todavía no nos entra en la cabeza.
El precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2007 después de años subiendo más allá de lo que podría haber sido razonable. En las capitales como Madrid y Barcelona el precio medio de oferta tan solo ha bajado en torno a un 15% y creo que aún le queda bastante recorrido a la baja. El pleno impacto de la crisis económica, el paro, el recorte del crédito hipotecario, la evolución al alza del euribor y la digestión de las enormes carteras de pisos en manos de los bancos aún tardará en hacerse notar plenamente en el mercado. Creo que nos quedan años de lentas y graduales bajadas antes de poder decir que el precio medio de la vivienda “ha tocado suelo”. En Japón y Alemania el precio de la vivienda lleva bajando 20 años. 3 años es poco tiempo para que España supere la enorme burbuja inmobiliaria que vivimos. Los ciclos inmobiliarios se mueven lentamente y tardan años en ajustarse.
Pese a esto, la gente compra coches y compra pisos, como comenta Jesús Encinar, no se toma como una decisión financiera sino como una decisión vital, a nivel personal le apetece comprarse una casa ahora y tiene los recursos financieros para hacerlo. Y el mensaje es el mismo si le damos la vuelta, si no tienes recursos financieros para hacerlo, mejor no lo hagas.
Por otro lado, quiero destacar la profesionalización (como no podría ser de otra manera en su caso) que ha hecho tanto de la búsqueda como de la negociación.
Mi proceso de búsqueda
He visto en idealista unos 2.000 anuncios de viviendas en Madrid. Por las fotos he descartado la inmensa mayoría y me he quedado con unos 50 pisos entre obra nueva y segunda mano. Después de contactar con los anunciantes he visitado unas 25 viviendas entre áticos y pisos altos. He hecho 3 ofertas en distintos meses y me han aceptado la que finalmente he comprado, las otras siguen pensando que vendrá alguien a pagarles lo que piden… ya pueden sentarse a esperar.
Recordemos que se ha tirado 1 año en encontrar su vivienda, veamos cómo ha conseguido un buen precio.
Mi forma de negociar ha sido sencilla. En las viviendas que me gustaron pedí una tasación, con el portal de tasaciones de Sociedad de Tasación STValora.es. He pagado de mi bolsillo 3 tasaciones a sabiendas de que ni siquiera quería pedir una hipoteca. La tasación es un baño de humildad para los propietarios porque descubren el valor de su propiedad que da un experto independiente, muchas tasaciones están un 10-15% por debajo del precio que piden los propietarios. Con la tasación en mano he hecho una oferta formal descontando entre un 15% y un 25% del valor de la tasación por mi expectativa de que el precio continuará bajando. Con una vivienda hice una oferta en octubre del año pasado y todavía se la están pensando.
Creo que es importante para comprar una propiedad evitar “enamorarse” de una vivienda por la que estás negociando. Es mejor localizar una que te guste, hacer una oferta razonable y esperar. Si no aceptan tu oferta, sigue buscando. El mar está lleno de peces y las ciudades de pisos únicos. Es más importante comprar a buen precio que comprar esa casa que te enamoró “nada más verla”…
Por tanto, vemos que en la compra debemos de invertir no sólo tiempo si no también dinero. Gastar 300 euros en una tasación puede suponer un ahorro considerable así como una mejor información a la hora de comenzar una negociación que puede ser muy larga, afortunadamente ahora el tiempo corre en contra del vendedor.
Enhorabuena Jesús.
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Me he comprado un coche