Eduardo Molet, Red de Expertos Inmobiliarios (REI)

El sector inmobiliario ha vivido en 2011 su peor año desde el inicio de la crisis y acumula una caída de las compraventas del 74% y del 40% en precios desde 2006, según el consultor de banca y fundador de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI), Eduardo Molet. Éste, además, adelanta que el ‘ladrillo’ seguirá en “caída libre” en 2012.

Según Molet, la profunda crisis que padece el sector se agrava por la dificultad actual para conseguir financiación. Así, explica que esta circunstancia ha dejado fuera del mercado inmobiliario a los jóvenes de entre 25 y 35 años, que compran los pisos más pequeños, en teoría los que son más asequibles.

Esto ha provocado un cambio en la demanda. Los compradores actuales tienen más de 45 años y demandan pisos de 3 ó 4 habitaciones, lo que está dejando en una “situación crítica” al ya de por sí frágil sector inmobiliario, que se agudiza con la caída generalizada y continuada en los precios de la vivienda. Leer más

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El precio de la vivienda y las compraventas seguirán cayendo en 2012

El Gobierno ha aprobado la reducción del IVA en la compra de una vivienda. Con este caramelo fiscal se pretende dar una solución al stock de viviendas vacías que hay sin vender. Pero quedan muchas dudas sobre las consecuencias de esta medida. ¿Bajarán más los precios de las casas? ¿Será más fácil lograr un préstamo? ¿Creará más empleo?

El Gobierno ha aprobado una medida para incentivar la compra de la vivienda. Se reducirá del 8% al 4% el IVA a la hora de adquirir una casa. ¿La finalidad? Dar salida al stock de casas vacías y sin vender, que ascendía a 688.000 pisos en diciembre de 2010, según los últimos datos del Ministerio de Fomento.

Con este incentivo fiscal temporal, que estará vigente hasta el próximo 31 de diciembre, el Ejecutivo da un pequeño caramelo a las inmobiliarias y a las entidades financieras. Un regalo que han agradecido. Representantes de ambas partes han solicitado reiteradamente al Ministerio de Fomento soluciones para animar el sector.

¿Esta reducción del IVA realmente animará al mercado inmobiliario? ¿Bajarán los precios? ¿Esa rebaja alentará a la demanda a comprar un piso nuevo? ¿Se creará empleo? Vamos a analizar esas dudas y más sobre las consecuencias de esta medida.

- ¿Los precios bajarán? El precio de la vivienda no bajará tanto como los descensos que lleva acumulando en los últimos años, según comentaron varios expertos a lainformacion.com. Esta reducción del IVA ya supone un descuento en el gasto total que asume el comprador a la hora de adquirir un inmueble. Por lo tanto, inmobiliarias y bancos no se verán obligadas a rebajar más los precios y probablemente evitarán vender con pérdidas.

- ¿Será más fácil conseguir un préstamo? De una manera indirecta esta ventaja fiscal mejorará el acceso de financiación por parte del comprador. Cuanto menos dinero pida prestado al banco, más posibilidades tiene de que le concedan el crédito. Este es el lado positivo. Ahora la cara negativa. Estas medidas no cambiarán los requisitos bancarios para conseguir un préstamo. Ese es el gran problema a la hora de comprar una casa. Mucha gente quiere adquirir una propiedad, pero el grifo del crédito está cerrado. Y seguirá cerrado tanto para los ciudadanos como para las inmobiliarias.

- ¿Generará empleo? No impulsará la creación de puestos de trabajo en el sector inmobiliario. Debido a la enorme cartera de stock de casas vacías y la falta de financiación, los proyectos están totalmente paralizados.

- ¿Se venderán casas? La mayoría de los expertos coinciden en que aquella persona que estaba planeando comprar una vivienda a corto plazo puede que adelante esta decisión para las próximos meses. Un directivo de una gran inmobiliaria explicó a este diario que esta medida atraerá la inversión extranjera. La mayoría del stock se sitúa en la costa española, los precios ya no pueden bajar más en esa zona y el remate lo pone la nueva reducción fiscal.

- ¿Quién se beneficia? Además del comprador, las entidades financieras se beneficiarán principalmente de la reducción del IVA. ¿Cómo? Venderán más casas, lo que su abultada cartera inmobiliaria se desinflará. Como consecuencia, podrán destinar más recursos para conceder préstamos. Una teoría que la propia Vicepresidenta económica, Elena Salgado, corroboró ayer en rueda de prensa. De hecho, señaló que esta medida permitirá a las entidades financieras abrir el grifo del crédito a otros sectores del país.

- ¿Se reactivará el mercado inmobiliario? Las patronales del sector, G-14 y APCE, aplauden la medida porque animará un poco el mercado, pero no lo reactivará. También el jefe de estudios de la web idealista.es, Fernando Encinar, respalda esta medida pero cree que no cambiará el rumbo bajista del sector.

-¿Deja el Estado de ingresar dinero? Al reducir el IVA, el Estado ingresará menos con las transacciones de compraventa. Para Salgado, es mejor que se cierren más ventas, que ninguna. De esta manera, algo se puede recaudar. Los técnicos de Hacienda, Gestha, ya han hecho sus cálculos. Se necesitaría duplicar las ventas hasta las 100.000 casas en los próximos cuatro meses para que se recaudase lo mismo.

Fuente: http://noticias.lainformacion.com

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El impacto de la reducción del IVA en la compra de una vivienda

Cuarta entrega de las cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (ver primera , segunda y tercera parte). La idea trás estos artículos es tener preparado algo interesante de lo que hablar cuando os cruceis con una modelo de Victoria Secret en la playa. Seguro que quedarán prendadas cuando las expliquéis estos dos puntos:

Incentivos perversos

Un incentivo perverso es un incentivo que tiene un efecto no deseado y no intencionado opuesto a sus intereses iniciales. Un tipo de consecuencias no intencionadas, incentivos perversos, son el resultado de una buena intención honesta. Un ejemplo histórico ilustra el problema: En el siglo XIX, los paleontólogos que viajaban a China solían pagar a los campesinos por cada pieza de hueso de dinosaurio que les daban. Después los campesinos encontraban huesos y los aplastaban en muchos pedazos, lo que reducía de manera significativa su valor científico, para obtener más dinero. Ejemplos más modernos incluyen el pago a los arquitectos e ingenieros en base a los costes del proyecto, lo que conlleva a la creación de proyectos excesivamente costosos, puesto que gastan en exceso innecesariamente para crear más beneficios.

Asimetría de la información

La asimetría de la información es un problema constante en economía. En la mayoría de transacciones de ventas, el vendedor tiene más información que el comprador, y, como tal, tiene la oportunidad de pasar productos defectuosos o de calidad inferior a precios más altos. Esto hace que el comprador no se fíe, y a dichos como: ten cuidado con lo que compras.

Una selección adversa es un proceso de mercado donde la asimetría de la información crea resultados negativos. Un buen ejemplo son los seguros sanitarios. Las empresas de seguros dependen de una mezcla de clientes: necesitan un número determinado de personas sanas (de bajo riesgo) para pagar las primas sin utilizar los servicios, de modo que los precios puedan ser medios. No obstante, las personas que contratarán seguros con mayor probabilidad son las personas que los necesitan por problemas de salud (alto riesgo). Estas personas son más costosas para las aseguradoras porque necesitan más servicios que una persona sana. Las aseguradoras no conocen el estado de salud de todos los nuevos solicitantes de pólizas (aunque hagan todo lo posible por averiguarlo), y esta falta de información hace que las aseguradoras suban las primas para mitigar el riesgo. Este aumento en las primas hace que las personas más sanas cancelen sus seguros. Esto crea un mayor aumento en el precio de las primas, ya que las aseguradoras tienen ahora un grupo con más riesgo, lo que lleva a que las personas sanas cancelen sus seguros, continuando así la “espiral de selecciones adversas”, hasta que las únicas personas aseguradas sean las enfermas. En este momento, las primas pagadas no servirán ni para compensar los costes de los riesgos. En teoría, esto podría crear un colapso en la industria de las aseguradoras, sin embargo, esto es improbable, puesto que el riesgo se ve disminuido por las empresas que ofrecen seguros, que hacen que un gran grupo de personas saludables se adhieran a la aseguradora y compensen el riesgo.

Otro ejemplo de asimetría de la información es el “Mercado de limones”, un término acuñado por el economista George Akerlof. El Mercado de los coches de segunda mano es otro ejemplo clásico de incertidumbre sobre la calidad. Un coche de segunda mano defectuosos (“Limón”) suele ser el resultado de acciones que no se pueden rastrear, como el estilo de conducción del conductor, los hábitos de mantenimiento y los accidentes. Como el comprador no tiene esta información, suele pensar que el vehículo tiene una calidad promedia, y, por lo tanto, solamente pagará un precio promedio. Como resultado, el propietario de un coche en buenas condiciones (”cereza”) no podrá obtener un precio adecuado por vender su cereza por lo que vale. Resultado final: los propietarios de los coches en buen estado no venden sus coches en el mercado de segunda mano. Esto reduce la calidad de los coches disponibles en el mercado de segunda mano, esto reduce el precio que pagarán los compradores y reduce aún más la calidad de los coches vendidos. Esta es la idea.

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Cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (IV)

Ese es el título de un documental sueco  que en apenas 45 minutos intenta explicar el origen de la actual crisis financiera sobre la base de que en realidad todo comenzó con las políticas aplicadas para resolver la burbuja de las .com y el impacto psicológico del 11-S. De hecho, es en esa fecha donde empieza el relato con la imagen de Greenspan asegurando que la economía se recuperaría y sus autores criticando la fuerte bajada de los tipos de interés que la FED decidió. De hecho, señala que en las memorias que el expresidente de la FED publicó él reconoció el riesgo de generar una enorme burbuja debido al abaratamiento excesivo del dinero. Explica que los bajos tipos de interés durante un gran periodo de tiempo conducen a inversores particulares y empresas financieras a asumir más riesgos para conseguir mayores rentabilidades y favorecen el excesivo aumento del crédito. Esto es tan sabido que cada vez que se vislumbra la salida de una recesión lo primero que hacen los bancos centrales es elevar los tipos, y así evitar un sobrecalentamiento.

Salen unas imágenes de la CNBC de verano de 2006  en las que el analista P.Schiff dice textualmente: “Cuando veas a la bolsa derrumbarse y estallar la burbuja inmobiliaria toda esa riqueza ficticia se evaporará y todo lo que quedará es una gran deuda” mientras otro personaje intenta disimular una sonrisa sarcástica. Él hace responsable a la FED del alto endeudamiento del ciudadano norteamericano. Y añade que como el estado garantiza los depósitos personales, había muy poca preocupación por lo que hacían los bancos. Es más, en la teoría de que la vivienda siempre sube y que si no lo hace, basta con devolver la casa al banco, se creó una falsa seguridad en el hipotecado medio. Respecto a la crisis inmobiliaria, salen unas imágenes de Bush en 2002 identificando como parte del sueño americano el ser dueño de una casa. Y explica cómo, ante la subida de precios inmobiliarios, se generalizó la utilización de la garantía hipotecaria para conseguir créditos al consumo que los bancos raramente negaban.

Vernon Smith, nobel de economía en 2002 y considerado experto en burbujas, también advirtió de ello. Se hace una especial crítica a las 2 agencias hipotecarias creadas por el Congreso y avaladas por el estado pero de capital privado –Fannie Mae y Freddie Mac- especializadas en dar créditos a personas sin recursos, algo que los políticos de ambos partidos aplaudían como motor de crecimiento a pesar de su obvio riesgo. En concreto salen escenas de Bush animando a adelantar incluso la entrada de la hipoteca a las personas de bajos ingresos para que así pudieran ser propietarios. La excusa del presidente americano era hacer accesible la vivienda y frenar el alza de los precios pero provocó que se acelerara la subida. Las hipotecas concedidas, y eso ya es familiar para todos, se titulizaron, las agencias las sobrecalificaron confiados en un aumento permanente de valor de las propiedades inmobiliarias y fueron vendidas por medio mundo, contagiando el riesgo de esos créditos que nunca debieron concederse. P.Schiff  denuncia la corrupción del sistema en la que el estado autoriza a las agencias que son pagadas por los colocadores de la deuda…¿cómo no iban a ser serviles si era una relación “incestuosa”? Y lo denomina como la antítesis del libremercado.

Verano de 2005: en unas imágenes se ve a una periodista interrogando a Bernanke sobre la posibilidad de una bajada de precios del mercado inmobiliario, ¿Su respuesta? “No creo que eso ocurra porque nunca tuvimos una baja en los precios de las viviendas a escala nacional” En 2006 era nombrado sucesor de Greenspan. Justo en ese año la vuelta al alza de los tipos de interés dificultó la refinanciación de muchos créditos y si bien el crash no vino hasta finales de 2007 y 2008, ya se podían ver señales claras de bajadas en los precios de la vivienda. De nuevo unas imágenes de Bernanke en febrero de 2007 negando la extensión del efecto de las hipotecas subprime y lo saludable del mercado inmobiliario recalcan lo falso o equivocado del discurso de este personaje tan querido por los mercados financieros. Ese mismo verano aún anticipaba que en 2008 se crecería más que en la segunda mitad de 2007 pero eso era imposible y él debía saberlo ya que al bajar los precios de los activos inmobiliarios, empezaron las prisas por colocar todo el papel que estaba supeditado a que esto no pudiera ocurrir… y empezó la actual crisis financiera. Bear Stearns, Lehman Brothers, Fannie Mae, Freddie Mac… de repente se descapitalizaron y se quedaron sin posibilidad de obtener más liquidez.

El documental insiste que las “soluciones” ofrecidas para la actual crisis son iguales a las de las .com, ya que en ambas se está inflando de nuevo una burbuja, sólo que la actual es aún más grande y global: “la burbuja del rescate” caracterizada por los “planes de estímulo” originados en septiembre de 2008, tras la quiebra de Lehman y el miedo y la retracción del crédito que provocó. De nuevo salen las imágenes de Bush anunciando un plan para salvar al sistema financiero inyectando dinero a todos los bancos para que no se supiera quién era el que realmente lo necesitaba y frenar el pánico. Todos los políticos de todos los países y todas las ideologías se sumaron a esta política. David Walker, interventor general de los EUA desde 1998, renunció a su cargo entonces al advertir que puede que los rescates fueran necesarios pero que no se podía permitir el despilfarro de dinero público que supuso sin definir objetivos, sin seleccionar las entidades que merecían la inyección y sin establecer normas claras sobre lo que los bancos podían hacer y no hacer con ese dinero. Algo similar ocurrió con GM y Chrysler, que amenazaron con un importante aumento del desempleo si no les ayudaban pero como afirma Megan McArdle, analista de la revista The Atlantic, hubiera resultado más barato dar ese dinero -100 mil millones de $- directamente a cada uno de los trabajadores.

La FED a finales de 2008 bajó los tipos de interés a prácticamente 0%, intentando arreglar una crisis de crédito animando a que hubiera más créditos, como resume P.Schiff la solución fue: “Animemos a los endeudados a que se endeuden más,  ayudemos a apostar a los excesos en Wall Street e imprimamos dinero para los bancos”. Tras ofrecer la imagen de Obama en 2009 anunciando su plan de estímulo “el más radical en la historia”, seguidamente hace un seguimiento de algunos de los gastos que se hicieron con este dinero, como repavimentar la acera donde Julia Roberts compraba en tiendas de lujo en “Pretty Woman”  y denunciando –con ejemplos- todo el dinero perdido en burocracia y malas elecciones. Según D. Walker dos tercios de todo el paquete de estímulo se gastó en actividades que nadie quiso pagar durante los años de bonanza económica (creo todo esto recuerda al Plan E español) y que se aprovecharon del aumento del gasto público para conseguirlas.

El documental entra en sus últimos minutos en una dinámica muy pesimista e insiste en que si las medidas de 2001 produjeron un crecimiento ficticio durante 6 años, esta vez las de 2008 y 2009 aún reducirán más sus efectos benéficos en el tiempo ya que la deuda se ha multiplicado y es que todo lo que se ha hecho para recuperarnos de la crisis es lo mismo que nos llevó a ella: bajos tipos de interés, endeudamiento masivo, salvamento del sector financiero… Y aparece la imagen de Obama en enero de 2010 asegurando que lo peor de la tormenta había pasado gracias a todo ello. También describe el contraste entre la subida de las bolsas, los beneficios de las multinacionales e incluso la recuperación de algunas zonas ricas del país en contraste con la opinión de un simple barbero.

“Bush creó durante su mandato más deuda que todos los presidentes de la historia de los EUA juntos y Obama va a superarle” si bien insiste en que el problema es de todas las naciones desarrollados que copiaron el mismo sistema. Advierte que incluso los EUA pueden perder su categoría de AAA y lanza una pregunta muy actual: ¿Si la quiebra de Lehman fue tan grave y al fin y al cabo era sólo un banco, qué pasará si el siguiente en quebrar es una nación? Habla de Islandia y de Grecia pero advierte que Italia, España, Portugal o Reino Unido tienen problemas similares. Y finaliza denunciando que se están inflando muchas burbujas y alguna de ellas estallará originando una profunda depresión porque nos habremos quedado sin armas para combatirla y estamos hipotecando el futuro de nuestros hijos.

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Sobredosis

Una de las múltiples aficiones y trabajos a los que me he dedicado ha sido la intermediación hipotecaria. Un malvado agente económico, si escuchamos a determinadas asociaciones de consumidores de banca. Un enemigo de la salud financiera de las familias, un aprovechado de las debilidades ajenas.

No voy a negar que en el sector de los brokers de hipotecas haya habido mucho mangante. Y los seguirá habiendo, si bien al menos ahora tenemos una normativa de protección al consumidor específica.

Se preguntará el lector por qué hablo de los intermediarios, si se supone que voy a criticar la concesión de préstamos hipotecarios. Los pérfidos agentes hipotecarios hemos acosado a los bancos, para que aprobaran operaciones de sobreendeudamiento a familias que no sabían ni lo que firmaban; posiblemente, en cuanto al desconocimiento del particular.

Viene siendo habitual, cuando hablamos de temas bancarios, confundir al ciudadano haciéndole mirar hacia otro lado. Sin los bancos, que concedieron las hipotecas, los intermediarios poco mal habrían podido hacer. Si un intermediario sin escrúpulos plantea al banco una reunificación de deudas que no soluciona el problema de sobreendeudamiento familiar sino que lo agrava, ¿no es la entidad financiera la que debe denegar la operación y hacer entrar en razón al cliente?

¿Acaso el banco no debería haber elegido a sus intermediarios con criterios de profesionalidad y solvencia? Evidentemente no habrían existido apenas reunificadoras de deuda tipo chiringuito financiero si los bancos no lo hubieran permitido. Y en cambio el debate público fue lo malo que eran los brokers, cuando en realidad lo que inyectan es competencia bancaria, pudiendo asesorar de forma independiente al cliente y negociando las condiciones en una posición de mayor fuerza.

Con las ejecuciones hipotecarias se ha tratado de seguir la misma estrategia, si bien me alegro de que la opinión pública se haya indignado y percibido, en cierta forma, de la propaganda oficial bancaria. La culpa es de las familias que han querido especular con las casas o vivir por encima de las posibilidades. O una que más gusta a la gente, qué los promotores y constructores, en su afán de hacerse ricos, han financiado promociones ahora fantasmas y se han cargado la economía.

El truco es genial, digo una verdad a medias para esconder la mayor: qué ha sido la banca la que ha permitido y promocionado estas actitudes suicidas de las familias y empresas del sector de la construcción. Y cuando se pone en evidencia esta realidad, muchos se tragan el sainete “la culpa es de todos“. De todos será, pero no en el mismo grado, no me cansaré de repetirlo.

Toda esta disquisición metafísica viene a colación de la intervención del Banco de España de la antaño perla del Mediterráneo, la CAM. Junto con Citi, Santander Consumer, BBVA, Banesto y algunos más, la CAM fue una de las que aprobaba hipotecas subprime a granel, al menos en mi tierra y en determinadas épocas.

Me hacía gracia la política de riesgos, aceptando sólo hipotecas al 80% de tasación (en teoría una actitud conservadora de concesión de hipotecas); era tragicómico porque al final aceptaban tasaciones con valoraciones desorbitadas, para financiar el 100% de la compra más gastos. Si sólo se quiere financiar una cantidad determinada, lo que hay que hacer es marcar el límite en función de la compra-venta, no de la tasación.

Por otra parte, no se solicitaba documentación original al cliente. ¿Imagináis vosotros dar 200.000 euros a una persona sin pedirle más que el DNI, como comprobante original? No era precisamente la mejor forma de descubrir engaños, una fotocopia negruzca de la nómina.

Y ya tenemos dos claves de la morosidad del sector particular en la CAM. No he hablado de conceder hipotecas a gente que llevaba menos de un año de vida laboral en España, a temporales, aceptar ingresos no oficiales y un largo etcétera de criterios de riesgo inexplicables.

No quiero ni imaginar los desmanes que se han producido en los préstamos promotor. Entraba un gañán (con perdón de los grandes profesionales de la construcción y la promoción), pedía un millón de euros para una nueva promoción y salía con el pan debajo del brazo. Y ahora la culpa es de los promotores especuladores. ¿Y del banco?

Los gestores de las entidades financieras que han arriesgado más dinero de sus depositantes de lo prudente, los políticos que han metido sus zarpas en los consejos de administración de las cajas, los reguladores bancarios que no han hecho bien su trabajo, ¿van a responder por ello?

Desde luego las familias que han perdido su hogar y han sido expulsados del sistema han respondido de sus errores, con todos sus bienes presentes y futuros. Ha llegado la hora de hablar claro y dejar de engañar a la opinión pública. Hay personas y dentidades que deben responder de sus errores, no sólo los ciudadanos.

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Crítica abierta a la concesión de hipotecas