- Cuando se traspasa una casa no son ingresos todo lo que reluce
- Hay que pagar la plusvalía estatal, ‘plusvalía’ municipal, notaría, etc.
- La operación conlleva unos farragosos trámites que suele hacer el particular

Si usted es propietario y está pensando en vender su vivienda, además de ajustar al máximo el precio para deshacerse de ella, debe saber que no son ingresos todo lo que reluce. La transacción le reportaría una serie de sustanciales gastos de miles de euros y un farragoso papeleo. Unos trámites aptos para profesionales que, sin embargo, en España suelen afrontar la mayoría de particulares. Algo impensable, por ejemplo, en EEUU o Reino Unido, donde la inmensa mayoría de estas operaciones llevan el sello de expertos profesionales.

La costosa tarifa de los notarios, la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal (también conocido como plusvalía) y la cancelación de la hipoteca -en muchos casos- representan las principales facturas por las que vendedor debe ‘apechugar’ cuando traspasa su casa. En total, varios miles de euros que varían y dependen de varios factores. Fernando Iglesias, franquiciado del grupo Tecnocasa en Madrid y experto en el tema tras haber intermediado y gestionado cientos de compraventas, enumera y explica estos dispendios…. leer más

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Gastos al vender un inmueble

El remiendo fiscal del Gobierno para intentar insuflar algo de aire al deteriorado mercado inmobiliario, en virtud del cual rebajó temporalmente del 8% al 4% el IVA de la vivienda nueva, ha tropezado con la legislación comunitaria, que establece que el suelo de dicho impuesto no podrá ser inferior al 5% y sólo en determinados casos.

Bruselas ha pedido ya cuentas a España por esa rebaja, requerimiento que suele ser la antesala de la apertura de un proceso de infracción. Eso augura un futuro oscuro a la medida, que aunque expira en diciembre cuenta con la promesa electoral del PP de extenderla un año más si accede al poder, aunque, eso sí, circunscrita a la vivienda habitual. Una matización que, a juicio de los expertos, dificilmente persuadirá a las autoridades comunitarias de no seguir adelante con el proceso. Leer más

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Bruselas, contra el IVA de los pisos

El crédito de la banca para la compra de casas alcanzó en agosto los 1,033 billones de euros

El saldo total de crédito hipotecario de las entidades financieras alcanzó en agosto los 1,033 billones de euros, lo que significa una contracción del 5,19% respecto al mismo período de 2010 y la mayor caída de la historia, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Estos datos ponen de manifiesto la reversión que afecta al sector hipotecario desde que estalló la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007 y contrasta con los crecimientos superiores al 20% que llegó a experimentar el saldo del crédito hipotecario en la fase más aguda del boom inmobiliario en España.

El volumen de nuevas contrataciones de hipotecas no es suficiente para cubrir el ritmo de amortizaciones, y coinciden con el aumento del precio de las hipotecas que conceden las entidades a raíz de la creciente percepción del riesgo de impago ante el elevado nivel de paro. La morosidad de los hogares en la adquisición de vivienda a través de hipoteca se eleva en la actualidad al 2,47% en el conjunto de la banca, y es ligeramente más elevado en el caso de las cajas de ahorros (2,49%) que en los bancos (2,32%).

Fuente: http://www.laopinioncoruna.es

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El saldo hipotecario experimenta el mayor descenso de la historia

La opinión pública suele argumentar que el derecho a una vivienda digna está recogido en la Constitución, y que el Estado hace dejación de sus funciones al no permitir el acceso masivo de los ciudadanos a un techo en propiedad, en alquiler u otro tipo de uso y disfrute.

Concretamente el artículo 47 reza:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Desde luego lo de todos los españoles tienen derecho a una vivienda y lo de impedir la especulación, como que no es un derecho constitucional muy plasmado en la realidad. Antes de continuar tenemos que tener claro que no todos los derechos recogidos en la Carta Magna tienen la misma importancia.

El Capítulo II Derechos y libertades, la Sección I relaciona los derechos fundamentales y las libertades públicas, que tienen la máxima defensa por parte del Estado; entre ellos están el derecho a la vida y a la integridad física o la irretroactividad del derecho punitivo.

En cambio la Sección III incluye una serie de disposiciones agrupadas bajo el título de “Principios rectores de la política social económica” cuya realización efectiva es mucho más difusa. El derecho a una vivienda digna, la protección integral de los hijos, una política orientada al pleno empleo o la protección de la salud figuran entre estos principios rectores. La protección de unos y otros es muy diferente, siendo éstos una orientación más que una obligación concreta. En otro caso, el paro sería inconstitucional.

Recientemente el Tribunal Constitucional ha dictado un Auto (en PDF) en relación al derecho a una vivienda digna y la posible vulneración de este derecho de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto al procedimiento de ejecución hipotecaria.

El Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Sabadell planteaba dudas de la constitucionalidad del proceso cuando el inmueble ejecutado por impago de la hipoteca es la vivienda habitual de la familia. Además cuestionaba la posibilidad de la entidad financiera de poder adjudicarse la vivienda y seguir reclamando cantidades a los demandados. Sin entrar demasiado en la argumentación jurídica, el Juzgado mantenía que el derecho de oposición del demandado es muy limitado y no paraliza en ningún caso la ejecución.

De forma más sencilla, se pone en duda que el derecho a una vivienda digna esté garantizado en un procedimiento que no permite a la familia que pierde la casa alegar desconocimiento económico u otro tipo de motivos para suspender la ejecución (que le quiten la casa, en pocas palabras) y además no contempla ningún tipo de dación en pago o similar.

Antes de entrar en lo que dice el Tribunal Constitucional, dudo que realmente el juez de Sabadell pensara que el garante de la Constitución le diera la razón, ya que los fundamentos jurídicos esgrimidos son muy poco consistentes. En realidad comparto la idea del Auto de que el poder judicial no puede pretender hacer de legislador y cambiar la Ley. Seguramente lo que pretende el díscolo juez es que las injusticias prácticas del sistema salgan a la opinión pública.

El Tribunal Constitucional no entra en el fondo del asunto e inadmite la cuestión de inconstitucionalidad, argumentando que ya en la Sentencia del TC 41/1981 se avaló el procedimiento de ejecución hipotecaria tal y como está legislado actualmente.

Interesante el voto particular del Magistrado Don Eugenio Gay, que afirma que los ciudadanos no podían predecir los efectos de contratar una hipoteca si la situación económica desembocaba en la actual crisis, con lo que su consentimiento ha de considerarse imperfecto o, incluso, viciado.

Para este Magistrado el TC debería haber entrado en el fondo del asunto y analizar la norma a la luz de la nueva realidad social.

En definitiva, a la pregunta de ¿qué derecho a una vivienda digna existe? contestaría que el mismo que trabajar en una economía que tienda al pleno empleo, el que a los políticos les de la gana y sean capaces de otorgar. Muy poco, en definitiva.

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¿Qué derecho a una vivienda digna?

Antes de internet recuerdo que si había suerte se podía hojear el Expansión o el Cinco Días en la oficina o las páginas de economía de algún periódico generalista para intentar saber qué pasaba en los mercados pero desde que existe la red la información es tanta que se hace preciso –más que nunca- seleccionar. En economía y en todo: el otro día leí que cada minuto se suben a youtube 48 horas de video… es imposible para un ser humano poder verlo todo. ¿Es buena tanta “información” en la bolsa?

Voy a hacer de “abuelo Cebolleta” y contar mis primeras experiencias en bolsa. Las primeras compras que yo hice –la número uno fue en Asland Cataluña- fueron yendo a una sucursal, rellenando una orden por escrito y esperando a que unos días después me llegara por correo la operación. Luego me abrí una cuenta en un bróker al que le podía dar órdenes por teléfono que me confirmaban en tiempo real y me enteré, además, que, aún no disponiendo del efectivo, podía comprar un lunes y vender antes del viernes ya que la liquidación se hacía una vez a la semana. Este sistema –que conocíamos pocos incluso dentro del sector financiero- perduró si mi memoria no me falla hasta 1992 pero no fue tan provechoso como pudiera parecer, ya que las comisiones eran muy altas y no era tan fácil en el mercado de entonces –sólo se podía comprar y al contado- sacar la suficiente rentabilidad en 3-4 días como para que mereciera la pena, más bien era un sistema que inducía a tomar demasiado riesgo a los novatos, como yo era entonces. Cuando un ministro dijo con orgullo a finales de los ´80 aquello de que “España es el país donde es más fácil enriquecerse en menor tiempo” no se refería a la bolsa, que no era muy popular, en parte porque no parecía la panacea cuando por ejemplo las letras del Tesoro a un año daban una rentabilidad superior al 10% y por aquellos tiempos hasta las cotizaciones de los precios resultaban confusas ya que no eran por su valor real en pesetas sino que había que saber el nominal de la acción para saber cuánto costaba comprarlas. Por otra parte, para seguir los precios en casa se tenía que confiar en el teletexto –si se tenía- con las cotizaciones con más de media hora de retraso. Pero se avanzó y el salmón de la páginas de información económica (de ese color por imitación del Financial Times), se amplió a la par que nacía el mercado continuo primero (que unificaba las bolsas regionales) y el índice Ibex después.

A finales de los 90, cuando internet empezó a ser utilizada por los que operábamos en bolsa, muchos creímos que tantos datos nos daban un mayor poder, además los mercados mundiales llevaban casi un cuarto de siglo de euforia alcista y la bolsa española no paraba de subir con el run-rún de la entrada en el € y la bajada de tipos. Por suerte para mi, por aquellos años ya sabía que intentar participar en los mercados buscando un pelotazo es el mejor camino para la ruina y no caí en la trampa de las .com, primero advirtiendo cómo los demás literalmente se forraban con empresas como Terra o Telepizza y luego viendo cómo según caían más compraban y se doblaban y volvían a doblar. Conocí a gente que según cobraba la nómina compraba algunas acciones más para promediar. Yo esa lección la aprendí -con mi ruina total- en 1994 comprando futuros del bono español aunque esa es otra historia. El caso es que internet y los medios en general fueron un obstáculo porque la inmensa mayoría de las fuentes animaban a seguir comprando mientras las cotizaciones se hundían e incluso algunas empresas desaparecían. Además, empezaban los primeros foros de bolsa en los que circulaban rumores, casi siempre interesados, y como la inmensa mayoría –ya que las posiciones cortas no estaban al alcance del gran público- tenía la misma posición comprada, todos se decían unos a otros lo que querían oir: que su valor era el mejor y que si vendías te perderías el rebote.

Ahora el panorama se ha profesionalizado más, no sólo hay multitud de productos diferentes y la operativa es mucho más barata, además disponemos en internet de datos sobre cotizaciones y noticias en tiempo real muy fiables, además de consejos de todo tipo, muchos de ellos de calidad y bienintencionados. Podría pensarse que esto nos da un poder superior al que podíamos tener hace décadas pero lo dudo mucho. La información es poderosa cuando pertenece a unos pocos, en la actualidad cualquiera con una cuenta de twitter puede tener el mismo servicio de noticias al instante que un trader de un banco. No es conocer el dato de la subida del IPC o el de la bajada del PIB lo que puede proporcionarnos un beneficio constante sino saber algo que los demás no saben, es decir, el poder está en manos de los de siempre: los que conocen los flujos de dinero de los grandes clientes y los que recomiendan un valor después de haberlo adquirido. Y últimamente de los que poseen las máquinas de alta frecuencia.

Yo creo que he cometido todos los errores posibles en bolsa: comprar valores de empresas que quebraron, comprar acciones de empresas en quiebra que cuando salen de ella no dan nada a los accionistas, especular brutalmente con derechos de ampliación y warrants (aunque en estos casos gané más veces que las que perdí sigo pensando que fue un error), invertir en smallcaps norteamericanos que se cruzaban por encima de cómo tenía mi orden de venta pero mi bróker no me las podía vender porque aquello va por plataformas (es decir, meterme en mercados que no conocía), comprar en tendencia bajista, vender en tendencia alcista, operar basándome en rumores, creerme más listo que nadie, creerme las recomendaciones de los analistas, subir el volumen al obtener beneficios confiándome en exceso, no dejar correr los beneficios…y por supuesto, el más grave por lo peligroso, no cortar las pérdidas a tiempo. Gran parte de todos esos errores se debieron a un exceso de información que por supuesto yo administré mal, ¿Por qué? Porque la información es importante pero la clave es la formación. Y la que se puede encontrar de forma gratuita en la red, es el auténtico tesoro que internet nos ofrece y que espero que –bien seleccionada- os pueda ahorrar pasar por algunos de los muchos sustos económicos que yo he padecido.

Y animo al foro a que también haga de abuelo Cebolleta y cuente de la primera vez que invirtió en bolsa…quien ya se haya estrenado.

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Información y bolsa