Según Bankinter, el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta el 2013 con un descenso del 6% adicional

El precio de la vivienda en España descenderá un 6% adicional hasta finales de 2013, completando un ajuste del 30% en términos reales desde sus máximos, y solo comenzará a incrementarse a principios de 2014, cuando la economía sea capaz de generar empleo y se recupere la demanda, según el último informe sobre el mercado residencial en España de Bankinter.

De esta forma, al entidad financiera retrasa un año el ajuste del sector inmobiliario respecto a las previsiones realizadas el pasado mes de abril, y asegura que la actividad promotora no levantará cabeza hasta el último trimestre de 2014, cuando el ’stock’ ya se habrá reducido por debajo de los 500.000 inmuebles.

Hasta entonces, solo los descuentos y una producción en mínimos, permitirán digerir de forma “muy lenta” un ’stock’ de viviendas que actualmente se sitúa según sus cálculos, entre las 850.000 y las 900.000 viviendas, de las que unas 200.000 ó 250.000 pertenecen a entidades financieras. Leer más

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¿Qué derecho a una vivienda digna?

345643192_c044594388_m-175x164 ¿Qué derecho a una vivienda digna?La opinión pública suele argumentar que el derecho a una vivienda digna está recogido en la Constitución, y que el Estado hace dejación de sus funciones al no permitir el acceso masivo de los ciudadanos a un techo en propiedad, en alquiler u otro tipo de uso y disfrute.

Concretamente el artículo 47 reza:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Desde luego lo de todos los españoles tienen derecho a una vivienda y lo de impedir la especulación, como que no es un derecho constitucional muy plasmado en la realidad. Antes de continuar tenemos que tener claro que no todos los derechos recogidos en la Carta Magna tienen la misma importancia.

El Capítulo II Derechos y libertades, la Sección I relaciona los derechos fundamentales y las libertades públicas, que tienen la máxima defensa por parte del Estado; entre ellos están el derecho a la vida y a la integridad física o la irretroactividad del derecho punitivo.

En cambio la Sección III incluye una serie de disposiciones agrupadas bajo el título de “Principios rectores de la política social económica” cuya realización efectiva es mucho más difusa. El derecho a una vivienda digna, la protección integral de los hijos, una política orientada al pleno empleo o la protección de la salud figuran entre estos principios rectores. La protección de unos y otros es muy diferente, siendo éstos una orientación más que una obligación concreta. En otro caso, el paro sería inconstitucional.

Recientemente el Tribunal Constitucional ha dictado un Auto (en PDF) en relación al derecho a una vivienda digna y la posible vulneración de este derecho de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto al procedimiento de ejecución hipotecaria.

El Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Sabadell planteaba dudas de la constitucionalidad del proceso cuando el inmueble ejecutado por impago de la hipoteca es la vivienda habitual de la familia. Además cuestionaba la posibilidad de la entidad financiera de poder adjudicarse la vivienda y seguir reclamando cantidades a los demandados. Sin entrar demasiado en la argumentación jurídica, el Juzgado mantenía que el derecho de oposición del demandado es muy limitado y no paraliza en ningún caso la ejecución.

De forma más sencilla, se pone en duda que el derecho a una vivienda digna esté garantizado en un procedimiento que no permite a la familia que pierde la casa alegar desconocimiento económico u otro tipo de motivos para suspender la ejecución (que le quiten la casa, en pocas palabras) y además no contempla ningún tipo de dación en pago o similar.

Antes de entrar en lo que dice el Tribunal Constitucional, dudo que realmente el juez de Sabadell pensara que el garante de la Constitución le diera la razón, ya que los fundamentos jurídicos esgrimidos son muy poco consistentes. En realidad comparto la idea del Auto de que el poder judicial no puede pretender hacer de legislador y cambiar la Ley. Seguramente lo que pretende el díscolo juez es que las injusticias prácticas del sistema salgan a la opinión pública.

El Tribunal Constitucional no entra en el fondo del asunto e inadmite la cuestión de inconstitucionalidad, argumentando que ya en la Sentencia del TC 41/1981 se avaló el procedimiento de ejecución hipotecaria tal y como está legislado actualmente.

Interesante el voto particular del Magistrado Don Eugenio Gay, que afirma que los ciudadanos no podían predecir los efectos de contratar una hipoteca si la situación económica desembocaba en la actual crisis, con lo que su consentimiento ha de considerarse imperfecto o, incluso, viciado.

Para este Magistrado el TC debería haber entrado en el fondo del asunto y analizar la norma a la luz de la nueva realidad social.

En definitiva, a la pregunta de ¿qué derecho a una vivienda digna existe? contestaría que el mismo que trabajar en una economía que tienda al pleno empleo, el que a los políticos les de la gana y sean capaces de otorgar. Muy poco, en definitiva.

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¿Qué derecho a una vivienda digna?

Historia de las agencias de calificación

agencias Historia de las agencias de calificaciónYoko Ono, Justin Bieber, Lewis Hamilton, Borja Thyssen, Gaddafi… Cualquiera de ellos es ahora más querido que las agencias de calificación y se lo han ganado a pulso ya que son los culpables directos de la actual crisis. Ya sabéis, cuánto mejor es el malo, mejor es la película. Lo comentaban muy bien el otro día en Gurusblog.

Como suele suceder en estos casos, la culpa de la situación de los PIIGS no es de la política monetaria del BCE, ni que sus gobiernos o empresas despilfarraran los recursos, ni que los acreedores les prestaran todo el dinero que querían y más, ni que sus economías no sean competitivas, ni que los políticos de la eurozona nos tengan sometidos a un sainete continúo en donde prevalecen los intereses individuales electorales de cada uno y en donde abundan las declaraciones contradictorias.

La culpa, como en muchos otros casos, es del mensajero. En el fondo el BCE y los políticos de la eurozona no se comportan de forma tan diferente a los ibéricos Gerardo Díaz Ferrán y Gonzalo Pascual o Ruiz Mateos, si alguien les estropea su esquema Ponzi o huida hacia adelante este es un gran villano, en este caso Moody’s, S&P y Fitch son ahora las grandes culpables.

Lo que me extraña de todo esto es que si llevan en el punto de mira desde la caída de Lehman Brothers (hace ya 3 años) ¿Por qué no se ha hecho nada? ¿Por qué nos fiamos de su criterio cuando nos conviene y las criticamos cuando no nos interesa?.

Hoy no entraremos a evaluar su función, ni a criticarles por su peculiar gestion en los tiempos de actuación, simplemente nos limitaremos a contar su historia y funciones, pare intentar entender mejor su papel en la película de la crisis.

Fitch
John Knowles Fitch fundó la Fitch Publishing Company en 1913. Fitch publicaba estadísticas financieras para su uso en el sector de la inversión a través de «The Fitch Stock and Bond Manual» (Manual de Acciones y Bonos de Fitch) y «The Fitch Bond Book» (El libro de los bonos de Fitch). En 1924, Fitch introdujo el sistema de calificación de AAA a D que se ha convertido en la base de las calificaciones en todo el sector. Con planes para convertirse en una agencia de calificación de ámbito mundial y servicio integral, a finales de los 90 Fitch se fusionó con IBCA en Londres, filial de Fimalac, S.A., un grupo de empresas francés. Fitch también adquirió a los competidores Thomson BankWatch y Duff & Phelps Credit Ratings Co.

Moody’s Investors Service
John Moody y Compañía publicaron por primera vez el «Moody’s Manual» (Manual de Moody’s) en 1900. El manual publicaba estadísticas básicas e información general sobre acciones y bonos de varios sectores. Desde 1903 hasta la caída de la bolsa de 1907, el Moody’s Manual fue una publicación nacional. En 1909 Moody empezó a publicar «Moody’s Analyses of Railroad Investments» (Análisis de Moody’s sobre inversiones en el ferrocarril), que añadía información analítica sobre el valor de los activos. Expandiendo esta idea llegó a crear en 1914 Moody’s Investors Service, que, en los siguientes 10 años, ofrecería calificaciones de prácticamente todos los mercados de bonos gubernamentales del momento. En los años 70 Moody’s empezó a calificar efectos de comercio y depósitos bancarios, convirtiéndose en la agencia de calificación a gran escala que es hoy en día.

Standard & Poor’s
Henry Varnum Poor publicó por primera vez «History of Railroads and Canals in the United States» (Historia de los ferrocarriles y canales en los Estados Unidos) en 1860, el precursor del análisis de los títulos y emisión de informes que se desarrollaría a lo largo del siglo siguiente. Standard Statistics se constituyó en 1906, la cual publicó calificaciones de obligaciones societarias, deuda pública y obligaciones municipales. Standard Statistics se fusionó con Poor’s Publishing en 1941 para constituir Standard and Poor’s Corporation, que fue adquirida por The McGraw-Hill Companies, Inc. en 1966. Standard and Poor’s se ha convertido en la más conocida por índices como el S&P 500, un índice bursátil que es tanto una herramienta para el análisis de los inversores y la adopción de decisiones, como un indicador económico.

Organizaciones de calificación estadística reconocidas en el ámbito nacional (NRSRO, en sus siglas en inglés)
A partir de 1970, el sector de la calificación crediticia empezó a adoptar algunos cambios e innovaciones importantes. Con anterioridad, los inversores se suscribían a publicaciones de cada una de las agencias de calificación y los emisores no pagaban honorarios por la realización de estudios y análisis que eran parte normal del desarrollo de calificaciones crediticias publicadas. Como sector, las agencias de calificación crediticia empezaron a reconocer que las calificaciones crediticias objetivas suponían un mayor valor para los emisores pues facilitaban su acceso al mercado y al capital al aumentar el valor de los títulos de un emisor en el mercado, y reducían los costes de obtención del capital. La expansión y complejidad de los mercados de valores unida a la creciente demanda de servicios estadísticos y analíticos condujo a la decisión ampliamente aceptada por el sector de cobrar a los emisores de títulos honorarios por los servicios de calificación.

En 1975, instituciones financieras, como bancos comerciales y agentes de bolsa, buscaban con frecuencia los requisitos de liquidez establecidos por la Securities and Exchange Commission (SEC). Como consecuencia de ello, se crearon las NRSRO. Las instituciones financieras podrían satisfacer sus requisitos de capital invirtiendo en títulos que recibían calificaciones positivas por parte de una o varias NRSRO. Esta concesión es el resultado de requisitos de registro unidos a una mayor regulación y descuido del sector de calificaciones crediticias por parte de la SEC. La creciente demanda de servicios de calificación por parte de los inversores y emisores de títulos junto con un mayor descuido regulatorio ha conducido al crecimiento y expansión del sector de calificaciones crediticias.

Durante muchos años (1990 -  2003), las 3 grandes fueron las únicas agencias reconocidas en EEUU.

Visión general de las calificaciones crediticias
Los países también obtienen calificaciones crediticias de la deuda pública emitida. Esta calificación analiza la solvencia de un país o gobierno extranjero. Las calificaciones de deuda pública tienen en consideración las condiciones generales económicas de un país, incluyendo el volumen de inversión extranjera, pública y privada, la transparencia del mercado de valores y las reservas de divisa extranjera. Las calificaciones soberanas también evalúan las condiciones políticas, tales como la estabilidad política general y el nivel de estabilidad económica que un país mantendrá en momentos de transición política. Los inversores institucionales confían en las calificaciones soberanas para calificar y cuantificar el entorno de inversión general de un país concreto. La calificación soberana con frecuencia es la información institucional imprescindible que los inversores utilizan para decidir si considerarán en el futuro compañías, sectores y clases de activos concretos emitidos en un país determinado.

Las calificaciones crediticias, de obligaciones o bonos se emiten a empresas individuales y clases específicas de títulos individuales como las acciones preferentes, obligaciones societarias y distintas clases de bonos del Estado. Las calificaciones se pueden asignar de forma separada a obligaciones a corto y largo plazo. Las calificaciones a largo plazo analizan y evalúan la capacidad de una empresa para cumplir sus obligaciones respecto a todos los títulos que ha emitido. Las calificaciones a corto plazo se centran en la capacidad de rendimiento de títulos concretos teniendo en cuenta la situación financiera actual de la empresa y las condiciones generales de rendimiento del sector.

Conclusión
Los inversores pueden utilizar información de una única agencia o de varias agencias de calificación. Los inversores esperan que las agencias de calificación crediticia les proporcionen información objetiva basada en métodos analíticos seguros y medidas estadísticas precisas. Los inversores también esperan que los emisores de títulos cumplan las normas y regulaciones establecidas por los órganos de gobierno, al igual que las agencias de calificación con los procedimientos de información desarrollados por las agencias de regulación del mercado mobiliario. Entender la historia y evolución de las agencias de calificación proporciona a los inversores una perspectiva sobre la metodología que estas utilizan, así como de la calidad de las calificaciones de cada una de ellas. Los análisis y evaluaciones proporcionados por las distintas agencias de calificación crediticia ofrecen a los inversores información y perspectivas que les facilitan su capacidad para examinar y entender los riesgos y oportunidades vinculados a los distintos entornos de inversión. Con esta perspectiva, los inversores pueden adoptar decisiones bien documentadas respecto a países, sectores y clases de títulos en los que decidan invertir.

Y para terminar un cuadro con el significado de los ratings de las 3 principales agencias de calificación.

ratings-definicion Historia de las agencias de calificación

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