Fitch ha advertido hoy de que la bajada de los precios de la vivienda en España debería llegar al 35% en los próximos dos años respecto a su pico máximo durante la burbuja inmobiliaria, motivo por el que mantiene una perspectiva negativa sobre las entidades financieras españolas para 2012.

Según la estadística de Fomento, la depreciación que acumulan los inmuebles desde máximos es del 19%, en términos nominales y del 26% en términos reales, por lo que restaría un ajuste adicional de entre el 16% o 10%, según se tenga o no en cuenta la inflación.

Ha señalado que desde 2008 los precios de la vivienda residencial en España han bajado solo un 18% y que deberían ajustarse hasta un 30 o 35% como nivel máximo.
En este sentido, ha dicho que Fitch espera que las entidades financieras incrementen el ritmo de venta de activos adjudicados para que ello haga presión en los precios de las viviendas. leer más

Leer mas:
Fitch cree que la bajada de los pisos debería llegar hasta el 35%

En diez años se producirá una vuelta progresiva a la normalidad del mercado pero será lenta. El gran exceso de vivienda actual –que calculo entre bancos y promotores en más de 1.500.000 viviendas– será muy difícil de absorber en diez años. Una parte de este stock se convertirá en vivienda social porque no habrá demanda para la venta libre.

Con estas palabras, Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, y director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la institución, recopila factores a tener en cuenta para el futuro del sector: el papel de promotores y entidades financieras y el establecimiento, por la fuerza de la lógica, de nuevas formas de gestión de los activos inmobiliarios.

El cliente será el que tenga capacidad de decidir a partir de ahora
A pesar de lo difícil de establecer previsiones sobre una base tan inestable como la actual –al menos, siempre habrá margen de mejora–, varios expertos, como Bernardos, nos aportan su visión a medio-largo plazo de lo que puede ocurrir en el sector inmobiliario. En el caso de Ignacio Gómez Loarte, delegado zona centro del departamento de residencial de Jones Lang LaSalle, aporta algo de luz al porvenir y, de paso, pone el foco en el cliente: «Existen importantes diferencias coyunturales entre la crisis de los noventa y la crisis actual. Cabe ser algo optimista fundamentalmente por una razón… y es que ya llevamos realmente 4 años de crisis inmobiliaria. Lo que sí está claro es que llega el momento del cliente, de sus necesidades y posibilidades: cuántas veces hemos oído en una caseta de venta al comercial la expresión… esto es lo que hay y no se pueden hacer cambios, usted sabrá si le interesa. Eso se ha acabado».

¿Nuevos «booms»?
En pocos sectores como el inmobiliario, dinero equivale a confianza y de ahí a perder la perspectiva no hay mucho camino a recorrer. Los indicadores económicos y, sobre todo, la cruda experiencia, no hacen pensar en nuevos booms. No obstante, el profesor Bernardos tiene algo que decir al respecto: «Siempre después de una burbuja inmobiliaria hay una explosión, en la que gente se hace millonaria y luego se arruina. La historia está llena de burbujas. En este caso, lo que ha ocurrido es que el sector inmobiliario ha sido socio del financiero, pero creo que pocas enseñanzas se pueden extraer, porque si al Gobierno le interesa generar un boom inmobiliario volverá a pasar, dependerá de los objetivos de las autoridades económicas. No descarto otra burbuja, pero tendría que haber una burbuja crediticia».

Para que haya otra burbuja tendrá que haber primero otra burbuja de crédito
En el caso de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, no cree que el mercado cometa los mismos errores: «A largo plazo los mercados son cíclicos y, por tanto, en un periodo de 10 años, asistiremos a nuevos crecimientos del mercado. Sin embargo la necesaria prudencia acumulada en estos años de crisis nos dice que los picos deberían ser más suaves y que el alquiler debe jugar un papel importante en esta suavización de los ciclos». Entretanto, González apela a la prudencia a la hora de conceder las hipotecas: «El único límite debe ser la administración prudente de los riesgos y en ese camino estamos trabajando, tanto las entidades financieras como las Administraciones».

Fuente: http://www.abc.es

Leer mas:
Distintos expertos opinan sobre los cambios que podrán afectar a los agentes implicados en el sector inmobiliario

Ese es el título de un documental sueco  que en apenas 45 minutos intenta explicar el origen de la actual crisis financiera sobre la base de que en realidad todo comenzó con las políticas aplicadas para resolver la burbuja de las .com y el impacto psicológico del 11-S. De hecho, es en esa fecha donde empieza el relato con la imagen de Greenspan asegurando que la economía se recuperaría y sus autores criticando la fuerte bajada de los tipos de interés que la FED decidió. De hecho, señala que en las memorias que el expresidente de la FED publicó él reconoció el riesgo de generar una enorme burbuja debido al abaratamiento excesivo del dinero. Explica que los bajos tipos de interés durante un gran periodo de tiempo conducen a inversores particulares y empresas financieras a asumir más riesgos para conseguir mayores rentabilidades y favorecen el excesivo aumento del crédito. Esto es tan sabido que cada vez que se vislumbra la salida de una recesión lo primero que hacen los bancos centrales es elevar los tipos, y así evitar un sobrecalentamiento.

Salen unas imágenes de la CNBC de verano de 2006  en las que el analista P.Schiff dice textualmente: “Cuando veas a la bolsa derrumbarse y estallar la burbuja inmobiliaria toda esa riqueza ficticia se evaporará y todo lo que quedará es una gran deuda” mientras otro personaje intenta disimular una sonrisa sarcástica. Él hace responsable a la FED del alto endeudamiento del ciudadano norteamericano. Y añade que como el estado garantiza los depósitos personales, había muy poca preocupación por lo que hacían los bancos. Es más, en la teoría de que la vivienda siempre sube y que si no lo hace, basta con devolver la casa al banco, se creó una falsa seguridad en el hipotecado medio. Respecto a la crisis inmobiliaria, salen unas imágenes de Bush en 2002 identificando como parte del sueño americano el ser dueño de una casa. Y explica cómo, ante la subida de precios inmobiliarios, se generalizó la utilización de la garantía hipotecaria para conseguir créditos al consumo que los bancos raramente negaban.

Vernon Smith, nobel de economía en 2002 y considerado experto en burbujas, también advirtió de ello. Se hace una especial crítica a las 2 agencias hipotecarias creadas por el Congreso y avaladas por el estado pero de capital privado –Fannie Mae y Freddie Mac- especializadas en dar créditos a personas sin recursos, algo que los políticos de ambos partidos aplaudían como motor de crecimiento a pesar de su obvio riesgo. En concreto salen escenas de Bush animando a adelantar incluso la entrada de la hipoteca a las personas de bajos ingresos para que así pudieran ser propietarios. La excusa del presidente americano era hacer accesible la vivienda y frenar el alza de los precios pero provocó que se acelerara la subida. Las hipotecas concedidas, y eso ya es familiar para todos, se titulizaron, las agencias las sobrecalificaron confiados en un aumento permanente de valor de las propiedades inmobiliarias y fueron vendidas por medio mundo, contagiando el riesgo de esos créditos que nunca debieron concederse. P.Schiff  denuncia la corrupción del sistema en la que el estado autoriza a las agencias que son pagadas por los colocadores de la deuda…¿cómo no iban a ser serviles si era una relación “incestuosa”? Y lo denomina como la antítesis del libremercado.

Verano de 2005: en unas imágenes se ve a una periodista interrogando a Bernanke sobre la posibilidad de una bajada de precios del mercado inmobiliario, ¿Su respuesta? “No creo que eso ocurra porque nunca tuvimos una baja en los precios de las viviendas a escala nacional” En 2006 era nombrado sucesor de Greenspan. Justo en ese año la vuelta al alza de los tipos de interés dificultó la refinanciación de muchos créditos y si bien el crash no vino hasta finales de 2007 y 2008, ya se podían ver señales claras de bajadas en los precios de la vivienda. De nuevo unas imágenes de Bernanke en febrero de 2007 negando la extensión del efecto de las hipotecas subprime y lo saludable del mercado inmobiliario recalcan lo falso o equivocado del discurso de este personaje tan querido por los mercados financieros. Ese mismo verano aún anticipaba que en 2008 se crecería más que en la segunda mitad de 2007 pero eso era imposible y él debía saberlo ya que al bajar los precios de los activos inmobiliarios, empezaron las prisas por colocar todo el papel que estaba supeditado a que esto no pudiera ocurrir… y empezó la actual crisis financiera. Bear Stearns, Lehman Brothers, Fannie Mae, Freddie Mac… de repente se descapitalizaron y se quedaron sin posibilidad de obtener más liquidez.

El documental insiste que las “soluciones” ofrecidas para la actual crisis son iguales a las de las .com, ya que en ambas se está inflando de nuevo una burbuja, sólo que la actual es aún más grande y global: “la burbuja del rescate” caracterizada por los “planes de estímulo” originados en septiembre de 2008, tras la quiebra de Lehman y el miedo y la retracción del crédito que provocó. De nuevo salen las imágenes de Bush anunciando un plan para salvar al sistema financiero inyectando dinero a todos los bancos para que no se supiera quién era el que realmente lo necesitaba y frenar el pánico. Todos los políticos de todos los países y todas las ideologías se sumaron a esta política. David Walker, interventor general de los EUA desde 1998, renunció a su cargo entonces al advertir que puede que los rescates fueran necesarios pero que no se podía permitir el despilfarro de dinero público que supuso sin definir objetivos, sin seleccionar las entidades que merecían la inyección y sin establecer normas claras sobre lo que los bancos podían hacer y no hacer con ese dinero. Algo similar ocurrió con GM y Chrysler, que amenazaron con un importante aumento del desempleo si no les ayudaban pero como afirma Megan McArdle, analista de la revista The Atlantic, hubiera resultado más barato dar ese dinero -100 mil millones de $- directamente a cada uno de los trabajadores.

La FED a finales de 2008 bajó los tipos de interés a prácticamente 0%, intentando arreglar una crisis de crédito animando a que hubiera más créditos, como resume P.Schiff la solución fue: “Animemos a los endeudados a que se endeuden más,  ayudemos a apostar a los excesos en Wall Street e imprimamos dinero para los bancos”. Tras ofrecer la imagen de Obama en 2009 anunciando su plan de estímulo “el más radical en la historia”, seguidamente hace un seguimiento de algunos de los gastos que se hicieron con este dinero, como repavimentar la acera donde Julia Roberts compraba en tiendas de lujo en “Pretty Woman”  y denunciando –con ejemplos- todo el dinero perdido en burocracia y malas elecciones. Según D. Walker dos tercios de todo el paquete de estímulo se gastó en actividades que nadie quiso pagar durante los años de bonanza económica (creo todo esto recuerda al Plan E español) y que se aprovecharon del aumento del gasto público para conseguirlas.

El documental entra en sus últimos minutos en una dinámica muy pesimista e insiste en que si las medidas de 2001 produjeron un crecimiento ficticio durante 6 años, esta vez las de 2008 y 2009 aún reducirán más sus efectos benéficos en el tiempo ya que la deuda se ha multiplicado y es que todo lo que se ha hecho para recuperarnos de la crisis es lo mismo que nos llevó a ella: bajos tipos de interés, endeudamiento masivo, salvamento del sector financiero… Y aparece la imagen de Obama en enero de 2010 asegurando que lo peor de la tormenta había pasado gracias a todo ello. También describe el contraste entre la subida de las bolsas, los beneficios de las multinacionales e incluso la recuperación de algunas zonas ricas del país en contraste con la opinión de un simple barbero.

“Bush creó durante su mandato más deuda que todos los presidentes de la historia de los EUA juntos y Obama va a superarle” si bien insiste en que el problema es de todas las naciones desarrollados que copiaron el mismo sistema. Advierte que incluso los EUA pueden perder su categoría de AAA y lanza una pregunta muy actual: ¿Si la quiebra de Lehman fue tan grave y al fin y al cabo era sólo un banco, qué pasará si el siguiente en quebrar es una nación? Habla de Islandia y de Grecia pero advierte que Italia, España, Portugal o Reino Unido tienen problemas similares. Y finaliza denunciando que se están inflando muchas burbujas y alguna de ellas estallará originando una profunda depresión porque nos habremos quedado sin armas para combatirla y estamos hipotecando el futuro de nuestros hijos.

Leer mas: 
Sobredosis

Se denomina lobby (del inglés “entrada”, “salón de espera”) o sala de espera a todo aquél grupo de presión que, por medio de distintas estrategias, trata de influir en centros de poder ejecutivo o legislativo con el fin de favorecer sus propios intereses o los de aquellos a quienes representa. Los lobbies no suelen participar directa y activamente en política (por lo que no suelen formar su propio partido), pero sí procuran ganarse la complicidad de algún grupo político que pueda terminar aceptando o defendiendo los objetivos del lobby.

Estos suelen ser filósofos, economistas, sociólogos, políticos retirados, periodistas; expertos de diversos ámbitos y especialidades que optan por convertirse en vehículos de transmisión entre las demandas de los clientes que los contratan y las Cámaras Legislativas.

Cuando parecía que las sombras que caían sobre Grecia (y por consiguiente, Europa) se habían disipado, nuevamente los temores de los inversores hicieron que las bolsas tengan su “Black Monday” y los precios de algunos activos (mayoritariamente bancarios) caigan en picada.

Esta caída se da justo en el comienzo de la temporada de reporte de ganancias para las empresas americanas, en meses en los cuales el volumen suele disminuir notablemente por las vacaciones del verano boreal.

El rumor que circula entre los operadores es que los líderes Europeos habrían cambiado de opinión con respecto a Grecia y ahora serían más proclives a soltarle la mano y obligarla a declarar un default parcial de su deuda, lo cuál incrementaría las dudas que existen con respecto al efecto contagio en el resto de los países de la eurozona.

Italia, país que siempre se consideró como uno de los de “segunda importancia” en cuanto a la gravedad de la crisis (detrás de Irlanda, Portugal y España) concentra ahora la preocupación por parte de la comunidad financiera, y la tasa que pagan sus bonos aumentó drásticamente en los últimos días, coincidiendo con el anuncio de Silvio Berlusconi sobre su renuncia a presentarse como candidato para las próximas elecciones (tendrá información privilegiada de lo que se viene?). Los analistas italianos más pesimistas creen que es probable que ni siquiera llegue a concluir su mandato.

Sumado a todo esto, los datos macroeconómicos dados a conocer en las últimas jornadas para la economía americana dan cuenta de que la velocidad de la salida de la recesión que comenzó con la explosión de la burbuja de las hipotecas en 2008 no está siendo la esperada, ya que la creación de empleo continúa siendo débil y el gasto de los consumidores no se decide a repuntar. Como si fuese poco, los republicanos siguen poniéndole palos en la rueda a Barak Obama en temas de presupuestos fiscales y gastos, llevando la situación al límite ante la atenta mirada de las calificadoras de riesgo que ahora buscan actuar de manera más severa que de costumbre para no ser nuevamente acusadas de cómplices en derrumbes no previstos.

Pero…como se llegó a esta situación tan complicada? La respuesta es muy simple: gracias a las políticas neoliberales de libre mercado que terminaron comprobando lo que las finanzas del comportamiento vienen advirtiendo desde hace ya más de una década. El “espíritu animal” de Adam Smith fue el error de cálculo más grosero de la historia económica moderna.

Veamos porqué.

De la mano invisible al favoritismo empresarial.

La teoría de la mano invisible (pilar de las ideas capitalistas) nos dicen, al mejor estilo Gordon Gekko en la película Wall Street, que la codicia es buena para el conjunto de la sociedad. En el afán de hacerse cada vez más rico, un empresario monta su empresa y genera puestos de trabajo, estimula el crecimiento de las empresas proveedoras de insumos al comprarles el material necesario para su producción y paga impuestos.

Hasta aquí todo bien: el problema nace cuando, apoyados en esta teoría, el poder de lobby de los círculos empresariales comienzan a presionar al gobernante de turno para conseguir beneficios fiscales extraordinarios. La teoría que sigue a este razonamiento (siempre sobre las bases del libre mercado, la mano invisible y el espíritu animal) es que si a las empresas les alivian su carga impositiva, ese dinero extra se destinará a crear puestos de trabajo y aumentar la producción. Resumiendo: la empresas invertirán el dinero de manera más favorable para la sociedad de lo que lo haría el “ineficiente y corrupto” estado. Por ende, deberían pagar menos impuestos y poder traer, cada tanto, el dinero generado en el exterior, de manera de poder invertirlo en el país y comenzar a hacer girar la rueda económica. La ecuación pareciera ser simple: Empresas + Dinero Extra = Más Producción y Puestos de Trabajo.

Estas ideas dominaron las últimas dos décadas desde el epicentro de los EEUU, y los resultados están a la vista.

Dos burbujas financieras en menos de diez años, los índices bursátiles de los países desarrollados que se encuentran en los mismos niveles ahora que en el año 1999 (habiendo desperdiciado ya 13 años) y Europa con la soga al cuello.

¿En que fallan “ingenuamente” los lobistas?

El lobo se equivoca y perdemos todos.

La historia económica reciente ha demostrado que la ecuación expuesta no se cumple, ya que, cuando las empresas fueron favorecidas con beneficios fiscales y otras políticas (como las que llevaron a cabo de manera salvaje George Bush y otros líderes mundiales) ese dinero se usó para gastos innecesarios y ostentosos, recompra de acciones, pago de dividendos y cancelación de deudas anteriores (en el mejor de los casos) pero no fue bajo ningún punto de vista reinvertido en aumentar la oferta y crear puestos de trabajo.

La realidad marca que no es mayor dinero en manos de las empresas lo que aumenta la oferta. Lo que hace que esto suceda es, como se enseña en las primeras materias de economía de cualquier universidad, el aumento de la demanda.

Y para que aumente la demanda hay que poner dinero en los bolsillos de las personas que tiene una mayor propensión marginal a consumir, es decir, las de menores ingresos.

La mejor forma de que esto suceda es que el estado cree puestos de trabajo de manera directa, evitando caer en el clientelismo pero haciendo girar la rueda de manera inversa a como lo viene haciendo últimamente.

La ecuación que realmente habría que llevar a la práctica es: Personas de Bajos Recursos + Dinero = Aumento de Demanda

Y luego: Aumento de Demanda= Aumento de Oferta.

Cuando la rueda comienza a girar de esta forma, son las empresas las que se ven obligadas a invertir para poder calzar una demanda creciente.

Pero para que eso suceda hace falta primero enfrentar a los poderosos lobistas que hunden a las empresas que equivocadamente representan al sumergirlas en una poderosa y negativa contradicción: ganar dinero sin correr ningún riesgo a costa del bolsillo de los consumidores, que terminan pagando los dividendos de los accionistas.

Por lo menos hasta que todo explote y no hay más dinero ni en uno ni entro lado.

Leer mas:
Los lobistas son los lobos; nosotros: su presa.

Los índices bursátiles más famosos de los EUA –el Dow Jones Industrial- y de España –el Ibex- en apariencia no se parecen demasiado: el americano en teoría sólo tiene valores industriales –lo que no es cierto puesto que incluye bancos- y el peso de sus componentes se mide por una complicada fórmula en la que influye sobremanera el precio de la cotización y no la capitalización de las compañías como en España. Es decir, si utilizáramos el mismo sistema en España en vez de pelearse Santander y Telefónica por el primer puesto, la que más importancia tendría podría ser una empresa que en la actualidad ni siquiera llega a tener un 1%: Acciona ya que su precio de cotización es muy alto. Con todo, hay un par de similitudes que unen al Ibex y al DJI, una es el número de sus componentes (35 uno, 30 otro) y la segunda y más notable es la similitud de sus cotizaciones, que hace que nos sea fácil compararlas de un vistazo a pesar de estar denominadas en divisas diferentes.

Por este motivo he elaborado, gracias a Bloomberg -con cierres mensuales, por eso no salen los mínimos de comienzos de marzo de 2009 por ejemplo-, este gráfico en el que están sobrepuestos los dos índices desde hace 14 años y en el que se puede observar muy bien su paralela evolución:

Como se puede apreciar, en 1998 es la primera vez que el Ibex supera al Dow Jones en precio y lo hace con tanta fuerza que se adelanta en un año al índice americano en la conquista de los 10 mil. La primera vez que el Ibex alcanzó los 5 dígitos fue en Marzo de 1998, año en el que al final del verano casi se tocan los 7000 por efecto de la crisis rusa. Las malas finanzas de aquel país nos influyeron negativamente más a nosotros que al DJI y nos volvimos a igualar. El Ibex recuperó los 10 mil en Enero de 1999, año en el que la mayor del tiempo estuvo por debajo pero que terminó por encima del nivel, prolegómeno del pico –casi en 13 mil- alcanzado en febrero de 2000 con la burbuja .com. A pesar de ser una burbuja básicamente importada de los EUA, como se puede apreciar afectó más –por arriba y por abajo- al Ibex que al Dow Jones, ya que en los EUA fue el índice tecnológico Nasdaq el que sufrió la mayor volatilidad.

A finales del 2000 el Ibex se despidió de los 10 mil que no se recuperaron con contundencia hasta Julio de 2005, ya dentro de la última gran tendencia alcista que culminó en los casi 16 mil de finales de 2007. El Dow Jones cayó menos, no llegó a estar ni dos años por debajo de los 10 mil, pero no subió tanto y se quedó a 2 mil puntos del máximo del Ibex. Una vez más, nuestro índice exageró más los movimientos. Menos de un año después de máximos históricos el Ibex perdía de nuevo los 10 mil y en marzo de 2009 llegó a cotizar por debajo de 7000. En un fuerte rebote -que culminó en los 12000 de enero de 2010- en Julio de 2009 superó una vez más los 10 mil, nivel que perdió y recuperó media docena de veces en 2010 y bajo el que comenzó 2011. En Enero de este año los volvió a conquistar y aunque en marzo y mayo ha estado a punto de perderlos, de momento aguanta.

No es el caso del Dow Jones, que también estuvo sólo un año por debajo de los 10 mil pero no tocó los 12 mil hasta 2011 manteniéndose en la actualidad más de 2 mil puntos por encima del índice español. Si nos fijamos, es la primera vez que en una tendencia alcista desde mínimos el Ibex se queda por debajo del Dow Jones. De hecho, desde hace casi un año el Ibex se mueve en lateral a pesar de la tendencia alcista del Dow Jones, es decir, es la primera vez que la bolsa española no sigue a la americana. En el pasado exageraba los movimientos pero siempre en la misma dirección, sólo en esta ocasión el índice español ignora la tendencia del principal mercado bursátil mundial (el norteamericano). Esto tiene 2 posibles lecturas bursátiles, la positiva (el recorrido al alza de la bolsa española es enorme) y la negativa (si no subimos cuando lo hacen los demás, ¿cómo lo haremos cuando las otras bolsas corrijan sus actuales excesos?).

Este análisis esconde una gran mentira y es que estamos hablando del Ibex y el Dow Jones como si no influyera el cambio de divisa y como si fuera el mismo índice en 1998 que en 2011 y no sólo no son los mismos sus componentes, tampoco es igual el peso de sus principales valores pero creo queda claro con un simple vistazo al gráfico la delicada y excepcional situación actual del Ibex. Y si sólo fuera un problema bursátil (esto nos ofrece una lección sobre lo ineficaz del análisis fundamental de las compañías si no se combina con un análisis de la solvencia del país) no tendría tanta importancia pero como el origen de este comportamiento anómalo no está en la mala salud de sus cotizadas sino en la subida del riesgo país y a la necesidad de pagar más que los demás para poder colocar nuestra deuda, es evidente que es un síntoma más de los problemas económicos de España.

Leer mas: 
Ibex y Dow Jones: fin de un paralelismo