Confirmado: la mayoría de propietarios con sus viviendas en venta marca el precio de su inmueble a ojo -algo que repercute muy negativamente en la operación inmobiliaria-. Así lo revela un estudio de mercado realizado por la inmobiliaria Look & Find: “El precio del 68% de los casas en venta ha sido fijado sin realizar previamente un informe de valoración”.

Una realidad que, según denuncia esta compañía, hace que el precio de estas viviendas sea entre un 20% y un 35% superior al de los valorados por profesionales y demora la operación.

“La valoración correcta de un inmueble es un factor fundamental para cerrar una operación de compraventa, en una situación de mercado como la actual una adecuada valoración de un inmueble supone más del 75% del éxito de la venta de la vivienda”, afirma Jorge Torrent, Responsable de la Escuela de Expertos Inmobiliarios de Look & Find.

Una valoración profesional comienza por la medición de metros útiles, construidos y cuerpo cierto de la vivienda, apunta Look & Find (”un primer paso que es fundamental”). Advierte, en este sentido, de que hay ocasiones que incluso el Registro de la Propiedad y el Catastro no coinciden en sus mediciones. Para ello, es importante tener en cuenta las formas de medición de un inmueble en función de su tipología. leer más

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El 68% de los vendedores pone precio a su casa a ojo

Hacienda trabaja con la consigna de que tanto PP como PSOE mantendrán en 2012 este incentivo a la compra de casa. El Senado aprueba una moción que respalda la prórroga.

La rebaja del IVA para vivienda hasta 31 de diciembre que presentó el Gobierno en agosto podría prorrogarse en enero gane quien gane las elecciones. Con esta previsión trabaja la Agencia Tributaria (AEAT), según han informado fuentes no oficiales. El Fisco español trabaja con este escenario –el de prorrogar la rebaja del 8% al 4%– y así lo ha comunicado a empresas y fiscalistas para que preparen la planificación fiscal del próximo año, según ha podido saber este diario. El sector bancario es el que ha apludido con más entusiasmo esta iniciativa. Según el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas superaba las 680.0000 a finales de 2010.

Ésta es la previsión con la que trabaja Hacienda. El líder del PP anunció que mantendrá la medida, pero en la AEAT manejan la consigna de que Rubalcaba hará lo mismo. Las fuentes oficiales de la Agencia no se pronuncian y remiten a enero.

Rajoy destacó que “lo más sorprendente” es que el Gobierno, después de eliminar la desgravación fiscal por compra de vivienda y subir el IVA de las nuevas, ahora abra un “periodo de rectificación” con la bajada. Esta medida, ha recalcado, es el “paradigma de los vaivenes del Gobierno”. Constructores y promotores también han aplaudido la medida, que está atrayendo a estos fondos como salvadores ya que suplen la falta de liquidez en el que están mediante la aportación de equity. Hasta agosto, estos fondos, que se dedican a invertir directamente en el capital o compran deuda de compañías en quiebra por mala gestión o por su elevado endeudamiento.

En este contexto, el Senado aprobó ayer una moción en la que instó al Gobierno a mantener en 2012 la rebaja del IVA para la compra de vivienda. La moción fue presentada por el PP y contó con el apoyo de CiU. El Grupo Socialista votó en contra. La moción incluye también la petición de que la rebaja impositiva se aplique sólo a la compra de vivienda habitual y con un tope máximo de precio.

Los que no aprueban cómo se ha planteado el incentivo son los asesores fiscales. Para la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), la rebaja del IVA genera aún más inquietud.

“Se ha modificado sin más el párrafo del artículo que se refiere al tipo impositivo de las viviendas, sin tomar en consideración”, señala Juan Carlos López-Hermoso, presidente de la Asociación, “ni por tanto aclarar, qué pasa con todas las transacciones que la Ley asimila al concepto de entrega de vivienda”, añade. López-Hermoso considera que la medida, que tacha de “inútil”, se debería haber acompañado de una modificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dado que la Dirección General de Tributos (DGT) no ha dado todavía ninguna respuesta clara sobre este tema, para Aedaf no queda otra opción que pensar que esta reforma se ha hecho “desde la improvisación y sin consultar a los expertos”. Asesores fiscales, expertos y profesionales no tienen claros los criterios temporales del incentivo y tratan de que la DGT lo aclare.

Esperan como agua de mayo que Tributos publique una consulta vinculante sobre este asunto. Las llamadas a la Agencia son constantes. Por su parte, la AEAT ha publicado en su web un documento en el que responde a “preguntas frecuentes” y dice que “los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre por entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se haga después del 31 de diciembre de 2011”.

Es decir, el devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento en el que el comprador toma posesión de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de este hecho, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente. En cambio, en relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto por viviendas adquiridas entre el 20 de agosto y 31 de diciembre cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% no se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos. Éste es uno de los problemas más graves que presenta el incentivo, a juicio de los asesores fiscales, que recuerdan que el criterio del devengo que esgrime la AEAT es “oficioso”. Es necesaria una consulta.

Salgado y Santamaría chocan por la deducción fiscal
Soraya Sáenz de Santamaría, portavoz del PP en el Congreso de los Diputados, acusó ayer al Gobierno de hacer una política de vivienda “incoherente”. Santamaría criticó al Ejecutivo por “eliminar la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual, mientras rebaja el IVA del 8% al 4% al adquirir una casa nueva”. Salgado rechazó las críticas del PP, ya que recordó que el 75% de las rentas españolas siguen “pudiendo disfrutar” de la deducción fiscal, debido al nivel de sus ingresos. Por el contrario, Salgado añadió: “¿Qué mayor incoherencia [la del PP] que criticar la rebaja del IVA mientras anuncia que va a mantener esa medida durante un año más, si ganan las elecciones?

Fuente: http://www.expansion.com

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Hacienda trabaja ya en la prórroga de la rebaja del IVA a la vivienda

Es habitual que la gente hable sobre «el mercado» o «la bolsa» como si hubiera un significado común de la palabra. Aunque en realidad, hay muchos índices y no siempre se mueven en tándem y si lo hicieran, no habría razón para que existiesen varios. Entendiendo de forma clara cómo se crean y que particularidades tienen estos índices, se puede ver el sentido de los movimientos diarios del mercado. Veamos los principales índices del mercado americano para que la próxima vez que oigas hablar de la bolsa de Estados Unidos entiendas algo mejor a qué se refiere.

El Dow
Si se pregunta a un inversor cómo va el «mercado», seguramente te de una respuesta basada en el Dow.  El Dow Jones Industrial Average (DJIA) es uno de los índices más antiguos, más conocidos y utilizados con más frecuencia del mundo. Incluye las acciones de 30 de las empresas más grandes e influyentes de los EEUU (y del mundo). El DJIA es lo que se conoce como un índice de precios ponderado. Originariamente se calculaba sumando el precio por acción de las acciones de cada compañía del índice y dividiendo dicha cantidad por el número de empresas, por este motivo se le denomina promedio. Lamentablemente, ya no es tan sencillo de calcular. A lo largo de los años, los fraccionamientos de las acciones, cesiones de activos y otros acontecimientos han dado lugar a cambios en el divisor, convirtiéndolo en un número muy pequeño (menos de 0,2).

El DJIA representa entorno a un cuarto del valor de toda la bolsa estadounidense, pero un porcentaje de cambio en el Dow no debería interpretarse como un indicativo definitivo de que todo el mercado ha caído en ese porcentaje. Esto se debe a la función de precio ponderado del Dow. El problema básico es que un cambio de 1$ en el precio de una acción de 120$ dentro del índice tendrá el mismo efecto sobre el DJIA que un cambio de 1$ en el precio de una acción de 20$, incluso una acción puede haber cambiado un 0,8% y la otra un 5%.

Un cambio en el Dow representa cambios en las expectativas de los inversores respecto a las ganancias y riesgos incluidos en el promedio. Como consecuencia de la actitud general respecto a las acciones de alta capitalización difiere de la actitud respecto a las acciones de baja capitalización, acciones internacionales o tecnológicas, el Dow no debería utilizarse para representar la psicología en otras áreas del mercado. Por otro lado, como el Dow está integrado por algunos de las empresas más conocidas de los estados unidos, oscilaciones importantes de este índice normalmente corresponden al movimiento de todo el mercado, aunque no necesariamente a la misma escala.

El S&P 500
Cuando los inversores afirman que sus carteras han «batido al mercado», normalmente hacen referencia al rendimiento del S&P 500. El Standard & Poor’s 500 Stock Index es un índice mayor y más diverso que el DJIA. Compuesto de 500 de las acciones más ampliamente negociadas en los EE.UU., representa entorno al 70% del valor total de las bolsas estadounidenses. En general, el índice S&P 500 es un buen indicativo del movimiento del mercado estadounidense en su conjunto.

Como el índice S&P 500 es ponderado (también denominado ponderado por capitalización), cada acción del índice está representada en proporción a su capitalización de mercado total. En otras palabras, si el valor total del mercado de todas las 500 compañías del S&P 500 cae un 10%, el valor del índice también cae un 10%. Un movimiento del 10% en todas las acciones del DJIA, por el contrario, no provocaría necesariamente un cambio del 10% en el índice. Mucha gente considera que la ponderación de mercado utilizada en el S&P 500 es una medida mejor del movimiento del mercado, porque dos carteras pueden ser más fácilmente comparables cuando los cambios se miden en porcentajes en lugar de cuantías en dólares.

El índice S&P 500 incluye compañías de diversos sectores, incluyendo el energético, industrial, tecnología de la información, asistencia sanitaria, financiero y consumo de alimentos básicos.

El Wilshire 5000
El Wilshire 5000 es a veces denominado el «índice bursátil total» o «índice de todo el mercado» porque incluye a más de 7.000 de los 10.000 valores que cotizan en los Estados Unidos. Todas las empresas cotizadas con matriz en los EE.UU y que tengan datos fácilmente disponibles sobre sus precios se incluyen en el Wilshire 5000. Finalizado en 1974, este índice es extremadamente diverso, incluyendo acciones de todos los sectores. Aunque es una medida casi perfecta de todo el mercado estadounidense, el Wilshire 5000 es un índice al que se hace menos referencia respecto al menos completo S&P 500 cuando la gente habla sobre todo el mercado.

El Nasdaq Composite Index
La mayoría de los inversores saben que el Nasdaq es la bolsa en la que cotizan las acciones tecnológicas. El Nasdaq Composite Index es un índice de valor de mercado ponderado de todas las acciones que cotizan en la bolsa de Nasdaq. Este índice incluye más de 5.000 compañías, entre otras algunas no basadas en los EE.UU. Aunque este índice es conocido por su elevada proporción de acciones tecnológicas, el Nasdaq Composite también está formado por acciones de los sectores financiero, industrial, asegurador y del transporte, entre otros. El Nasdaq Composite incluye empresas grandes y pequeñas, pero, a diferencia del Dow y del S&P 500, también incluye muchas empresas especulativas con capitalizaciones de mercado pequeñas. Por consiguiente, su movimiento suele indicar el desempeño del sector tecnológico, así como la actitud de los inversores frente a acciones más especulativas.

El Russell 2000
El Russell 2000 es un índice de valor de mercado ponderado de las 2.000 acciones más pequeñas dentro del Russell 3000, un índice de las 3.000 mayores empresas cotizadas, basado en la capitalización del mercado, dentro de la bolsa estadounidense. El índice Russell 2000 ganó popularidad en los 90, cuando las acciones de baja capitalización se dispararon y los inversores movieron más dinero dentro del sector. El Russell 2000 es el indicador más conocido del rendimiento de las pequeñas empresas del mercado, no está dominado por un único sector.

Conclusión
Es bueno saber lo que ocurre en muchos segmentos distintos de los mercados estadounidenses e internacionales. Si sólo te vas a fijar en uno, es mejor centrarse en el S&P 500, que ofrece un buen indicador de los movimientos del mercado estadounidense en general. Observando los índices y manteniendo un registro de sus movimientos a lo largo del tiempo, se puede captar bien la actitud del público en general respecto a las empresas de distintos tamaños y sectores.

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Conociendo los índices de la bolsa americana

Los índices bursátiles más famosos de los EUA –el Dow Jones Industrial- y de España –el Ibex- en apariencia no se parecen demasiado: el americano en teoría sólo tiene valores industriales –lo que no es cierto puesto que incluye bancos- y el peso de sus componentes se mide por una complicada fórmula en la que influye sobremanera el precio de la cotización y no la capitalización de las compañías como en España. Es decir, si utilizáramos el mismo sistema en España en vez de pelearse Santander y Telefónica por el primer puesto, la que más importancia tendría podría ser una empresa que en la actualidad ni siquiera llega a tener un 1%: Acciona ya que su precio de cotización es muy alto. Con todo, hay un par de similitudes que unen al Ibex y al DJI, una es el número de sus componentes (35 uno, 30 otro) y la segunda y más notable es la similitud de sus cotizaciones, que hace que nos sea fácil compararlas de un vistazo a pesar de estar denominadas en divisas diferentes.

Por este motivo he elaborado, gracias a Bloomberg -con cierres mensuales, por eso no salen los mínimos de comienzos de marzo de 2009 por ejemplo-, este gráfico en el que están sobrepuestos los dos índices desde hace 14 años y en el que se puede observar muy bien su paralela evolución:

Como se puede apreciar, en 1998 es la primera vez que el Ibex supera al Dow Jones en precio y lo hace con tanta fuerza que se adelanta en un año al índice americano en la conquista de los 10 mil. La primera vez que el Ibex alcanzó los 5 dígitos fue en Marzo de 1998, año en el que al final del verano casi se tocan los 7000 por efecto de la crisis rusa. Las malas finanzas de aquel país nos influyeron negativamente más a nosotros que al DJI y nos volvimos a igualar. El Ibex recuperó los 10 mil en Enero de 1999, año en el que la mayor del tiempo estuvo por debajo pero que terminó por encima del nivel, prolegómeno del pico –casi en 13 mil- alcanzado en febrero de 2000 con la burbuja .com. A pesar de ser una burbuja básicamente importada de los EUA, como se puede apreciar afectó más –por arriba y por abajo- al Ibex que al Dow Jones, ya que en los EUA fue el índice tecnológico Nasdaq el que sufrió la mayor volatilidad.

A finales del 2000 el Ibex se despidió de los 10 mil que no se recuperaron con contundencia hasta Julio de 2005, ya dentro de la última gran tendencia alcista que culminó en los casi 16 mil de finales de 2007. El Dow Jones cayó menos, no llegó a estar ni dos años por debajo de los 10 mil, pero no subió tanto y se quedó a 2 mil puntos del máximo del Ibex. Una vez más, nuestro índice exageró más los movimientos. Menos de un año después de máximos históricos el Ibex perdía de nuevo los 10 mil y en marzo de 2009 llegó a cotizar por debajo de 7000. En un fuerte rebote -que culminó en los 12000 de enero de 2010- en Julio de 2009 superó una vez más los 10 mil, nivel que perdió y recuperó media docena de veces en 2010 y bajo el que comenzó 2011. En Enero de este año los volvió a conquistar y aunque en marzo y mayo ha estado a punto de perderlos, de momento aguanta.

No es el caso del Dow Jones, que también estuvo sólo un año por debajo de los 10 mil pero no tocó los 12 mil hasta 2011 manteniéndose en la actualidad más de 2 mil puntos por encima del índice español. Si nos fijamos, es la primera vez que en una tendencia alcista desde mínimos el Ibex se queda por debajo del Dow Jones. De hecho, desde hace casi un año el Ibex se mueve en lateral a pesar de la tendencia alcista del Dow Jones, es decir, es la primera vez que la bolsa española no sigue a la americana. En el pasado exageraba los movimientos pero siempre en la misma dirección, sólo en esta ocasión el índice español ignora la tendencia del principal mercado bursátil mundial (el norteamericano). Esto tiene 2 posibles lecturas bursátiles, la positiva (el recorrido al alza de la bolsa española es enorme) y la negativa (si no subimos cuando lo hacen los demás, ¿cómo lo haremos cuando las otras bolsas corrijan sus actuales excesos?).

Este análisis esconde una gran mentira y es que estamos hablando del Ibex y el Dow Jones como si no influyera el cambio de divisa y como si fuera el mismo índice en 1998 que en 2011 y no sólo no son los mismos sus componentes, tampoco es igual el peso de sus principales valores pero creo queda claro con un simple vistazo al gráfico la delicada y excepcional situación actual del Ibex. Y si sólo fuera un problema bursátil (esto nos ofrece una lección sobre lo ineficaz del análisis fundamental de las compañías si no se combina con un análisis de la solvencia del país) no tendría tanta importancia pero como el origen de este comportamiento anómalo no está en la mala salud de sus cotizadas sino en la subida del riesgo país y a la necesidad de pagar más que los demás para poder colocar nuestra deuda, es evidente que es un síntoma más de los problemas económicos de España.

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Ibex y Dow Jones: fin de un paralelismo

Todo lo que se pueda comprar o vender tiene lo que el economista del siglo XVIII, Adam Smith, denominaba un precio natural. Este precio es la suma total de los valores de todo lo que en conjunto sirva para crear el producto o servicio. Las materias primas, la mano de obra, la distribución — todo ello se suma al precio natural de un producto. Cualquier importe que el vendedor de un bien o servicio pueda obtener por encima de su precio natural es beneficio.

Lo que hacen los especuladores es apostar sobre cuál será el precio que alcance una materia prima en una fecha futura a través de instrumentos llamados derivados. A diferencia de una inversión en una materia prima real (como un barril de petróleo), el valor de un derivado se basa en el valor de una materia prima (por ejemplo, una apuesta sobre si un barril de petróleo aumentará o disminuirá de valor). Los especuladores no intervienen en la venta de la materia prima sobre la que están apostando. No son ni el comprador ni el vendedor.

Al apostar sobre el precio por medio únicamente de un único contrato de futuros, un especulador no influye sobre el mercado. Se trata simplemente de una apuesta. Pero un especulador con el capital para comprar un número considerable de derivados futuros a un precio pueden llegar a dominar el mercado real. Un especulador que compra enormes cantidades de futuros a un precio superior al precio real del mercado puede dar lugar a que los productores de petróleo inunden el mercado con su materia prima con la esperanza de que podrán venderla más tarde al precio futuro. Esto hace que los precios suban en la realidad — tanto los precios futuros como presentes — debido a la disminución de la cantidad de petróleo disponible en el mercado.

Las entidades de inversión que pueden influir en los mercados de futuros de petróleo pueden llegar a hacer mucho, las empresas petrolíferas que se dedican tanto a la producción del bien como a subir su precio a través de derivados futuros pueden llegar a hacer más aún. Por ejemplo, el productor de energía Suizo Vitol, llegó a tener el 11 por ciento de los contratos sobre futuros de petróleo en la Bolsa de Nueva York.

Se estima que el 70% de los contratos del mercado de futuros del petróleo son de naturaleza especulativa, es decir, petróleo de papel que no se llega nunca a comprar de verdad, como consecuencia se estima que un barril de petróleo de 100$, en realidad, debería costar 40$, aunque nunca podremos saber exactamente esta cantidad.

En los Estados Unidos, los futuros de petróleo adoptan tres formas principales: contratos sobre petróleo crudo, gasolina y fuelóleo. Estas tres materias primas son esenciales para que el país pueda funcionar y prosperar y para evitar la especulación sobre ellas se creó la Comisión de Comercio en Futuros sobre Mercancías de los Estados Unidos que tiene una interesante historia.

La CFTC fue establecida por el Congreso en 1974 para evitar que especulación inflase de forma artificial el precio de las materias primas. A lo largo del tiempo, fue perdiendo lentamente sus poderes. El alcance de su poder para regular se limita a la comercialización dentro del marco formal de la Bolsa Mercantil de Nueva York (NYMEX, en sus siglas en inglés). Los agentes de esta bolsa deber proporcionar informes diarios sobre los intercambios para que la comisión pueda controlar la especulación. Sin embargo, los especuladores encontraron una vía para escapar del poder regulador de la CFTC, gracias a la ayuda del gigante petrolero Enron.

El año 2000 el petróleo andaba por debajo de los 30$ el barril, pero se establecieron mecanismos que subirían los precios y aumentarían enormemente los beneficios de las compañías petroleras. Ese año, el Congreso (bajo presión de Enron y otras compañías petroleras) despojó de poderes reguladores a la CFTC sobre los futuros de petróleo comerciados sin fuera de los cauces formales. Enron había creado un programa informático especializado que permitía comerciar con los futuros fuera de los cauces formales – intercambios fuera de los mercados bursátiles formales. El programa y lo que se conoció como la laguna jurídica de Enron para la comercialización fuera de los cauces formales permitió que se realizaran intercambios de futuros sin control del gobierno.

Asimismo en 2000, un consorcio de empresas petroleras e instituciones financieras creó la Bolsa Intercontinental (ICE, en sus siglas en inglés) en Londres para comercializar futuros de petróleo europeos a pesar de que el grupo tenía su sede central en Atlanta. Como la bolsa estaba en Europa, el alcance de la CFTC no podía llegar a ella.

La CFTC perdió mayor poder regulador a principios de 2006 cuando permitió que la Bolsa Intercontinental instalase terminales en los Estados Unidos. Hasta ese momento, solo los especuladores fuera de los cauces formales podrían comerciar fuera del control de la CFTC. Pero una vez que la comisión permitió que los futuros estadounidenses se negociaran en la ICE, y no únicamente en la NYMEX, la CFTC perdió su capacidad para regular incluso las bolsas formales. Una vez que se comercializaban en la ICE, un derivado de futuros americano salía de la jurisdicción de la CFTC. La convergencia de la laguna jurídica de Enron y el establecimiento de la ICE significaron que la CFTC ya no podría fiscalizar con precisión a los especuladores que pretendieran subir los precios energéticos a través de la especulación de los futuros.

Aún se sigue debatiendo si fueron los especuladores los que subieron los precios del petróleo y el gas entonces y son quienes lo hacen ahora. Un informe de julio de 2008 de la Agencia Internacional de Energía concluyó que la especulación tenía poco que ver con las subidas del precio. Sin embardo, hace dos años, el precio del petróleo subió en un año de 67 a 147 dólares para después hundirse hasta 45 dólares por barril. Mientras los aumentos de precio fueron del 100%, los incrementos en la demanda fueron sólo del 5%. No quiero ser malpensado…

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Petróleo y los especuladores