Las ejecuciones extrajudiciales se quintuplican en los últimos dos años. La PAH alerta de que las entidades pueden adjudicarse los pisos por un euro.

Con los juzgados colapsados, la banca ha comenzado a utilizar las subastas extrajudiciales que celebran notarios para recuperar pisos de familias que no pueden pagarlos.

El sistema está previsto en la mayoría de las escrituras, pero hasta ahora no se había utilizado. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha comenzado a recibir casos y alerta del “abuso y la indefensión” de un sistema de ejecución hipotecaria en el que no interviene ningún juez y en el que, tras dos subastas por el 100% y el 75% del importe de la deuda, a falta de postor los bancos pueden recuperar los pisos por solo un euro. Incluso la Generalitat se lleva las manos a la cabeza: “Es una salvajada legal”, opina el secretario de Vivienda, Carles Sala.

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Los bancos recurren a subastas notariales para recuperar pisos

Antes se concedían a euríbor + 0,3%; ahora, a euríbor + 1,6%

No hay demanda de crédito: con tanto paro y el miedo que tienen a perder su empleo los que lo mantienen, no hay mucha capacidad para endeudarse. Y los bancos tienen mucho miedo a prestar, a la luz de los elevados diferenciales que aplican a las hipotecas sobre el euríbor.

Así, ahora, la media de las hipotecas que se conoceden son a euríbor más 1,6%. Aunque, en algunas entidades el diferencial sobre el euríbor es de un 3%.

Pero, ¿de verdad son descabellados los “spreads” con que las entidades gravan los créditos? ¿O la verdadera imprudencia era lo que ocurría antes? Porque hubo un tiempo en el que, de media, las hipotecas que se concedían eran a euribor más 0,3%.

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¿Por qué los bancos encarecen las hipotecas?

La crisis de la vivienda en España se parece cada vez más al cuento de nunca acabar. Con una economía al borde de otra recesión, el sector inmobiliario dilata su ajuste y la ansiada recuperación se hace esperar. Los expertos retrasan la normalización del mercado hasta que mejore el empleo y se absorba el stock.

Todavía queda un largo camino para la remontada del sector inmobiliario en España. Mínimo tres años, auguran ahora los expertos más optimistas. La crisis se ha recrudecido y la situación ha empeorado. Con un galopante desempleo -casi cinco millones de parados-, serios problemas de financiación y un PIB que roza de nuevo la recesión, la vivienda se ha hundido más en el pozo a lo largo de este año. Cuando parecía que la situación no podía ir a peor, la realidad ha demostrado que no se sabe muy bien dónde está el fondo del ajuste. Pero una cosa está clara, cuanto más profundo se cae, más tiempo y esfuerzo se tarda en volver a ver la luz.

Allá por el año 2009 los expertos vaticinaban que la vivienda despertaría del coma en 2010 con una tímida recuperación que se intensificaría en 2011. Nadie esperaba que la Unión Europea se viera atrapada en una profunda crisis de deuda soberana que ha forzado el rescate de países como Grecia y la caída de Berlusconi en Italia. Apenas se preveía que un nuevo parón económico incluso en la locomotra alemana traería de nuevo vientos de recesión en la eurozona. En la recta final del año, España se encuentra de nuevo contra las cuerdas con su prima de riesgo disparada, sin liquidez en los bancos y presa de una elevada incertidumbre. Y si la economía no levanta cabeza, difícilmente lo hará el sector inmobiliario. Leer más

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Los expertos retrasan hasta 2015 la normalización del sector

La posibilidad de modificar la Ley Hipotecaria para introducir la llamada dación en pago (la deuda contraída con el banco queda saldada con la entrega de la vivienda, aunque el valor del inmueble no cubra el importe del préstamo) planea sobre el sistema financiero desde hace meses.

Un cierto clamor social, amplificado por las acciones del movimiento 15M, ha llevado a políticos de diferentes ideologías a abrazar esta reivindicación, pese a las protestas del sector. Pero la banca asegura que la gente no pide hipotecas de estas características, porque son más caras y necesitan de más garantías.

A mediados de julio, Bankinter lanzó al mercado la ‘Hipoteca Sin’, un préstamo para la adquisición de vivienda que sólo tiene como garantía el inmueble. Dos meses después, parece claro que esta iniciativa no está destinada a tener imitadores. El resto de entidades asegura que sus clientes no piden este producto, porque lo que buscan son hipotecas baratas y que permitan financiar un porcentaje más elevado del valor de la vivienda. Algunos bancos, incluso, tienen este tipo de hipoteca entre sus ofertas desde hace años, pero aseguran que no se venden.

En catálogo
“La hipoteca sin garantía personal se ha ofrecido toda la vida, pero la gente no la pide porque es más cara y se necesitan más garantías, se suelen pedir avalistas y el loan to value (porcentaje del préstamo sobre el valor del inmueble) es más bajo”, explican en Banesto. También BBVA tiene en su catálogo un producto parecido, pero “no ha tenido éxito”. El banco recuerda que el 97% de sus clientes particulares está al día con el pago de la hipoteca y que, para aquellos que no pueden pagar, se buscan soluciones a medida, desde el alargamiento de los plazos, hasta la concesión de préstamos al consumo para hacer frente a exigencias puntuales. Una posición parecida a la que defiende Banca Cívica. A su vez, Ibercaja explica que “un producto así es inevitablemente más caro, ya que la ausencia de garantías personales incrementa el riesgo y, por lo tanto, el precio del préstamo”. El director financiero de Popular, Jacobo González Robatto, también dejó claro en la última presentación de resultados que el banco no vende este producto y, si lo hiciera, sería más caro que el resto de su oferta.

Sabadell está en la misma línea. Según Ramón Gras, director de Particulares del banco, es improbable que este producto se difunda. CatalunyaCaixa, Bankia e ING expresan posiciones parecidas.

Futuro
La opinión que prevalece en el sector es que cuando un cliente va a contratar una hipoteca no se plantea que vaya a dejar de pagarla, máxime cuando se trata de un préstamo para la compra de primera vivienda. Lo normal es que no esté dispuesto a pagar más para protegerse de las consecuencias de una eventualidad que ni se plantea.

Bankinter explica que la eliminación de la garantía personal no encarece el préstamo: “Las características son las mismas que las de la anterior hipoteca”. El banco defiende que puede vender este producto por el conocimiento que tiene de sus clientes. La ‘Hipoteca Sin Más’ de Bankinter está teniendo éxito entre los clientes de la entidad, aunque los competidores dicen que es una estrategia de imagen.

La Ceca se opone a la implantación del modelo
La Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca) se opone a modificar la Ley Hipotecaria para establecer un modelo hipotecario basado en la dación en pago como única vía para saldar la deuda porque no beneficiaría a prácticamente nadie: significaría más morosidad (hasta el 8%) y mayores riesgos para las entidades, que endurecerían aún más las condiciones de acceso al crédito, y, al final, llevaría a una menor concesión de créditos.

Fuente: http://www.expansion.com

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El cliente prefiere hipotecas baratas a la dación en pago

Hacienda trabaja con la consigna de que tanto PP como PSOE mantendrán en 2012 este incentivo a la compra de casa. El Senado aprueba una moción que respalda la prórroga.

La rebaja del IVA para vivienda hasta 31 de diciembre que presentó el Gobierno en agosto podría prorrogarse en enero gane quien gane las elecciones. Con esta previsión trabaja la Agencia Tributaria (AEAT), según han informado fuentes no oficiales. El Fisco español trabaja con este escenario –el de prorrogar la rebaja del 8% al 4%– y así lo ha comunicado a empresas y fiscalistas para que preparen la planificación fiscal del próximo año, según ha podido saber este diario. El sector bancario es el que ha apludido con más entusiasmo esta iniciativa. Según el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas superaba las 680.0000 a finales de 2010.

Ésta es la previsión con la que trabaja Hacienda. El líder del PP anunció que mantendrá la medida, pero en la AEAT manejan la consigna de que Rubalcaba hará lo mismo. Las fuentes oficiales de la Agencia no se pronuncian y remiten a enero.

Rajoy destacó que “lo más sorprendente” es que el Gobierno, después de eliminar la desgravación fiscal por compra de vivienda y subir el IVA de las nuevas, ahora abra un “periodo de rectificación” con la bajada. Esta medida, ha recalcado, es el “paradigma de los vaivenes del Gobierno”. Constructores y promotores también han aplaudido la medida, que está atrayendo a estos fondos como salvadores ya que suplen la falta de liquidez en el que están mediante la aportación de equity. Hasta agosto, estos fondos, que se dedican a invertir directamente en el capital o compran deuda de compañías en quiebra por mala gestión o por su elevado endeudamiento.

En este contexto, el Senado aprobó ayer una moción en la que instó al Gobierno a mantener en 2012 la rebaja del IVA para la compra de vivienda. La moción fue presentada por el PP y contó con el apoyo de CiU. El Grupo Socialista votó en contra. La moción incluye también la petición de que la rebaja impositiva se aplique sólo a la compra de vivienda habitual y con un tope máximo de precio.

Los que no aprueban cómo se ha planteado el incentivo son los asesores fiscales. Para la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), la rebaja del IVA genera aún más inquietud.

“Se ha modificado sin más el párrafo del artículo que se refiere al tipo impositivo de las viviendas, sin tomar en consideración”, señala Juan Carlos López-Hermoso, presidente de la Asociación, “ni por tanto aclarar, qué pasa con todas las transacciones que la Ley asimila al concepto de entrega de vivienda”, añade. López-Hermoso considera que la medida, que tacha de “inútil”, se debería haber acompañado de una modificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dado que la Dirección General de Tributos (DGT) no ha dado todavía ninguna respuesta clara sobre este tema, para Aedaf no queda otra opción que pensar que esta reforma se ha hecho “desde la improvisación y sin consultar a los expertos”. Asesores fiscales, expertos y profesionales no tienen claros los criterios temporales del incentivo y tratan de que la DGT lo aclare.

Esperan como agua de mayo que Tributos publique una consulta vinculante sobre este asunto. Las llamadas a la Agencia son constantes. Por su parte, la AEAT ha publicado en su web un documento en el que responde a “preguntas frecuentes” y dice que “los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre por entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se haga después del 31 de diciembre de 2011”.

Es decir, el devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento en el que el comprador toma posesión de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de este hecho, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente. En cambio, en relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto por viviendas adquiridas entre el 20 de agosto y 31 de diciembre cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% no se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos. Éste es uno de los problemas más graves que presenta el incentivo, a juicio de los asesores fiscales, que recuerdan que el criterio del devengo que esgrime la AEAT es “oficioso”. Es necesaria una consulta.

Salgado y Santamaría chocan por la deducción fiscal
Soraya Sáenz de Santamaría, portavoz del PP en el Congreso de los Diputados, acusó ayer al Gobierno de hacer una política de vivienda “incoherente”. Santamaría criticó al Ejecutivo por “eliminar la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual, mientras rebaja el IVA del 8% al 4% al adquirir una casa nueva”. Salgado rechazó las críticas del PP, ya que recordó que el 75% de las rentas españolas siguen “pudiendo disfrutar” de la deducción fiscal, debido al nivel de sus ingresos. Por el contrario, Salgado añadió: “¿Qué mayor incoherencia [la del PP] que criticar la rebaja del IVA mientras anuncia que va a mantener esa medida durante un año más, si ganan las elecciones?

Fuente: http://www.expansion.com

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Hacienda trabaja ya en la prórroga de la rebaja del IVA a la vivienda