Si se piensa en comprar una casa, conviene saber que los precios de las viviendas están en caída libre. Las dificultades que en los últimos meses atraviesan las entidades bancarias de toda Europa se traducen en restricciones de crédito a los particulares, algo que origina que se vendan menos inmuebles porque cada vez es más difícil acceder a un préstamo hipotecario. A ello hay que añadir que, para el 90% de los españoles, la negociación de las condiciones de la hipoteca con el banco es la operación financiera más importante que realizan en su vida. Por ello, conviene tener en cuenta los conceptos en los que buscar un ahorro cuando se contrata una hipoteca. Los principales son la TAE (Tasa Anual Equivalente), el diferencial, las comisiones y el plazo de devolución del préstamo.

El endurecimiento de las condiciones de los bancos para conceder préstamos hipotecarios incide de modo directo en los precios de las viviendas. Así lo demuestra el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), donde se señala que, en el segundo trimestre de 2011, la bajada de los precios ha sido de 2,7 puntos respecto al trimestre anterior, algo que deja al indicador en el -6,8%.

El Banco de España, además, ha anunciado que el Euribor cayó en septiembre 0,03 puntos con respecto al mes de agosto y se sitúa en el 2,067%. Sin embargo, el indicador ha experimentado una subida interanual de 0,647 puntos. Por ello, la bajada mensual del índice de referencia de las hipotecas no se traducirá en un alivio para los bolsillos de los compradores. Al contrario, habrá un encarecimiento de los préstamos hipotecarios que tengan que revisar su tipo con la última referencia del Euribor respecto a la de hace un año. A pesar del descenso del Euribor mensual, habrá nuevas subidas en las cuotas, tanto en el caso de las revisiones de carácter semestral, como en las anuales.

Es preciso tener en cuenta en qué conceptos se puede economizar al firmar una hipoteca:

1. Estudiar varias ofertas
No conviene conformarse con la primera oportunidad que surja. El comprador debe informarse bien de las ofertas que hay para conseguir la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Lo más adecuado es estudiar la más barata, acudir a las sucursales bancarias, negociar de acuerdo a ella y aceptarla si es la más conveniente.

Hoy en día es bastante sencillo comparar las distintas ofertas hipotecarias en Internet. Si se está familiarizado con la informática, se puede contratar una hipoteca on line, ya que es habitual que haya ofertas exclusivas para la contratación a través de la Red. Por lo general, estas son más atractivas porque los bancos tienen menos costes operativos.

2. La contratación de productos adicionales
En el momento de la contratación de la hipoteca, por el nerviosismo que ello implica, a menudo se dice que sí a todos los seguros. Sin embargo, lo idóneo es repasar otras ofertas de las entidades de seguros y quedarse con la opción más económica. En la mayoría de los casos, el comprador tiene que suscribir un seguro de vida, además de contratar el de hogar. El banco intentará que el cliente contrate varios seguros, pero el único que es obligatorio por ley es el seguro de continente.

Si la entidad bancaria ofrece una rebaja en el diferencial del préstamo o en las comisiones a cambio de domiciliar la nómina o contratar un seguro, algún fondo de inversión o una tarjeta de crédito, se debe comparar el coste de suscribir estos productos frente al ahorro que suponen.

3. Intentar rebajar el diferencial y la TAE
El diferencial de la hipoteca es el porcentaje que se añade al valor del índice de referencia (casi siempre, el Euribor) en el momento de la revisión del tipo de interés de un préstamo hipotecario contratado a tipo variable.

Contratar productos como seguros, fondos de inversión o tarjetas de crédito puede encarecer la hipoteca
Si el cliente contrata una hipoteca al Euribor más un diferencial de un punto y el Euribor está en el 3%, el nuevo tipo de interés del crédito será el 3% más el punto (3% + 1%), es decir, un 4%. El resultado, en una oferta de préstamo hipotecario, es el tipo de interés ofertado:

Euribor + diferencial = Tipo de Interés Ofertado

El diferencial es una variable que se debe negociar con las entidades financieras para obtener unas condiciones más ventajosas en la hipoteca. Cuanto más bajo sea el diferencial, más barata saldrá.

Además de un bajo diferencial, lo primordial es conseguir una buena TAE para lograr una rebaja en la hipoteca. En muchos casos, solo figuran todas las condiciones de cálculo de la TAE en la letra pequeña de las ofertas. Por ese motivo, hay que seguir el criterio de “cuanto más pequeña es la letra, hay que prestar mayor atención”.

Cuanto más bajo sea el diferencial, más barata saldrá la hipoteca
Cualquier préstamo hipotecario tiene unos costes que varían entre entidades, por la diferencia en los plazos de devolución o por el perfil económico que tenga el cliente. La TAE en las hipotecas incluye en su cálculo el tipo de interés y los gastos y comisiones bancarias (de apertura y cancelación).

Estas comisiones las impone el banco para cubrir posibles riesgos de impago o las pérdidas en el caso de cancelación. Por lo tanto, cuanto menores son el diferencial, el tipo de interés y las comisiones, más baja es la TAE y la hipoteca saldrá más barata.

La TAE se calcula mediante una fórmula matemática y es válida para comparar productos de igual plazo o duración ya que, para plazos distintos, las comisiones no son las mismas. De igual forma, no es conveniente comparar hipotecas de interés fijo con otras de interés variable porque, en estas últimas, no se puede saber con exactitud cómo va a evolucionar el tipo de interés en el futuro. En la gran mayoría de las hipotecas se utiliza el tipo de interés variable y está casi siempre condicionado al Euribor.

Desde 1990, el Banco de España obliga por ley a las entidades financieras a informar de la TAE de sus ofertas hipotecarias en la publicidad que hagan de sus productos, en los contratos que formalicen con los clientes y en las ofertas vinculantes que realicen.

La TAE no incluye otros gastos importantes, como el coste de la tasación de la vivienda que se adquiere, los gastos de notaría y registro de la propiedad, la gestoría o los seguros que la entidad obliga a suscribir.

Una vez que se han recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación de la hipoteca para estudiar, en cada caso, cuál es la cuota mensual que saldría y cuál es la TAE que tiene cada préstamo.

4. Los gastos de tasación y notaría
Cuando se contrata una hipoteca, hay unos gastos inevitables, como el coste de la tasación y los gastos de notaría.

•Con respecto a la tasación, a partir de la solicitud de la hipoteca, el banco encarga a un profesional la tasación de la vivienda para establecer su valor y realizar una verificación registral en la que se comprueba que no pesan cargas sobre el inmueble. Se debe pedir a la entidad bancaria información sobre las empresas de tasación con las que trabaja para escoger la que ofrezca el mejor precio.
No obstante, desde diciembre de 2007, si el comprador aporta una tasación certificada por un tasador homologado, la entidad no puede cobrarle por una nueva tasación. Además, hay que tener en cuenta que el valor de la tasación (cuyo gasto corre a cargo del comprador) determina el límite máximo del préstamo.

•En cuanto a las notarías, es conveniente comparar entre varias y seleccionar la que dé el precio más bajo. Entre unas y otras se puede obtener un ahorro de más de 100 euros.

5. Las comisiones
Lo más recomendable, en la medida de lo posible, es contratar una hipoteca a 10 o 15 años.

Al contratar una hipoteca, es fundamental analizar en profundidad las siguientes comisiones: comisión de apertura, comisión de cancelación y comisión de subrogación

•Comisión de apertura y estudio: en ella se incluyen todos los gastos que se originan al tramitar el contrato del préstamo hipotecario. Se calcula como un porcentaje del importe del préstamo. Por regla general, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato. Sin embargo, se puede acordar con la entidad financiera el abono de la comisión a lo largo de la vida del préstamo. La comisión de apertura se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo.

Una vez que se ha elegido la entidad de crédito con la que se va a contratar el préstamo hipotecario, hay que solicitarle una oferta vinculante por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras. La oferta vinculante es un documento obligatorio para préstamos de hasta 150.253,03 euros.

Para ello, es necesario disponer antes de la tasación del inmueble que se va a hipotecar como garantía del préstamo, cuyo importe lo paga el comprador. Esta oferta vinculante, que la entidad está obligada a entregar si no ha denegado el préstamo, evita las confusiones derivadas de la negociación verbal.

En caso de que al final no se acepte la oferta, hay que tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio. Si es así, tiene que estar recogido en sus folletos de tarifas.

•Comisión de cancelación o amortización anticipada: la aplica la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar de modo parcial o total la hipoteca antes de cumplirse el plazo. Esta comisión compensa a la entidad por lo que deja de ganar (o lucro cesante) al no percibir los intereses por el capital que se amortiza de modo anticipado. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.

Por ley, las comisiones de cancelación tienen establecidos unos límites máximos.

En los préstamos a interés fijo, la comisión es elevada. Por ello, hay que ser conscientes de que una alta comisión de cancelación desanima a quienes quieren amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible bajada de tipos de interés o a negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.

En muchos casos, no se le concede la suficiente importancia a esta variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros años, el comprador puede sentirse “prisionero” de su hipoteca. En un plazo de 20 o 30 años, las condiciones del mercado y las personales pueden variar de manera significativa. Incluso en un plazo de 12 años, con tipos fijos, la situación puede cambiar. Por todo ello, se recomienda negociar con la entidad financiera el coste que supondría una amortización anticipada.

•Comisión de subrogación: esta posibilidad, recogida por la legislación, permite el cambio de hipoteca de un banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar.

Para que surta efectos la subrogación, basta con que la nueva entidad pague a la primera el importe pendiente del préstamo, así como los intereses devengados y las comisiones exigibles, y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario. En este caso, conviene negociar con la nueva entidad el coste que puede suponer la subrogación.

Algunos de los gastos que conllevan las subrogaciones (los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley.

6. Buscar el mínimo plazo de amortización
Cuanto más joven se es, más sencillo resulta conseguir un mayor plazo de amortización. Estipular un plazo elevado puede ser más deseable, porque supone pagar menos cada mes y tener, por tanto, una economía más desahogada.

Una elección adecuada del tasador y de la notaría pueden suponer un gran ahorro
Sin embargo, cuanto mayor es el plazo total para devolver el dinero, más altos son los intereses que se pagan y mayor es también el coste final de la hipoteca. Con los préstamos hipotecarios a 20 o 30 años, los bancos consiguen una gran rentabilidad. Sin embargo, una hipoteca a 30 años es demasiado tiempo y nadie puede garantizar que el cliente va a ser solvente para afrontar los pagos a tan largo plazo.

Lo más recomendable, en la medida de lo posible, es contratar una hipoteca a 10 o 15 años.

7. Negociar las futuras subidas del Euribor
Los expertos auguran que el Euribor subirá aún más. Quienes contraten una hipoteca hoy, sin tener en cuenta la subida del Euribor, pueden verse afectados de manera negativa en el futuro.

Además, hay que tener especial precaución con las llamadas “cláusulas suelo”. La entidad bancaria no informa a muchos hipotecados de que cuentan con una de ellas, con lo que el tipo de interés que pagan por su préstamo no puede bajar de un determinado porcentaje, aunque descienda el Euribor. Tener una de estas cláusulas impide al comprador beneficiarse de las caídas del Euribor.

8. Leer la escritura antes de firmar y consultar a un experto
En ocasiones, hay cláusulas perjudiciales que se dejan pasar por falta de conocimientos.

Cuando ya se está dispuesto a contratar la hipoteca, el comprador tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario, al menos, tres días hábiles antes de su firma. Además, se puede pedir al notario un borrador para leerla con detenimiento.

Ante cualquier cláusula que dé lugar a dudas o a distintas interpretaciones, se debe consultar a un experto. En ocasiones, hay cláusulas perjudiciales que se dejan pasar por falta de conocimientos sobre el asunto. Cualquier inversión conlleva un riesgo y, por ello, no se debe escatimar en este aspecto.

9. Negociar para realizar los cambios
Si hay alguna cláusula perjudicial o extraña sobre temas que no se han tratado con anterioridad, es mejor negociarla en el momento para que se realicen los cambios.

Lo más adecuado es asegurarse de que cualquier cambio deseado se contemple con total claridad en la escritura. A largo plazo, se obtendrá un ahorro. Una corrección o cambio que se tenga que hacer en el futuro costará tiempo y más dinero.

Fuente: http://www.consumer.es

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Consejos para ahorrar al firmar la hipoteca

El precio de la vivienda libre continúa sin dar señales de recuperación y sigue depreciándose, por tercer año consecutivo, hasta anotarse un descenso del 5,6 % en el tercer trimestre, un porcentaje récord desde 2009 marcado por la crisis y por las “agresivas” campañas de la banca ante el exceso de oferta.

Con estos datos, el precio medio de la vivienda libre sigue alejado de los máximos que llegó a alcanzar en los primeros tres meses de 2008, cuando se situaba en 2.101,4 euros por metro cuadrado, frente a los 1.729,3 euros actuales, lo que representa un abaratamiento del 17,7 %.

Los expertos consultados por Efe coinciden en señalar que el ajuste de la vivienda no acaba de tocar fondo y que la caída se ha acentuado, por lo que prevén nuevos descensos, si cabe más pronunciados, para los próximos trimestres.

Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) calculan que, de mantenerse la tendencia actual, los precios de la vivienda cerrarán el conjunto del año con un retroceso del 5 %, superior al 3,9 % registrado el pasado año.

Entre los factores que han propiciado esta tónica descendente, tanto en vivienda nueva como usada, la patronal inmobiliaria subraya las “agresivas” ofertas de precios que las entidades financieras están haciendo para deshacerse de los inmuebles adjudicados.

En este sentido, el consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Ángel Berges, ya indicó ayer que la banca, que tiene 70.000 millones en el sector inmobiliario, necesitará hasta 45 años para deshacerse de su cartera de suelo y entre 4,5 y 5 años para desprenderse de los activos inmobiliarios.

En este contexto, el director del Gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, se muestra pesimista respecto a un cambio de tendencia en los precios, especialmente porque la crisis inmobiliaria se “retroalimenta” y la depreciación provoca que las decisiones de compra se ralenticen ante la previsión de una bajada mayor.

Por su parte, el codirector del Máster de Empresas Inmobiliarias de la UNED, Julio Gil, considera que, para que haya una recuperación en el sector, es necesario lograr un precio de equilibrio entre la oferta y la demanda.

En su opinión, los estímulos, como las deducciones por la compra de vivienda nueva o de inmuebles destinados al alquiler, no sólo son buenos sino necesarios.

En cualquier caso, el jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com, Fernando Encinar, insiste en que parece claro que una vez que el sector toque suelo no se producirá un rebote al alza de los precios, sino que se mantendrán en ese nivel durante mucho tiempo.

A poco más de un mes de las elecciones generales, los analistas también se muestran expectantes ante las medidas que apruebe el próximo Gobierno para reactivar la trayectoria del sector, que acumula un “stock” de 700.000 viviendas.

Tras cerrar 2010 con una caída del 3,5 %, el precio de las casas ha acelerado progresivamente su descenso. Sin embargo, estos recortes son inferiores a los que se produjeron a mediados de 2009, cuando los precios de la vivienda libre llegaron a caer más de un 8 % para luego moderar su descenso hasta el entorno del 4 %, en el que se mantuvieron de media en 2010.

Según el Ministerio de Fomento, la vivienda nueva y la usada cayeron un 5,4 % y un 5,9 %, respectivamente, mientras que el precio de las casas protegidas se mantuvo.

Las mayores caídas se dieron en Aragón y Madrid, (8,4 %) y las menores en la Comunidad Valenciana (5 %) e Islas Baleares (4,3 %). Extremadura fue la única con subida de precios (0,5 %).

Pero el precio de la vivienda no fue el único en caer ya que, según Fotocasa, el alquiler también lo hizo en el tercer trimestre, concretamente un 3 %.

Fuente: http://www.expansion.com

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La oferta de la banca acentúa la caída del precio de la vivienda

Con el mercado inmobiliario prácticamente paralizado y un elevado stock, hay una amplia oferta de viviendas donde el elegir. Marcar la diferencia haciendo la casa más atractiva con algunos trucos puede ser la clave para atrapar al comprador y cerrar la venta.

Una vez se ha decidido poner en venta una vivienda, no basta con enseñarla y esperar a que ’suene la flauta’ para venderla. En estos tiempos de crisis la espera puede alargarse años. El sector inmobiliario se encuentra en un momento crítico y la oferta es tan amplia que los compradores son los que tienen la sartén por el mango. Pero si el objetivo es cerrar la venta lo antes posible, hay trucos que sí están en manos de los vendedores.

La clave es hacer la vivienda más atractiva con unos simples detalles: el orden, la limpieza o un cambio de pintura pueden significar la diferencia entre el éxito o el fracaso de la operación. Captar la atención del comprador y que se acuerde del inmueble aunque haya visto muchos más no tiene mayor complejidad que la de invertir un poco de tiempo y dinero para mejorar la apariencia del piso y evitar un aspecto de abandono que da muy mala sensación.

“Dedicar algo de tiempo y dinero a reformar la vivienda a vender es vital. Si un posible comprador ve la casa en mal estado, puede exigir rebajas de varios miles de euros, que nos podemos ahorrar si la presentamos con su mejor aspecto”, según Luis Sancho, director general de Tenders.es, plataforma online que permite solicitar y comparar presupuestos de reformas de forma gratuita.

Hay que ponerse por un momento en la piel del comprador para entender la impresión que da la vivienda en venta. A partir de ahí, hay que pensar en qué detalles pueden motivar la decisión de compra.

Está claro que hay aspectos estructurales, como el espacio, la cantidad de habitaciones o la luz, que juegan un papel fundamental y sobre los que difícilmente podemos incidir. Sin embargo, hay otros factores que se pueden mejorar y que pueden hacer mucho por la imagen de la casa, explican desde Tenders.es. “No se trata de ocultar los defectos de un inmueble, sino de potenciar sus puntos fuertes”, aseveran.

Los expertos dan cinco consejos fundamentales:

1. Limpieza: Antes de mostrar la casa a los futuros compradores, hay que realizar una limpieza profunda y tener especial cuidado con la cocina y los baños, pues suelen ser puntos críticos a la hora de dar una buena impresión a los compradores.

2. Orden: Es fundamental deja a la vista solo aquello que forma parte de la decoración y evitar las pilas de periódicos y revistas, la ropa tirada de cualquier manera o los platos y vasos sucios.

3. La entrada: El hall será lo primero que vea el comprador cuando haga una visita, así que es un punto clave. Debe estar limpio y ser muy acogedor. Para conseguirlo, es aconsejable pintar la puerta o, si es necesario, reemplazar las cerraduras y los pomos.

4. El jardín: Si hay jardín, no descuidarlo. Un jardín bien cuidado causará muy buena impresión y revalorizará la vivienda; un jardín descuidado y lleno de maleza solo ayudará a empobrecer la primera impresión del comprador.

5. Detalles que cuentan: Hay que prestar especial atención a imperfecciones notorias como una pared con manchas o la pintura descascarillada, puertas opacas, espejos sin brillo o rotos, grifos que no cierran por completo o superficies a las que les falta una baldosa.

Fuente: http://www.cincodias.com

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Trucos para marcar la diferencia cuando quieres vender tu casa

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Compra vehículo ocasión o segunda mano: prueba del vehículo

Cuarta entrega de las cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (ver primera , segunda y tercera parte). La idea trás estos artículos es tener preparado algo interesante de lo que hablar cuando os cruceis con una modelo de Victoria Secret en la playa. Seguro que quedarán prendadas cuando las expliquéis estos dos puntos:

Incentivos perversos

Un incentivo perverso es un incentivo que tiene un efecto no deseado y no intencionado opuesto a sus intereses iniciales. Un tipo de consecuencias no intencionadas, incentivos perversos, son el resultado de una buena intención honesta. Un ejemplo histórico ilustra el problema: En el siglo XIX, los paleontólogos que viajaban a China solían pagar a los campesinos por cada pieza de hueso de dinosaurio que les daban. Después los campesinos encontraban huesos y los aplastaban en muchos pedazos, lo que reducía de manera significativa su valor científico, para obtener más dinero. Ejemplos más modernos incluyen el pago a los arquitectos e ingenieros en base a los costes del proyecto, lo que conlleva a la creación de proyectos excesivamente costosos, puesto que gastan en exceso innecesariamente para crear más beneficios.

Asimetría de la información

La asimetría de la información es un problema constante en economía. En la mayoría de transacciones de ventas, el vendedor tiene más información que el comprador, y, como tal, tiene la oportunidad de pasar productos defectuosos o de calidad inferior a precios más altos. Esto hace que el comprador no se fíe, y a dichos como: ten cuidado con lo que compras.

Una selección adversa es un proceso de mercado donde la asimetría de la información crea resultados negativos. Un buen ejemplo son los seguros sanitarios. Las empresas de seguros dependen de una mezcla de clientes: necesitan un número determinado de personas sanas (de bajo riesgo) para pagar las primas sin utilizar los servicios, de modo que los precios puedan ser medios. No obstante, las personas que contratarán seguros con mayor probabilidad son las personas que los necesitan por problemas de salud (alto riesgo). Estas personas son más costosas para las aseguradoras porque necesitan más servicios que una persona sana. Las aseguradoras no conocen el estado de salud de todos los nuevos solicitantes de pólizas (aunque hagan todo lo posible por averiguarlo), y esta falta de información hace que las aseguradoras suban las primas para mitigar el riesgo. Este aumento en las primas hace que las personas más sanas cancelen sus seguros. Esto crea un mayor aumento en el precio de las primas, ya que las aseguradoras tienen ahora un grupo con más riesgo, lo que lleva a que las personas sanas cancelen sus seguros, continuando así la “espiral de selecciones adversas”, hasta que las únicas personas aseguradas sean las enfermas. En este momento, las primas pagadas no servirán ni para compensar los costes de los riesgos. En teoría, esto podría crear un colapso en la industria de las aseguradoras, sin embargo, esto es improbable, puesto que el riesgo se ve disminuido por las empresas que ofrecen seguros, que hacen que un gran grupo de personas saludables se adhieran a la aseguradora y compensen el riesgo.

Otro ejemplo de asimetría de la información es el “Mercado de limones”, un término acuñado por el economista George Akerlof. El Mercado de los coches de segunda mano es otro ejemplo clásico de incertidumbre sobre la calidad. Un coche de segunda mano defectuosos (“Limón”) suele ser el resultado de acciones que no se pueden rastrear, como el estilo de conducción del conductor, los hábitos de mantenimiento y los accidentes. Como el comprador no tiene esta información, suele pensar que el vehículo tiene una calidad promedia, y, por lo tanto, solamente pagará un precio promedio. Como resultado, el propietario de un coche en buenas condiciones (”cereza”) no podrá obtener un precio adecuado por vender su cereza por lo que vale. Resultado final: los propietarios de los coches en buen estado no venden sus coches en el mercado de segunda mano. Esto reduce la calidad de los coches disponibles en el mercado de segunda mano, esto reduce el precio que pagarán los compradores y reduce aún más la calidad de los coches vendidos. Esta es la idea.

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Cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (IV)