Los principales responsables de la consultoría inmobiliaria en España coincidieron en pronosticar aún malos tiempos para el sector ya que, pese a que la inversión se mantendrá en 2011, hay malas perspectivas para los próximos dos años.

En un encuentro de consultores, organizado por el Centro de Estudios de la Información Económica (Cesine), el presidente de BNP Paribas Real Estate, Luis Martín Guirado, explicó que el mal comportamiento del sector de la inversión inmobiliaria dependerá de cómo se cierre la brecha entre oferta y demanda.

Asimismo, aseguró que esta mala situación se dejará sentir más en sectores como el de locales y centros comerciales, mientras que el de oficinas se verá menos afectado. Leer más

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Las consultoras inmobiliarias esperan aún malos tiempos para el sector

Es habitual que la gente hable sobre «el mercado» o «la bolsa» como si hubiera un significado común de la palabra. Aunque en realidad, hay muchos índices y no siempre se mueven en tándem y si lo hicieran, no habría razón para que existiesen varios. Entendiendo de forma clara cómo se crean y que particularidades tienen estos índices, se puede ver el sentido de los movimientos diarios del mercado. Veamos los principales índices del mercado americano para que la próxima vez que oigas hablar de la bolsa de Estados Unidos entiendas algo mejor a qué se refiere.

El Dow
Si se pregunta a un inversor cómo va el «mercado», seguramente te de una respuesta basada en el Dow.  El Dow Jones Industrial Average (DJIA) es uno de los índices más antiguos, más conocidos y utilizados con más frecuencia del mundo. Incluye las acciones de 30 de las empresas más grandes e influyentes de los EEUU (y del mundo). El DJIA es lo que se conoce como un índice de precios ponderado. Originariamente se calculaba sumando el precio por acción de las acciones de cada compañía del índice y dividiendo dicha cantidad por el número de empresas, por este motivo se le denomina promedio. Lamentablemente, ya no es tan sencillo de calcular. A lo largo de los años, los fraccionamientos de las acciones, cesiones de activos y otros acontecimientos han dado lugar a cambios en el divisor, convirtiéndolo en un número muy pequeño (menos de 0,2).

El DJIA representa entorno a un cuarto del valor de toda la bolsa estadounidense, pero un porcentaje de cambio en el Dow no debería interpretarse como un indicativo definitivo de que todo el mercado ha caído en ese porcentaje. Esto se debe a la función de precio ponderado del Dow. El problema básico es que un cambio de 1$ en el precio de una acción de 120$ dentro del índice tendrá el mismo efecto sobre el DJIA que un cambio de 1$ en el precio de una acción de 20$, incluso una acción puede haber cambiado un 0,8% y la otra un 5%.

Un cambio en el Dow representa cambios en las expectativas de los inversores respecto a las ganancias y riesgos incluidos en el promedio. Como consecuencia de la actitud general respecto a las acciones de alta capitalización difiere de la actitud respecto a las acciones de baja capitalización, acciones internacionales o tecnológicas, el Dow no debería utilizarse para representar la psicología en otras áreas del mercado. Por otro lado, como el Dow está integrado por algunos de las empresas más conocidas de los estados unidos, oscilaciones importantes de este índice normalmente corresponden al movimiento de todo el mercado, aunque no necesariamente a la misma escala.

El S&P 500
Cuando los inversores afirman que sus carteras han «batido al mercado», normalmente hacen referencia al rendimiento del S&P 500. El Standard & Poor’s 500 Stock Index es un índice mayor y más diverso que el DJIA. Compuesto de 500 de las acciones más ampliamente negociadas en los EE.UU., representa entorno al 70% del valor total de las bolsas estadounidenses. En general, el índice S&P 500 es un buen indicativo del movimiento del mercado estadounidense en su conjunto.

Como el índice S&P 500 es ponderado (también denominado ponderado por capitalización), cada acción del índice está representada en proporción a su capitalización de mercado total. En otras palabras, si el valor total del mercado de todas las 500 compañías del S&P 500 cae un 10%, el valor del índice también cae un 10%. Un movimiento del 10% en todas las acciones del DJIA, por el contrario, no provocaría necesariamente un cambio del 10% en el índice. Mucha gente considera que la ponderación de mercado utilizada en el S&P 500 es una medida mejor del movimiento del mercado, porque dos carteras pueden ser más fácilmente comparables cuando los cambios se miden en porcentajes en lugar de cuantías en dólares.

El índice S&P 500 incluye compañías de diversos sectores, incluyendo el energético, industrial, tecnología de la información, asistencia sanitaria, financiero y consumo de alimentos básicos.

El Wilshire 5000
El Wilshire 5000 es a veces denominado el «índice bursátil total» o «índice de todo el mercado» porque incluye a más de 7.000 de los 10.000 valores que cotizan en los Estados Unidos. Todas las empresas cotizadas con matriz en los EE.UU y que tengan datos fácilmente disponibles sobre sus precios se incluyen en el Wilshire 5000. Finalizado en 1974, este índice es extremadamente diverso, incluyendo acciones de todos los sectores. Aunque es una medida casi perfecta de todo el mercado estadounidense, el Wilshire 5000 es un índice al que se hace menos referencia respecto al menos completo S&P 500 cuando la gente habla sobre todo el mercado.

El Nasdaq Composite Index
La mayoría de los inversores saben que el Nasdaq es la bolsa en la que cotizan las acciones tecnológicas. El Nasdaq Composite Index es un índice de valor de mercado ponderado de todas las acciones que cotizan en la bolsa de Nasdaq. Este índice incluye más de 5.000 compañías, entre otras algunas no basadas en los EE.UU. Aunque este índice es conocido por su elevada proporción de acciones tecnológicas, el Nasdaq Composite también está formado por acciones de los sectores financiero, industrial, asegurador y del transporte, entre otros. El Nasdaq Composite incluye empresas grandes y pequeñas, pero, a diferencia del Dow y del S&P 500, también incluye muchas empresas especulativas con capitalizaciones de mercado pequeñas. Por consiguiente, su movimiento suele indicar el desempeño del sector tecnológico, así como la actitud de los inversores frente a acciones más especulativas.

El Russell 2000
El Russell 2000 es un índice de valor de mercado ponderado de las 2.000 acciones más pequeñas dentro del Russell 3000, un índice de las 3.000 mayores empresas cotizadas, basado en la capitalización del mercado, dentro de la bolsa estadounidense. El índice Russell 2000 ganó popularidad en los 90, cuando las acciones de baja capitalización se dispararon y los inversores movieron más dinero dentro del sector. El Russell 2000 es el indicador más conocido del rendimiento de las pequeñas empresas del mercado, no está dominado por un único sector.

Conclusión
Es bueno saber lo que ocurre en muchos segmentos distintos de los mercados estadounidenses e internacionales. Si sólo te vas a fijar en uno, es mejor centrarse en el S&P 500, que ofrece un buen indicador de los movimientos del mercado estadounidense en general. Observando los índices y manteniendo un registro de sus movimientos a lo largo del tiempo, se puede captar bien la actitud del público en general respecto a las empresas de distintos tamaños y sectores.

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Conociendo los índices de la bolsa americana

Cuarta entrega de las cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (ver primera , segunda y tercera parte). La idea trás estos artículos es tener preparado algo interesante de lo que hablar cuando os cruceis con una modelo de Victoria Secret en la playa. Seguro que quedarán prendadas cuando las expliquéis estos dos puntos:

Incentivos perversos

Un incentivo perverso es un incentivo que tiene un efecto no deseado y no intencionado opuesto a sus intereses iniciales. Un tipo de consecuencias no intencionadas, incentivos perversos, son el resultado de una buena intención honesta. Un ejemplo histórico ilustra el problema: En el siglo XIX, los paleontólogos que viajaban a China solían pagar a los campesinos por cada pieza de hueso de dinosaurio que les daban. Después los campesinos encontraban huesos y los aplastaban en muchos pedazos, lo que reducía de manera significativa su valor científico, para obtener más dinero. Ejemplos más modernos incluyen el pago a los arquitectos e ingenieros en base a los costes del proyecto, lo que conlleva a la creación de proyectos excesivamente costosos, puesto que gastan en exceso innecesariamente para crear más beneficios.

Asimetría de la información

La asimetría de la información es un problema constante en economía. En la mayoría de transacciones de ventas, el vendedor tiene más información que el comprador, y, como tal, tiene la oportunidad de pasar productos defectuosos o de calidad inferior a precios más altos. Esto hace que el comprador no se fíe, y a dichos como: ten cuidado con lo que compras.

Una selección adversa es un proceso de mercado donde la asimetría de la información crea resultados negativos. Un buen ejemplo son los seguros sanitarios. Las empresas de seguros dependen de una mezcla de clientes: necesitan un número determinado de personas sanas (de bajo riesgo) para pagar las primas sin utilizar los servicios, de modo que los precios puedan ser medios. No obstante, las personas que contratarán seguros con mayor probabilidad son las personas que los necesitan por problemas de salud (alto riesgo). Estas personas son más costosas para las aseguradoras porque necesitan más servicios que una persona sana. Las aseguradoras no conocen el estado de salud de todos los nuevos solicitantes de pólizas (aunque hagan todo lo posible por averiguarlo), y esta falta de información hace que las aseguradoras suban las primas para mitigar el riesgo. Este aumento en las primas hace que las personas más sanas cancelen sus seguros. Esto crea un mayor aumento en el precio de las primas, ya que las aseguradoras tienen ahora un grupo con más riesgo, lo que lleva a que las personas sanas cancelen sus seguros, continuando así la “espiral de selecciones adversas”, hasta que las únicas personas aseguradas sean las enfermas. En este momento, las primas pagadas no servirán ni para compensar los costes de los riesgos. En teoría, esto podría crear un colapso en la industria de las aseguradoras, sin embargo, esto es improbable, puesto que el riesgo se ve disminuido por las empresas que ofrecen seguros, que hacen que un gran grupo de personas saludables se adhieran a la aseguradora y compensen el riesgo.

Otro ejemplo de asimetría de la información es el “Mercado de limones”, un término acuñado por el economista George Akerlof. El Mercado de los coches de segunda mano es otro ejemplo clásico de incertidumbre sobre la calidad. Un coche de segunda mano defectuosos (“Limón”) suele ser el resultado de acciones que no se pueden rastrear, como el estilo de conducción del conductor, los hábitos de mantenimiento y los accidentes. Como el comprador no tiene esta información, suele pensar que el vehículo tiene una calidad promedia, y, por lo tanto, solamente pagará un precio promedio. Como resultado, el propietario de un coche en buenas condiciones (”cereza”) no podrá obtener un precio adecuado por vender su cereza por lo que vale. Resultado final: los propietarios de los coches en buen estado no venden sus coches en el mercado de segunda mano. Esto reduce la calidad de los coches disponibles en el mercado de segunda mano, esto reduce el precio que pagarán los compradores y reduce aún más la calidad de los coches vendidos. Esta es la idea.

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Cosas de economía de las que poder hablar cuando este verano alguien saque el tema de la crisis (IV)

No te dejes engañar por las estadísticas oficiales, por las palabras del Banco de España o por la aparente imposibilidad de vender tu casa por el valor de tu deuda hipotecaria pendiente: la vivienda va a subir de precio en breve. Y si no compras ahora, después te vas a lamentar.

Si un tema económico está de constante actualidad, además de prever la evolución del Euribor, éste es el precio de la vivienda. En realidad, nadie tiene ni idea de cómo va a evolucionar el valor del ladrillo. Yo mismo traté en su momento el tema y escribí que hasta mediados de 2012 la vivienda no empezaría a subir, en base a estudios del Banco de España y otros que me merecían cierta confianza. De todos modos, tampoco yo sé si en el 2012 el precio de la vivienda subirá.

Dudo que haya una sola persona que lo pueda predecir. Si alguien acierta, será sobre el momento en que el precio medio de las viviendas en España se incrementa, cosa que de poco nos sirve a nosotros, que queremos vender o comprar una casa de 80 metros cuadrados en Inca, por decir algo. Saber el momento exacto en que un inmueble de una determinada zona incrementará su valor es imposible. Ni más ni menos.

Pero todo esto ya lo sabe todo el mundo. O tal vez no. La opinión pública es muy susceptible a ser “inducida” al consumo o a la inversión inmobiliaria, en base a las noticias que lea de la situación económica y de los indicadores. Solo así se entiende que cada año salga algún estudio de consultora inmobiliaria o similar anunciando el fin de la caída de precios inmobiliarios y el momento de la compra barata, equivocándose en cada ocasión (si es un error lo que hay detrás y no una simple maniobra de adoctrinamiento).

El último que leí, que confieso logro esbozar una sonrisa en mi rostro, fue el de Aguirre Newman, que dice prever subidas de precio en breve; para sustentar su tesis afirma que “el mercado está deseando recuperarse, sólo necesita un dato positivo“. Genial, sólo les hace falta decir que el dato positivo será que la vivienda suba de valor.

Tampoco el Banco de España acertó en sus predicciones, en el 2003 nos decían que “cabe esperar una cierta corrección en el futuro, de una intensidad que, si bien resulta difícil de precisar, no tendría porqué ser necesariamente más acusada o pronunciada que en épocas pasadas, en términos reales“.

Este organismo acaba de sacar su boletín mensual, en el que comenta que la situación del mercado inmobiliario europeo ha propiciado un aumento del patrimonio neto de los hogares. Según el citado informe, debido a que el precio de la vivienda lleva 5 meses consecutivos de crecimiento en la tasa interanual (en España no lo estamos notado, sin embargo).

El precio de la vivienda que queremos comprar dependerá de múltiples factores, algunos relacionados con la oferta (si el que vende tiene prisa o necesidad) y otros de nuestra capacidad y voluntad de demanda (si tenemos prisa por comprar, si alguna entidad financiera nos aprueba el préstamo hipotecario o el grado en que la casa satisface nuestras preferencias, entro otros factores).

La información sobre la evolución del precio de la vivienda la dejaría en último lugar. Si la residencia es para que viva la familia y no tiene un componente especulativo, mejor decidir en función de tus necesidades y posibilidades. Estudios que te digan lo que quieres oír, hay muchos. Y probablemente ninguno acabe acertando.

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El precio de la vivienda subirá de forma inminente: en el 2010, 2011, 2012 o en el 2013

Por mucho test de estrés que se publique, la banca está tocada. No de muerte, ya que en este caso el futuro económico sí que es del todo impredecible, pero bien herida.

El crédito moroso del sistema financiero español en mayo ha alcanzado el 6,5% (hace apenas un año era del 5,5%), la tasa más alta de impagos desde 1995. Y este dato es bajo en relación a la verdadera situación, ya que muchas operaciones de promotores se han refinanciado o se han adjudicado el suelo, contabilizándolo por la deuda pendiente.

117.592 millones de euros en la partida de dudosos. Y esta cifra seguirá aumentando, con bastantes probabilidad de alcanzar la cota psicológica del 7% a finales de año. El aumento de impagos, junto al menor volumen de créditos concedidos, incide directamente en el corazón del negocio bancario.

La estructura comercial bancaria tradicional en España ha sido la sucursal, extendiendo su área de influencia por todas las ciudades y pueblos del territorio. La formación profunda en productos bancarios pasó a ser menos importante que la capacidad comercial. El mensaje era vender, colocar productos en campaña; asesorar no aportaba ingresos a la cuenta de resultados de la sucursal ni suponía un incremento del bonus.

Esta estrategia, penosa a mi modo de ver, ha dado muchas alegrías a la banca. El cliente tomaba las palabras del director como si fueran del médico o del farmacéutico (o del cura), y contrataba en función de ellas. Pero las cosas están cambiando; ya no nos fíamos del comercial de banca. Además en la Red uno puede informarse a coste cero, de fuentes más o menos independientes e ir preparado a la entrevista en la oficina.

El producto estrella de las sucursales era el activo:

• Préstamos personales, hipotecas y tarjetas para los clientes particulares.
• Pólizas de crédito, de descuento y demás para las empresas.

En base a estos productos, que el cliente necesitaba al fin y al cabo, se fidelizaba y se hacía venta cruzada. Es muy fácil vender un seguro de vida o de hogar a cambio de conceder una hipoteca. O un seguro de autónomos por renovar la póliza de crédito. El problema viene cuando no se concede financiación.

Todo el castillo empieza a desmoronarse. Vender depósitos y cuentas remuneradas puede ser sencillo si se ofrecen tipos altos, pero para el banco suponen pérdidas contables. Si se ofrece el dinero más barato de lo que cuesta (simplificando, el Euribor es una medida del coste del dinero para el banco), se pierde dinero. Otras fuentes de captación de recursos, como los fondos de inversión, ETF, bonos estructurados, que también se han vendido a granel, requieren de un asesoramiento adecuado, que no se ofrece en la mayoría de pequeñas sucursales (por falta de tiempo y de capacidad). Y cuando se colocan en campaña pasa lo que pasa.

Los bancarios no saben vender seguros de la misma forma que los profesionales del ramo, ya que el perfil es muy diferente, aparte de la formación en la materia. Sin financiación que ofrecer a sus clientes, el arsenal comercial se deteriora de forma alarmante.

De momento han tirado de las comisiones para compensar la caída de ingresos , pero la situación empieza a llegar a un límite que les hará perder más clientes. Hay entidades financieras que cobran hasta por pedir un extracto de la cuenta en la sucursal.

La banca, lo que creo que nos venderá en un futuro, es más de lo mismo: financiación vinculada a otro tipo de productos, pero de otra forma. Las sucursales “todo a cien” irán cerrando, ya que el cliente cada vez tiene más cultura financiera y exige un valor añadido a la presencia física. También incorporará productos más complejos, que dejan un buen pico en comisiones, pero con un asesoramiento previo adecuado al nuevo cliente.

Gran parte del negocio se canalizará por otros medios, primordialmente Internet. En las oficinas tendrán puntos de contratación e información, con más asesoramiento especializado. Y habrá muchas menos sucursales, para poder rentabilizar el mejor servicio.

Puede que me equivoque y volvamos a las andadas. Pero mi apuesta es que algo ha cambiado para siempre en el cliente bancario. Y no creo que haya vuelta atrás.

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¿Qué nos va a vender la banca del futuro?