Distintos expertos opinan sobre los cambios que podrán afectar a los agentes implicados en el sector inmobiliario

En diez años se producirá una vuelta progresiva a la normalidad del mercado pero será lenta. El gran exceso de vivienda actual –que calculo entre bancos y promotores en más de 1.500.000 viviendas– será muy difícil de absorber en diez años. Una parte de este stock se convertirá en vivienda social porque no habrá demanda para la venta libre.

Con estas palabras, Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, y director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la institución, recopila factores a tener en cuenta para el futuro del sector: el papel de promotores y entidades financieras y el establecimiento, por la fuerza de la lógica, de nuevas formas de gestión de los activos inmobiliarios.

El cliente será el que tenga capacidad de decidir a partir de ahora
A pesar de lo difícil de establecer previsiones sobre una base tan inestable como la actual –al menos, siempre habrá margen de mejora–, varios expertos, como Bernardos, nos aportan su visión a medio-largo plazo de lo que puede ocurrir en el sector inmobiliario. En el caso de Ignacio Gómez Loarte, delegado zona centro del departamento de residencial de Jones Lang LaSalle, aporta algo de luz al porvenir y, de paso, pone el foco en el cliente: «Existen importantes diferencias coyunturales entre la crisis de los noventa y la crisis actual. Cabe ser algo optimista fundamentalmente por una razón… y es que ya llevamos realmente 4 años de crisis inmobiliaria. Lo que sí está claro es que llega el momento del cliente, de sus necesidades y posibilidades: cuántas veces hemos oído en una caseta de venta al comercial la expresión… esto es lo que hay y no se pueden hacer cambios, usted sabrá si le interesa. Eso se ha acabado».

¿Nuevos «booms»?
En pocos sectores como el inmobiliario, dinero equivale a confianza y de ahí a perder la perspectiva no hay mucho camino a recorrer. Los indicadores económicos y, sobre todo, la cruda experiencia, no hacen pensar en nuevos booms. No obstante, el profesor Bernardos tiene algo que decir al respecto: «Siempre después de una burbuja inmobiliaria hay una explosión, en la que gente se hace millonaria y luego se arruina. La historia está llena de burbujas. En este caso, lo que ha ocurrido es que el sector inmobiliario ha sido socio del financiero, pero creo que pocas enseñanzas se pueden extraer, porque si al Gobierno le interesa generar un boom inmobiliario volverá a pasar, dependerá de los objetivos de las autoridades económicas. No descarto otra burbuja, pero tendría que haber una burbuja crediticia».

Para que haya otra burbuja tendrá que haber primero otra burbuja de crédito
En el caso de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, no cree que el mercado cometa los mismos errores: «A largo plazo los mercados son cíclicos y, por tanto, en un periodo de 10 años, asistiremos a nuevos crecimientos del mercado. Sin embargo la necesaria prudencia acumulada en estos años de crisis nos dice que los picos deberían ser más suaves y que el alquiler debe jugar un papel importante en esta suavización de los ciclos». Entretanto, González apela a la prudencia a la hora de conceder las hipotecas: «El único límite debe ser la administración prudente de los riesgos y en ese camino estamos trabajando, tanto las entidades financieras como las Administraciones».

Fuente: http://www.abc.es

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El sesgo de lo reciente (II)

La semana pasada hablamos sobre el efecto que tuvo el “sesgo de lo reciente” (dar más peso a los acontecimientos recientes) en la incapacidad de los ecnomistas para prever las actual crisis. Lamentablemente, esta parcialidad por lo reciente seguramente también te afecta a ti, haciendo que tomes decisiones financieras erróneas y forzándote a abandonar lo que considerabas una buena estrategia a largo plazo.

La parcialidad de lo reciente en las inversiones puede manifestarse de muchas maneras. Por ejemplo:

  • Trichet subió tipos hace poco. El euribor se va a disparar y necesitas dinero para amortizar hipoteca.
  • Decides guardar el dinero que tienes para imprevistos en casa en lugar de depositarlo en el banco ya que en estos últimos años no daban nada por tus ahorros y además has oído que los bancos están en peligro
  • Decides destinar el dinero a inversiones «más seguras» o «mejores» como bonos o letras del tesoro
  • Decides vender tus viejas acciones y mantener exclusivamente las últimas de una empresa de eneregías renovables porque este año no han hecho nada más que subir.
  • Decides mantener un fondo que invierte en Oro y vender uno de renta variable que te ha dado históricamente “sólo” una rentabilidad anual media del 4%

Cuando tomas este tipo de decisiones, están permitiendo que los acontecimientos recientes afecten a tu estrategia a largo plazo hasta el punto de abandonar lo que una vez consideraste una estrategia segura. En ocasiones, las cosas te saldrán bien, pero históricamente sabemos que no es inteligente reaccionar de esta manera.

Estos son los resultados probables:

  • El euribor sigue en niveles históricamente bajos, esos ahorros que destinaste a amortizar la hipoteca podrían estar rindiéndote más.
  • Tu banco no falla y perdiste un 4% interés al guardar el dinero en tu casa.
  • La bolsa empieza a recuperarse mientras los bonos caen.
  • Tus viejas acciones parecían aburridas pero te han dado muy buenos dividendos estos años, ahora tu cartera bursátil está desequilibrada y sólo tienes de una empresa de renovables que podría darte sustos.
  • Pagas impuestos por el fondo que has vendido, el del Oro está en dólares y lo que sube el oro lo baja el dólar. Cometes el mismo error que con la bolsa, tienes una cartera desequilibrada.

Permitir que las noticias y los acontecimientos recientes controlen tu estrategia nunca es bueno. En cambio, deberías construir una estrategia que podría capear los altibajos. Podría ser tan sencilla como:

  • Elegir una asignación de activos adecuada basada en tu horizonte temporal y nivel de tolerancia al riesgo
  • Añadir de forma regular dinero a amortizar tu hipoteca o a una cuenta de alta remuneración (o fondo garantizad), en función de la diferencia entre lo que pagas de hipoteca y lo que cobras de intereses. Haz cuentas, el Euribor no suele moverse demasiado de un año para otro.
  • Reequilibrar tu cartera anualmente. Toma las decisiones con calma, recuerda que las subidas suelen ser tranquilas y las bajadas bruscas.

Puedes sentir el impulso de reaccionar a los acontecimientos recientes y las novedades, pero la historia nos dice que no es el mejor procedimiento. Como tal, es mejor encontrar una estrategia que funciona para ti y atenerte a ella.

Nunca jamás debes tomar decisiones económicas cuando estés eufórico o hundido.

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Maquiavelo y los directivos de casualidad

suerte Maquiavelo y los directivos de casualidadTodos hemos ocupado algún puesto laboral o directivo en que nuestra elección o consecución ha sido más debido a la suerte que a nuestras capacidades profesionales o gerenciales.

No es nada fácil aceptar que la casualidad nos ha puesto al timón de una empresa o proyecto, pero muchas veces es más la fortuna quien nos guía que nuestras habilidades.

Lo que no vemos en nosotros nos es muy fácil de ver de nuestros jefes o compañeros de empresa. ¿Quién no se ha preguntado alguna vez la razón de tener un mando tan inepto o poco capacitado por encima de nosotros?

De todas las respuestas posibles, hay una habitual en la que no solemos caer: nuestro superior lo es por casualidad. Ni más, ni menos. Estaba en el lugar adecuado en el momento justo.

Nada malo hay en la suerte, ya que es parte de una carrera profesional. Lo malo es dejarlo todo en manos de ella. ¿Qué opinaría Niccolò Machiavelli del tema?

Si buceamos en su obra más conocida, Il Principe, podemos encontrar un capítulo llamado “De los principados nuevos que se adquieren con la fortuna y las armas ajenas” que nos dará algunas pistas.

Dice Maquiavelo,

Aquellos que sólo gracias a su fortuna se convierten de particulares en príncipes, con poca fatiga lo hacen, pero con mucha se mantienen; y no tienen ninguna dificultad en su camino, porque son elevados como en alas: pero las dificultades nacen cuando han llegado al poder.

Nos dice el genial estratega que este tipo de líderes dependen, a su vez, de la fortuna y voluntad de los que los han exaltado. Afirma, además, que éstos directivos por casualidad no saben ni puede mantener su cargo por mucho tiempo. Literalmente:

…no saben, porque al no ser un hombre de gran ingenio y talento, no es verosímil que, habiendo vivido siempre en una condición privada, sepa gobernar; no pueden, porque no poseen tropas con cuya amistad y fidelidad puedan contar.

Por mucho que nos creamos originales, gran parte de la sabiduría ya está escrita. Un pensador nacido en 1.469 ya conocía las bases de la gestión de recursos humanos: la fidelidad de tus empleados y colaboradores.

Por otra parte nos marca los pilares de toda carrera profesional a largo plazo, además de la inevitable influencia de la suerte: ingenio y talento. Inteligencia y preparación, en otras palabras.

Tanto si somos propietarios de nuestra empresa como mandos intermedios o trabajadores sin responsabilidades de gestión, una cosa deberíamos tener claro: la suerte no determina ni justifica nuestro puesto. Es el trabajo diario, la formación continuado y los lazos que creamos y mantenemos con nuestras redes sociales y profesionales lo que debe centrar nuestra atención.

Porque lo que fácil se gana de la misma forma se pierde.

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Decodificando a Warren Buffet

warren1 Decodificando a Warren BuffetWarren es, sin duda, el inversor estrella de todos los tiempos en el ambiente bursátil. En este post, utilizaré mi propia experiencia en el mercado para analizar y decodificar sus más célebres dichos, buscando que el lector pueda entender y ampliar los conocimientos de uno de los hombres más sabios del mundo en temas financieros y trasladar estos secretos a sus propias inversiones.

A continuación, 8 Consejos de uno de los hombres más ricos del mundo (y el único del Top 10 que hizo toda su fortuna en la Bolsa) analizados al detalle.

No intente predecir la dirección del mercado de valores, la economía, los tipos de interés o las elecciones.

Los analistas más prestigiosos siempre terminan en algún momento quedando en ridículo al errar sus pronósticos sobre los escenarios futuros para la bolsa, la economía, las tasas o las elecciones. Si eso le ocurre a personas estudiosas, generalmente docentes de las más prestigiosas universidades americanas y europeas… ¿Qué le queda para el inversor minoritario?

La solución a esto es invertir en negocios particulares, hacer micro y no macroeconomía. Detectar una empresa con un modelo de negocios simple, probado, con un management inteligente y orientado a los accionistas, con cierta historia y valores, e invertir en ella sin tratar de predecir la variación de corto plazo de las variables enunciadas anteriormente.

Si no puede ver caer un 50% su inversión sin pánico, no invierta en el mercado de valores.

warren3 Decodificando a Warren BuffetEste consejo debería ser una máxima que tiene que saber cualquier persona que está analizando invertir en bolsa por primera vez. El universo de las finanzas puede ser dividido en inversiones de renta fija e inversiones de renta variable. Para un perfil de inversor conservador, aquellos que no soportan ver variaciones en su capital porque enseguida les agarra el pánico a perder todo, la renta fija (por ejemplo los bonos) parece ser lo más apropiado, porque el desvío standard (esto es, el desvío que puede llegar a tener el rendimiento real del rendimiento esperado) es generalmente bajo.

Pero para aquellos inversores más arriesgados la renta variable es “el” lugar para estar, dado que las acciones presentan un retorno esperado que es mayor a la de cualquier otro tipo de inversión, aunque el desvío standard también aumenta.

El horizonte temporal de la inversión también es un factor a tener en cuenta para entender esto. Si la inversión es de largo plazo, entonces las variaciones de corto plazo no deberían ser motivo de preocupación.

En este sentido, Buffet exclama que si fuese por él, las bolsas podrían cerrar por tres años una vez que realiza una inversión, dada la poca relevancia que le da en lo inmediato a la variación de precios de las acciones compradas.

Existe un viejo refrán que resume un tanto estas ideas, que dice que “para ganar dinero en la bolsa hay que tener las tres P: Plata (dinero), Pelotas y Paciencia.

Nunca invierta en un negocio que no pueda entender, como tecnologías complicadas.

Este consejo puede también ser analizado desde un punto de vista emocional. Al comprar el inversor acciones de una empresa de la cuál posee información pobre o incompleta, es probable que ante un escenario de bajas repentinas la posibilidad de asustarse y sentir un fuerte deseo de vender la posición con pérdidas aumente significativamente.

El miedo a perder todo su capital, la sensación de haberse equivocado con la compra y un fuerte impulso a desprenderse a cualquier precio de la posición se vuelven predominantes, pareciera ser que las opciones son vender ahora y asumir pérdidas o quedarse y perder todo, no existe otra cosa.

En cambio, cuando se invierte en acciones sobre las cuales previamente se ha realizado un estudio responsable, en cuanto al negocio que la misma realiza, su historia, su respuesta en otros momentos de crisis, su Management, etc… la cosmovisión del tema cambia radicalmente.

En este último caso, ante fuertes caídas posteriores a la compra, se trata de un tema temporal. El inversor está convencido que en algún momento volverá a ver a la empresa cotizando en valores iguales o superiores al precio de compra, no sabe bien cuando, podrían ser meses o años, pero confía en que la crisis pasará y la empresa seguirá estando y las cosas volverán a su sitio.

Esta seguridad lo lleva a “quedarse quieto” y no malvender su posición, a pesar de las caídas y los escenarios catastróficos que emiten los medios y los analistas.

Visto así, me parece oportuno relacionar este consejo con la ansiedad del inversor. El inversor ansioso, primero compra y después averigua, porque no quiere que se “vaya el tren”, “hay que subirse ahora o nunca”. Al inversor paciente no le preocupa que el precio de las acciones emitidas por la empresa que se encuentra analizando esté subiendo fuerte de precio en esos momentos, porque sabe que es preferible dejar pasar una oportunidad que entrar apurado en un papel del cuál no conoce demasiado.

Para terminar, la única crítica que se le puede hacer a este consejo es sobre el final, cuando pone como ejemplo “tecnológicas complicadas”. Yo diría que cualquier negocio demasiado difícil de explicar, sea tecnológico, financiero, de retail o de cualquier otra industria, son los más peligrosos para invertir.

Compre compañías con buen historial de beneficios y posición dominante de mercado.

La tentación de elegir la próxima Google es muchas veces la causante de pérdidas millonarias para los inversores. Comprar acciones de una start-up empresa que no conoce nadie y que luego “explota” es sin dudas el sueño de muchas, habida cuenta de la firma posibilidad que otorga esta situación de multiplicar varias veces el capital invertido. Pero más allá de la ganancia económica, existe también un tema emocional de ser “el descubridor”, uno de los primeros en llegar, una especia de ansias de colonización.

Seguramente que comprar acciones de empresas grandes y que ya tienen una posición de dominio en el mercado suena como algo aburrido, hasta obvio. Sin embargo, como bien dijo Warren alguna vez, generalmente los buenos negocios son aburridos.

Mantenga el perfil bajo.

warren2 Decodificando a Warren Buffet

A pesar de estar entre los 3 hombres más ricos del mundo, Buffet suele rechazar la ostentación y los lujos. Las siguientes son características de su comportamiento que ratifican esta máxima.

  • Sostiene que tiene todo lo que necesita en su casa, la que compró hace 50 años. La misma no posee rejas.
  • No tiene chofer, maneja su propio auto y tampoco cuenta con personal de seguridad.
  • Jamás viaja en aviones particulares, a pesar de ser dueño de la compañía aérea de jets privados más grande del mundo.
  • Su empresa Berkshire Hathaway es dueña de 63 compañías, y él le escribe una carta por año a cada CEO de las mismas deseándoles buenos augurios para el año próximo.
  • Jamás mantienen reuniones ni los llama regularmente por teléfono.
  • Les dio dos únicas reglas a sus directivos. Número uno: nunca perder plata de los accionistas, y número dos: nunca se olvide la regla número uno.
  • No socializa con la clase alta. Su pasatiempo cuando llega a su casa es prepararse pochoclo y mirar televisión.
  • No usa celular ni computadora.

Como se ve, la mayor virtud de este gurú de las finanzas es su brutal coherencia, realmente lo que se llama “educar con el ejemplo”.

Gran parte del éxito puede atribuirse a la inactividad. La mayoría de los inversores no resiste la tentación de comprar y vender constantemente, pero la piedra angular debe ser el letargo, bordeando la pereza.

Manejar una cartera de inversión no es un trabajo en el sentido común del término. Para un artesano, el éxito en su trabajo estará relacionado con la cantidad de artesanías que produzca, para un vendedor de seguros su éxito laboral estará relacionado con la cantidad de clientes a los cuales visite. A la hora de tomar riesgos en el mercado financiero, esta relación no solo no se cumple sino que es inversa: luego de realizada la inversión, si la apreciación fue correcta, no se necesita trabajar más, mientras mejor se desempeñe la cartera menos trabajo hay que llevar a cabo.

Este pienso que es un punto de importancia y que puede ser de gran utilidad para los inversores: es un llamado a no operar de más, a dejar correr las ganancias y a no pensar que nuestro éxito en el campo de las inversiones estará relacionado con la cantidad de operaciones que realicemos.

El trabajo duro para un inversor de largo plazo es el research, pero una vez realizada la inversión, lo único que hay que hacer es estar atento a los puntos de inflexión, que no son demasiado frecuentes.

“Las oscilaciones salvajes de precios están más relacionadas al comportamiento de los inversores que a los resultados empresarios”.

De hecho, el sentimiento que un inversor cualquiera tenga hacia el mercado dependerá en gran medida de su reciente experiencia en el mismo. Si un inversor no participó de las ganancias recientes que otros inversores si disfrutaron, se puede experimentar una suerte de depresión y nostalgia. Estos sentimientos son considerados altamente motivantes por los psicólogos.

Cuando un individuo conoce a otra persona que ganó mas en el mercado de capitales que lo que él mismo ganó trabajando arduamente, es muy probable que experimente una sensación dolorosa, que incluso tiende a disminuir el ego personal.

Es entonces que esa persona puede pensar que si pudiese participar en solamente un año de alza en el mercado, esa sensación dolorosa podría desaparecer.

Quizás, el individuo podría incluso llegar a pensar que las potenciales pérdidas podrían no ser tan importantes como soportar nuevamente estar afuera de un mercado alcista y ver como sus amigos embolsan suculentas ganancias producto de sus inteligentes inversiones, con lo cual, la única decisión segura parecería ser estar  “dentro” del mercado.

Cuando esto ocurre la bolsa puede subir exponencialmente sin que los resultados de las empresas en su conjunto justifique esto, o, por el contrario, caer estrepitosamente sin que exista una justificación tampoco.

Por ello cuando vemos movimientos muy violentos (como por ejemplo, la caída de 38% en durante el mes de octubre de 2008) debemos pensar que esto se debe más bien a motivaciones psicológicas de corto plazo por parte de los inversores y no a resultados financieros de las empresas, que, al fin y al cabo, es lo que realmente interesa.

“Sea temeroso cuando otros son codiciosos y viceversa”.

Este es uno de los consejos más famosos de Buffet. Es lo que yo llamo ir en contra del “efecto mandada”. Si un inversor quiere ganar dinero en la bolsa, debe necesariamente comprar barato y vender caro.

Aquí sucede un hecho por demás curioso. Muy pocos discuten que para comprar barato hay que hacerlo cuando la bolsa esté bajando, aunque también son pocos los que se animan a hacerlo cuando esto sucede.

Pero mi experiencia personal y de asesoramiento a inversores individuales me llevó a darme cuenta que cuesta mucho más vender caro que comprar barato. En que momento vender las acciones previamente compradas es uno de los temas más importantes de este arte que es la inversión en bolsa.

Cuando el mercado está subiendo, es común que el inversor que entró para “ganar un 10% y salir” decida ahora no vender a pesar de estar superando ese objetivo y decida quedarse un tiempo más con su tenencia porque “está todo muy firme, no voy salir a vender ahora porque esto seguirá subiendo”.

Pero cuando todo el mercado se pone codicioso (por ejemplo, durante la formación de las burbujas financieras, algo cada vez más común últimamente) es cuando las cosas se ponen realmente feas y eso debería llevar muchas veces a vender aunque exista el “riesgo” de que el mercado siga subiendo fuerte a posteriori.

Resumiendo: es necesario tener un espíritu criticador y cuestionador en el mercado, desafiando constantemente la opinión de las mayorías. Y, fundamentalmente, cumplir con los niveles de entrada y salida analizados previamente, aunque ello signifique salir a comprar en los días en los cuales todas las cotizaciones están en rojo y parecería que se viene el fin del mundo y vender cuando los analistas opinan que las subas “recién comienzan”.

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Lecciones económicas de Bob Esponja.

¿Quién vive en una piña en el fondo del mar?

Tenía que ocurrir. Ya habíamos sacado lecciones económicas de Homer Simpson, Futurama, South Park y Padre de familia, así que era cuestión de tiempo que hablásemos por aquí de una de las mejores series de dibujos animados, Bob Esponja.

¿Qué podemos aprender aprender de la pandilla de la ciudad acuática Fondo de Bikini? ¿Que lecciones podemos sacar de una Cangreburguer? ¿Podrá Calamardo enseñarnos algo de economía o será el Señor Cangrejo el que lo haga?. Esto es lo que contaban en otro día los de AOL. No cambien de canal, más consejos trás la publi.

Bob Esponja tiene la integridad que todo emprendedor y trabajador deberían imitar.

bob Lecciones económicas de Bob Esponja.En «La esponja crujiente», un crítico gastronómico alaba a Bob Esponja por ser una de las dos razones para visitar el Crustáceo Crujiente (siendo las cangreburgers la primera razón). El señor Cangrejo está entusiasmado con la idea de promocionar a Bob Esponja como otra razón para visitar su restaurante. Tan encantado, de hecho, que se pasa, cambiando el nombre del restaurante a Esponja Crujiente y haciendo que su siempre descontento empleado Calamardo lleve un traje de Bob Esponja. Bob Esponja, entretanto, tiene que conducir un tren Bob Esponja fuera del restaurante. De hecho, se ignora la principal razón de ser del restaurante, la comida. Y justo como sería de esperar en la vida real, los clientes se ponen enfermos después de ingerir la comida.

Otro ejemplo de este tipo es el episodio en el que Perla, la hija del señor Cangrejo, quiere cambiar el menú y la estrategia de marketing del Crustáceo Crujiente para estar a la última, Bob Esponja se siente totalmente incómodo con la situación porque se aleja de la estrategia “principal”. Finalmente, Perla se va del restaurante, que vuelve a la normalidad. ¿Lección? “Zapatero a tus zapatos,” (esto no va con segundas)

La calidad es importante.

cangre Lecciones económicas de Bob Esponja.Cuando el señor Cangrejo graba un anuncio de televisión para promocionar el Crustáceo Crujiente, se graba a sí mismo para reducir costes, y paga por una franja horaria barata, la de las 3:28 de la mañana. No sorprende que pocos peces de Fondo de Bikini lo vean.

En «Tierra de cangrejos», el señor Cangrejo imagina que puede hacer una fortuna si tiene un parque para niños en su restaurante (reflejo de los parques de McDonald’s). Resulta caótico, porque lo hace con pocos medios y sin mucha seguridad. Al final del episodio, los niños han atado al señor Cangrejo y le están dando de comer judías blancas. Si eres barato insultando a tus clientes, al final serás el que probablemente pierda con ello.

No dejes que tu trabajo controle tu vida.

patricio Lecciones económicas de Bob Esponja.Lecciones económicas de Bob Esponja.