El acuerdo en vigor del Gobierno, la banca, los notarios y registradores para alargar el plazo de las hipotecas gratuitamente para que el hipotecado no tuviera que soportar gastos finalizará el próximo 22 de abril de este año 2010.

Ya habíamos comentado en anteriores ocasiones que salvo que fuese estrictamente necesario el alargar el plazo supone siempre mayores costes finales para las familias.

Ahora si necesitamos ampliar el plazo siempre nos quedará una negociación directa con la entidad bancaria ya que a partir de esta fecha el banco se puede negar.

Siempre nos quedará la opción de negociar con nuestro banco o con otra entidad, en caso necesario.

Existen varias razones por las cuales podremos tener que cancelar nuestra hipoteca y no sólo por la que todos estamos pensando que es finalizar su pago.

Veamos:

1.- Venta de la propiedad: Se vende la casa que en un principio se adquirió con una hipoteca, se haya amortizado totalmente o no, ya que puede ser que se haya pagado el total de la hipoteca al banco (cancelación económica) pero siga sin cancelarse en el Registro de la Propiedad (cancelación registral).

2.- Reunificación de Deudas: en este caso por decidir reunificar las deudas con otra entidad financiera, con lo que hay que cancelar la primera hipoteca y constituir una nueva que reunifique las deudas pendientes.

3.- Cambio de banco: por tomar la decisión de cambiar de entidad financiera la hipoteca y cambian sustancialmente las variables de la hipoteca, ampliándose el plazo e incrementándose el importe de la hipoteca para reformas, por ejemplo. Además se nos exige añadir avalistas para concedernos la nueva hipoteca. Al igual que en el caso anterior, se procede a cancelar una hipoteca y constituir una nueva.

4.- La más deseada Finalizar el pago de la hipoteca y queda la casa libre de cargas.

En este caso es importante saber que el pago del último recibo de la hipoteca implica la cancelación económica y nuestra deuda con el banco pero no implica la cancelación registral.

Aunque hayamos pagado la última cuota aún tendremos que realizar un esfuerzo más que tiene como finalidad el que desaparezca la carga hipotecaria del registro debemos acudir al Registro de la Propiedad para que se quite la inscripción de la hipoteca y que nos costará unos 600 euros.

Las familias deben de estar notando en los últimos meses caídas continuas en la revisión de sus hipotecas, pero merece la pena resaltar unos aspectos a tener en cuenta en la revisión de nuestra hipoteca para asegurarnos que la entidad bancaria nos aplica bien la revisión:

1.- Conviene revisar la escritura

- en los apartados que hace referencia al tipo de interés aplicable y la revisión (cláusulas que son siempre la tercera y tercera bis).

- periodo de revisión ya sea anual, semestral o trimestral

- tipo de interés a aplicar y diferencial y a que fecha de referirá el indice para hacer el cálculo

- topes máximos de fluctuación y mínimos. Aquí estará la gran mayoría de los problemas las claúsulas que tienen algunas hipotecas que limitan la bajada ; ver claúsula suelo hipotecas

- Forma de comunicarnos la revisión

El Banco de España recomienda revisar tomando como referencia el último tipo de interés publicado en el BOE pero es sólo una recomendación. Hasta finales de 2008 los índices oficiales se publicaban todos en el BOE sobre el día 20 cada mes. En la actualidad el Banco de España ha decidido separar la publicación de los índices y el euribor, mibor y el índice de Rendimiento del mercado de Deuda Pública se publican los primeros días de cada mes y asi las hipotecas de revisión con euribor les implica que se adelanta el dato de la revisión 1 mes, es decir se le aplica el mes recién finalizado y el mes anterior.

2.- Una vez tenemos estos aspectos más o menos claro, como no toca revisar el recibo mensual que nos aplican y cotejar si nos están aplicando lo que está firmado en la escritura. En este recibo vendrá toda la información que necesitamos periodo liquidación, capital pendiente, capital amortizado,intereses…

3.- En caso de duda o no estar de acuerdo debemos reclamar ante nuestra entidad bancaria.

Otro aspecto muy distinto y si nos están aplicando bien lo firmado pero no podemos aprovecharnos en toda su cuantía de las bajadas de los tipos debemos estudiar y valorar si nos conviene irnos a otra entidad, lo que de denomina subrogar el préstamo. Aquí el cálculo implica por un lado el dinero que nos ahorramos si nos aplican las bajadas del euribor en todo su esplendor pero a cambio debemos calcular los costes de la subrogación.