Hoy quiero hablaros de una web que puede ser interesante para muchos en relación al tema de las cláusulas del suelo en las hipotecas que es :

La base de esta web es la siguiente reflexión :

La existencia en los créditos hipotecarios de cláusulas de suelo o “floor”, que quedan muy por encima de los actuales tipos de interés puede ser otro ejemplo representativo. Estas cláusulas impiden a particulares, familias y empresas beneficiarse de la bajada de tipos (Euribor).
La posición dominante de la entidad en la concesión de créditos ha perjudicado a los clientes en ocasiones incurriendo en un uso antisocial del derecho y un verdadero abuso de derecho que ni las leyes ni los Tribunales lo permiten.

El despacho de abogados Navas & Cusí, especializado en mala práctica bancaria, está instando procedimiento judiciales en aquellos casos susceptibles de solicitar la nulidad de la cláusula del suelo que puede constituir, dependiendo del caso, un abuso de derecho, solicitando la devolución de los importes cobrados de más, con la finalidad de corregir una situación perjudicial para particulares, familias y empresas.

Todo el que estee interesado puede contactar en:

C/Balmes, 76, 3-1 (08007 - Barcelona).

El Consejo de Ministros va a establecer la rebaja de los tipos de interés que se aplican a las hipotecas de vivienda protegida las llamadas VPO correspondiente a los planes públicos de 1995, 1998, y los plurianuales 1998-2001; 2002-2005 y 2005-2008.

Esta medida se estima mejorará la situación de las hipotecas de más de 600.000 familias.

Los titulares de una vivienda de protección oficial correspondiente a los programas aprobados entre 1995 y 2008 pagarán menos de hipoteca en las próximas cuotas.

El Consejo de Ministros ha dado luz verde a la revisión de los tipos de los préstamos, que ahora se sitúan en torno al 2,5 por 100 y cumple así su obligación de revisar antes del final del primer trimestre de cada año los tipos de interés de las hipotecas que venzan en ese momento.

Los intereses de los planes de 1995 y 1998 caerán 1,5 puntos y pagarán un tipo del 2,60 por 100. Los pisos aprobados entre 1998 y 2001 serán los más beneficiados puesto que pasarán a pagar un tipo fijo del 2,33 por 100, dos puntos menos que el actual.

Para los del programa 2002-2005, los tipos han bajado hasta el 2,58 por 100, mientras que para los del último plan (2005-2008) se aplicará un 2,60 por 100.Según los cálculos de Vivienda, en el caso de las pisos protegidos de régimen general acogidos al plan 2002-2005 a cuyos propietarios les queden 100.000 euros por amortizar, la cuota mensual pasará de 593 euros a 544 euros o, lo que es lo mismo, tendrán un ahorro anual de 548 euros.

Para los del plan 2005-2008, a los propietarios que les resten por pagar 105.000 euros, la cuota mensual pasará de 550 euros a 475 euros, lo que representa un ahorro anual de 900 euros.

Esta rebaja no se aplica a los pisos asociados al programa vigente (2009-2012), puesto que sus préstamos están referenciados al euribor, sobre el que se aplica un diferencial de entre 0,25 y 1,25 puntos básicos.

Esta norma que pretende rebajar los tipos viene a corregir la situación actual ya insostenible por la que el tipo medio actualmente en vigor para esos créditos era del 4,15%, que contrasta con el 2,6% promedio de las hipotecas libres suscritas en enero pasado, según las últimas cifras publicadas por el INE y el Banco de España.

Por esta razón esta rebaja, que dejará los nuevos tipos fijos en el entorno del 3%, tiene por objeto acercar el coste de esos préstamos a las tasas que aplican bancos y cajas a los créditos de viviendas de renta libre.

El Gobierno pretende con esta rebaja mensual de la cuota hipotecaria facilitar la vida a las familias y que tengan renta disponible para el ahorro o para el consumo tratando de liberar una parte de la renta familiara destinada a la vivienda.

El acuerdo en vigor del Gobierno, la banca, los notarios y registradores para alargar el plazo de las hipotecas gratuitamente para que el hipotecado no tuviera que soportar gastos finalizará el próximo 22 de abril de este año 2010.

Ya habíamos comentado en anteriores ocasiones que salvo que fuese estrictamente necesario el alargar el plazo supone siempre mayores costes finales para las familias.

Ahora si necesitamos ampliar el plazo siempre nos quedará una negociación directa con la entidad bancaria ya que a partir de esta fecha el banco se puede negar.

Siempre nos quedará la opción de negociar con nuestro banco o con otra entidad, en caso necesario.

Existen varias razones por las cuales podremos tener que cancelar nuestra hipoteca y no sólo por la que todos estamos pensando que es finalizar su pago.

Veamos:

1.- Venta de la propiedad: Se vende la casa que en un principio se adquirió con una hipoteca, se haya amortizado totalmente o no, ya que puede ser que se haya pagado el total de la hipoteca al banco (cancelación económica) pero siga sin cancelarse en el Registro de la Propiedad (cancelación registral).

2.- Reunificación de Deudas: en este caso por decidir reunificar las deudas con otra entidad financiera, con lo que hay que cancelar la primera hipoteca y constituir una nueva que reunifique las deudas pendientes.

3.- Cambio de banco: por tomar la decisión de cambiar de entidad financiera la hipoteca y cambian sustancialmente las variables de la hipoteca, ampliándose el plazo e incrementándose el importe de la hipoteca para reformas, por ejemplo. Además se nos exige añadir avalistas para concedernos la nueva hipoteca. Al igual que en el caso anterior, se procede a cancelar una hipoteca y constituir una nueva.

4.- La más deseada Finalizar el pago de la hipoteca y queda la casa libre de cargas.

En este caso es importante saber que el pago del último recibo de la hipoteca implica la cancelación económica y nuestra deuda con el banco pero no implica la cancelación registral.

Aunque hayamos pagado la última cuota aún tendremos que realizar un esfuerzo más que tiene como finalidad el que desaparezca la carga hipotecaria del registro debemos acudir al Registro de la Propiedad para que se quite la inscripción de la hipoteca y que nos costará unos 600 euros.

Las familias deben de estar notando en los últimos meses caídas continuas en la revisión de sus hipotecas, pero merece la pena resaltar unos aspectos a tener en cuenta en la revisión de nuestra hipoteca para asegurarnos que la entidad bancaria nos aplica bien la revisión:

1.- Conviene revisar la escritura

- en los apartados que hace referencia al tipo de interés aplicable y la revisión (cláusulas que son siempre la tercera y tercera bis).

- periodo de revisión ya sea anual, semestral o trimestral

- tipo de interés a aplicar y diferencial y a que fecha de referirá el indice para hacer el cálculo

- topes máximos de fluctuación y mínimos. Aquí estará la gran mayoría de los problemas las claúsulas que tienen algunas hipotecas que limitan la bajada ; ver claúsula suelo hipotecas

- Forma de comunicarnos la revisión

El Banco de España recomienda revisar tomando como referencia el último tipo de interés publicado en el BOE pero es sólo una recomendación. Hasta finales de 2008 los índices oficiales se publicaban todos en el BOE sobre el día 20 cada mes. En la actualidad el Banco de España ha decidido separar la publicación de los índices y el euribor, mibor y el índice de Rendimiento del mercado de Deuda Pública se publican los primeros días de cada mes y asi las hipotecas de revisión con euribor les implica que se adelanta el dato de la revisión 1 mes, es decir se le aplica el mes recién finalizado y el mes anterior.

2.- Una vez tenemos estos aspectos más o menos claro, como no toca revisar el recibo mensual que nos aplican y cotejar si nos están aplicando lo que está firmado en la escritura. En este recibo vendrá toda la información que necesitamos periodo liquidación, capital pendiente, capital amortizado,intereses…

3.- En caso de duda o no estar de acuerdo debemos reclamar ante nuestra entidad bancaria.

Otro aspecto muy distinto y si nos están aplicando bien lo firmado pero no podemos aprovecharnos en toda su cuantía de las bajadas de los tipos debemos estudiar y valorar si nos conviene irnos a otra entidad, lo que de denomina subrogar el préstamo. Aquí el cálculo implica por un lado el dinero que nos ahorramos si nos aplican las bajadas del euribor en todo su esplendor pero a cambio debemos calcular los costes de la subrogación.