La XIV edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA 2012, prestará una atención especial al mercado de alquiler y a la vivienda en arrendamiento con opción a compra. Ambas opciones inmobiliarias representarán una parte significativa de la oferta presente en la feria en respuesta al creciente interés del visitante por ambas opciones.

El acceso a la vivienda mediante el alquiler se ha convertido en una importante vía para familias y, de forma especial, para los jóvenes. Por esta razón, el SIMA 2012 ha lanzado la iniciativa SIMA ALQUILER con el objetivo de destacar a las empresas que presentarán este tipo de oferta, tanto en la web como en los diferentes soportes promocionales que se llevarán a cabo durante la celebración del salón. leer más

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El alquiler gana peso en el SIMA

Hace unos años obtener liquidez hipotecando una vivienda libre de cargas era sencillo, ya que había varias entidades financieras que concedían este tipo de operaciones. Pero hoy en día, la situación actual de falta de liquidez del mercado, provocada por la crisis inmobiliaria, hace muy difícil obtener liquidez de una vivienda.

La finalidad para la que se use el dinero no hay que justificarla.

¿Es posible conseguir actualmente liquidez con un inmueble?

La respuesta es afirmativa, ya que, aunque sea difícil como se ha comentado anteriormente, todavía existen productos que ofrecen liquidez si se hipoteca un inmueble libre de cargas, como por ejemplo, la Hipoteca Pribanca de Fórmula Capital.

La Hipoteca Pribanca se comercializa únicamente por Fórmula Capital, una entidad privada de financiación regulada conforme a lo dispuesto en la ley 2/2009 de 31 de Marzo de 2009 con el número de Registro 182/2011.

Este préstamo hipotecario permite obtener financiación en poco tiempo y con los requisitos mínimos. Para conseguir el crédito solamente hay que tener una vivienda libre de cargas o con una pequeña hipoteca.

La finalidad para la que se use el dinero no hay que justificarla, igual que tampoco hay que demostrar ingresos ni importa si se tienen otras deudas, ni el estado de la CIRBE ni si se está en listados de morosidad.

Esta hipoteca se adapta a las circunstancias personales de cada cliente, de forma que no hay un plazo máximo. Además permite la amortización del préstamo hipotecario sin ningún coste. Si se llega al plazo fijado para la cancelación del préstamo y no se puede cancelar, se puede prolongar el tiempo que sea necesario. Las características de la hipoteca son:

-Tipo de interés: 15,95%
-Importe solicitado varía en función de la población:

Capitales de provincia de primer orden: 25.
Poblaciones pequeñas o de pocos habitantes: 10.
Resto: 20%.

-Carencia de capital: 6 meses.
-Comisión de apertura: 6%.
-Compensación por desistimiento: 0%

Es bueno saber que cuando tienes problemas de liquidez y dispones de una vivienda con poca carga dispones de la opción de conseguir liquidez a través de la vivienda.

Ventajas de conseguir liquidez hipotecando la vivienda

Cuando hipotecamos la vivienda para que nos concedan la financiación solemos obtener una ventaja en el tipo de interés, ya que suele ser más reducido que el que nos ofrecen cuando contratamos un préstamo personal sin garantía inmobiliaria.

Además, hay más posibilidades de conseguir que nos concedan un importe elevado, ya que hay menos riesgo de que el titular deje de pagar la cuota hipotecaria, ya que hará lo posible para pagar antes de perder la vivienda.

El plazo de la hipoteca suele ser mucho mayor que el de un préstamo personal, de forma que se si se financia a largo plazo, se consigue tener una cuota mensual menor.

Desventajas de hipotecar la vivienda para obtener liquidez

El préstamo hipotecario tiene un coste inicial más elevado que un préstamo al consumo, ya que hay que asumir los gastos de tasar la vivienda, del registro de la propiedad, de notaría y de la gestoría entre otros. Mientras que en un préstamo al consumo únicamente tenemos que hacer frente a la comisión de apertura.

Dependiendo del importe que financiemos nos compensará un tipo de préstamo u otro. Normalmente contra mayor sea el importe solicitado, será más beneficioso asumir unos gastos más elevados y pagar menos intereses.

Hay que tener muy claro que se trata de un préstamo para una necesidad urgente de liquidación y que existe el riego de perder la vivienda en el caso que no podamos hacer frente a los pagos, así que hay que parar a pensar en las consecuencias antes de firmar.

Saber que puedes obtener mejores condiciones ofreciendo tu vivienda como garantía es un valor añadido a tener un propiedad, siempre que se pida financiación conociendo lo que puede pasar si se deja de pagar la hipoteca y lo hagamos con cabeza y pensando en el mañana.

Fuente: http://noticias.fotocasa.es

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Hipoteca Pribanca: obtener liquidez hipotecando la vivienda

Se trata de hipotecar o incrementar substancialmente la hipoteca de una vivienda para conseguir una cantidad de dinero elevada, para obtener una mayor financiación y generalmente un tipo de interés inferior que si optáramos por un préstamo personal.

Es muy importante tener en cuenta que para que financieramente salga rentable esta opción, el importe de la hipoteca nueva debería ser de como mínimo unos 50.000 euros, ya que debido a los gastos inherentes que conlleva constituir una nueva hipoteca (notaría, impuestos, etc.), saldría más a cuentas un préstamo personal porque, aunque el tipo de interés en principio es mayor, sus gastos de constitución son muy inferiores.

Hace 4 ó 5 años, cuando la concesión de hipotecas llegó a máximos históricos, esta formula fue utilizada por muchas familias para comprarse un coche de alta gama, hacer reformas en su vivienda o segunda residencia, hacer un viaje de ensueño, operaciones de estética o incluso varias de estas cosas a la vez. Pero en la actualidad, dada la restricción del crédito tan importante que existe en el mercado, este tipo de operaciones tienen unos tipos de interés muy elevados y no son tan atractivas para las familias. Leer más

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Garantía hipotecaria para obtener liquidez: Hipotecas a la piedra

Hacienda trabaja con la consigna de que tanto PP como PSOE mantendrán en 2012 este incentivo a la compra de casa. El Senado aprueba una moción que respalda la prórroga.

La rebaja del IVA para vivienda hasta 31 de diciembre que presentó el Gobierno en agosto podría prorrogarse en enero gane quien gane las elecciones. Con esta previsión trabaja la Agencia Tributaria (AEAT), según han informado fuentes no oficiales. El Fisco español trabaja con este escenario –el de prorrogar la rebaja del 8% al 4%– y así lo ha comunicado a empresas y fiscalistas para que preparen la planificación fiscal del próximo año, según ha podido saber este diario. El sector bancario es el que ha apludido con más entusiasmo esta iniciativa. Según el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas superaba las 680.0000 a finales de 2010.

Ésta es la previsión con la que trabaja Hacienda. El líder del PP anunció que mantendrá la medida, pero en la AEAT manejan la consigna de que Rubalcaba hará lo mismo. Las fuentes oficiales de la Agencia no se pronuncian y remiten a enero.

Rajoy destacó que “lo más sorprendente” es que el Gobierno, después de eliminar la desgravación fiscal por compra de vivienda y subir el IVA de las nuevas, ahora abra un “periodo de rectificación” con la bajada. Esta medida, ha recalcado, es el “paradigma de los vaivenes del Gobierno”. Constructores y promotores también han aplaudido la medida, que está atrayendo a estos fondos como salvadores ya que suplen la falta de liquidez en el que están mediante la aportación de equity. Hasta agosto, estos fondos, que se dedican a invertir directamente en el capital o compran deuda de compañías en quiebra por mala gestión o por su elevado endeudamiento.

En este contexto, el Senado aprobó ayer una moción en la que instó al Gobierno a mantener en 2012 la rebaja del IVA para la compra de vivienda. La moción fue presentada por el PP y contó con el apoyo de CiU. El Grupo Socialista votó en contra. La moción incluye también la petición de que la rebaja impositiva se aplique sólo a la compra de vivienda habitual y con un tope máximo de precio.

Los que no aprueban cómo se ha planteado el incentivo son los asesores fiscales. Para la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), la rebaja del IVA genera aún más inquietud.

“Se ha modificado sin más el párrafo del artículo que se refiere al tipo impositivo de las viviendas, sin tomar en consideración”, señala Juan Carlos López-Hermoso, presidente de la Asociación, “ni por tanto aclarar, qué pasa con todas las transacciones que la Ley asimila al concepto de entrega de vivienda”, añade. López-Hermoso considera que la medida, que tacha de “inútil”, se debería haber acompañado de una modificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dado que la Dirección General de Tributos (DGT) no ha dado todavía ninguna respuesta clara sobre este tema, para Aedaf no queda otra opción que pensar que esta reforma se ha hecho “desde la improvisación y sin consultar a los expertos”. Asesores fiscales, expertos y profesionales no tienen claros los criterios temporales del incentivo y tratan de que la DGT lo aclare.

Esperan como agua de mayo que Tributos publique una consulta vinculante sobre este asunto. Las llamadas a la Agencia son constantes. Por su parte, la AEAT ha publicado en su web un documento en el que responde a “preguntas frecuentes” y dice que “los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre por entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se haga después del 31 de diciembre de 2011”.

Es decir, el devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento en el que el comprador toma posesión de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de este hecho, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente. En cambio, en relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto por viviendas adquiridas entre el 20 de agosto y 31 de diciembre cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% no se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos. Éste es uno de los problemas más graves que presenta el incentivo, a juicio de los asesores fiscales, que recuerdan que el criterio del devengo que esgrime la AEAT es “oficioso”. Es necesaria una consulta.

Salgado y Santamaría chocan por la deducción fiscal
Soraya Sáenz de Santamaría, portavoz del PP en el Congreso de los Diputados, acusó ayer al Gobierno de hacer una política de vivienda “incoherente”. Santamaría criticó al Ejecutivo por “eliminar la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual, mientras rebaja el IVA del 8% al 4% al adquirir una casa nueva”. Salgado rechazó las críticas del PP, ya que recordó que el 75% de las rentas españolas siguen “pudiendo disfrutar” de la deducción fiscal, debido al nivel de sus ingresos. Por el contrario, Salgado añadió: “¿Qué mayor incoherencia [la del PP] que criticar la rebaja del IVA mientras anuncia que va a mantener esa medida durante un año más, si ganan las elecciones?

Fuente: http://www.expansion.com

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Hacienda trabaja ya en la prórroga de la rebaja del IVA a la vivienda

Una vez más me enfrento a vosotros, internautas de Euribor Blog, cual esclavo ante la muchedumbre sedienta de sangre de las Naumaquias. Ave imperator, morituri te salutant!

De las preguntas que se van haciendo, esta semana me decantaré por las que tratan de temas hipotecarios y sus problemas relacionados.

Pregunta Alex: yo tengo una hipoteca con el BBVA. En marzo pedí que me quitaran el suelo (provisionalmente a espera de sentencia firme), pero lo que han hecho es aplicarme una bonificación del interés (que a efectos económicos es lo mismo). La cuestión es que esa bonificación se acaba ahora en junio que se renueva el tipo, y me dice mi banco que no me la van a seguir aplicando (es decir, otra vez voy a tener suelo), porque “les han autorizado judicialmente a seguirla aplicando hasta que no haya sentencia firme”. ¿Es esto verdad? si no lo es, ¿qué puedo hacer para que me la sigan aplicando?

Un tema recurrente y problemático, el de las cláusulas de suelo y techo. El proceso jurídico se las trae, ya que la banca no acepta las sentencias que le van en contra y las recurre hasta el último momento. En el caso del BBVA, Cajamar y Caixa Galicia el Juzgado número 2 de Sevilla les obligó a retirar las “cláusulas de suelo” de sus contratos hipotecarios a tipo variable, pero esta sentencia ha sido recurrida.

La otra sentencia contra las cláusulas de suelo la dictó el Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011, obligando a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro

Y los argumentos de la banca para recurrir las sentencias siempre son los mismos: la regulación del sistema hipotecario ha funcionado correctamente y si se cambia, se encarecerá el crédito. Ya suena a chascarrillo.

Evidentemente no es que “se les haya autorizado a seguir aplicándolas”, aunque el resultado es el mismo. La sentencia no se ejecuta hasta que acabe el proceso de recursos.

En cuanto a que hacer para que no te apliquen el tope a la baja del euribor, comentarte que para que se quiten estas cláusulas de las escrituras de préstamos hipotecarios de los clientes bancarios se deberá esperar a lo que acabe diciendo el Tribunal Supremo, con toda seguridad.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio probable para el cliente.

Las opciones que tiene el cliente para intentar que no se aplique el “suelo” pasan por:

1. Presentar una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
2. Presentar una reclamación judicial particular contra el banco.
3. Afiliarse a asociaciones como ADICAE, ASUAPEDEFIN y sumarse a una reclamación conjunta.
4. Contratar un abogado que represente al cliente ante la sucursal y presiones para que no apliquen la cláusula.
5. Esperar a ver como acaba el proceso judicial.

Por tanto, lo que puedes hacer básicamente es seguir presionando a tu sucursal y tratar de que sigan sin aplicarte el tipo de interés resultante de la cláusula de suelo.

Javier Nieto nos formula la siguiente cuestión: En la actualidad tengo una hipoteca de la cual debo unos 22.000 €. La cuota al euribor al 3% es de 275 €. El problema surge cuando por herencia me vino un piso que es ideal. Los 4 herederos que somos decidimos venderlo o que alguien se lo quedara; se tasa el piso en 72.000 € la pregunta es: ¿me lo puedo quedar yo haciendo una ampliación de hipoteca o tengo que liquidar la antigua hipoteca?, y a la vez ¿puedo alquilar mi actual piso (sobre 450€ mes como maximo) y dar el alquiler como garantia de pago e hipotecar el piso de la herencia?

Javier, para comprar el piso heredado a los otros 3 herederos tienes las siguientes opciones:

1. Hacer una segunda hipoteca sobre tu piso actual y con el dinero adquirir el piso heredado. Esta opción significaría no tocar la primera hipoteca de 22.000 euros y constituir una hipoteca en segundo rango sobre el mismo inmueble. Tienes que preguntarle a tu banco si hace este tipo de operaciones.
2. Cancelar la hipoteca y constituir una nueva por el capital cancelado más lo que necesitas para comprar el piso heredado. Conlleva más gastos que la operación anterior, pero pagarás sólo una cuota.
3. No tocar la hipoteca de 22.000 euros e hipotecar el piso heredado para comprar la parte de los otros 3 herederos.
4. Cancelar la hipoteca de 22.000 euros y solicitar una nueva hipoteca que cubra esta deuda más lo que necesitas para adquirir la casa heredada, poniendo como garantía los dos inmuebles (tu cada y la que compras a los herederos). Lo que se llama un préstamo hipotecario sobre dos garantías. Esta opción es la que más gustará al banco.

Lo de dar el alquiler como garantía de pago no existe. En todo caso si alquilas reforzará la operación al poder acreditar unos ingresos extras.

Laura nos pregunta: Hola. Yo tengo una hipoteca en la que pusimos un aval pero Bancaja me dijo que el aval se liberará cuando hayamos pagado el 20% de la hipoteca. Mi pregunta es si, amortizo tiempo en lugar de capital ¿se libera el aval? ¿cuándo? ¿se libera automáticamente o hay que ir a un notario? Por otro lado si amortizo tiempo, ¿cómo afecta a la cuota cuando revisen la hipoteca?

Tendría que leer la escritura de préstamo hipotecario, pero en principio entiendo que para liberar a los avalistas (que imagino figuran como hipotecantes no deudores) se debería ir a firmar ante notario.

Que decidas amortizar capital o reducir tiempo a efectos de quitar el avalista es lo mismo. A fin de cuentas amortizas deuda pendiente.

Para calcular cómo quedaría la cuota en caso de reducir tiempo deberías utilizar una calculadora financiera con cuadro de amortización y hacer los cálculos.

Espero haber resuelto algunas de vuestras dudas. El próximo jueves seguiré con ellas. En cuanto a rcalber, que quiere: “desarrollar una estrategia basada en retrocesos del fibonacci, el movimiento de Wiener y el movimiento estocastico browniano geométrico” decirle que si el no sabe lo que es, yo menos.

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Experto Euribor: de cláusulas de suelo, avales y otros temas hipotecarios