Garantía hipotecaria para obtener liquidez: Hipotecas a la piedra

Se trata de hipotecar o incrementar substancialmente la hipoteca de una vivienda para conseguir una cantidad de dinero elevada, para obtener una mayor financiación y generalmente un tipo de interés inferior que si optáramos por un préstamo personal.

Es muy importante tener en cuenta que para que financieramente salga rentable esta opción, el importe de la hipoteca nueva debería ser de como mínimo unos 50.000 euros, ya que debido a los gastos inherentes que conlleva constituir una nueva hipoteca (notaría, impuestos, etc.), saldría más a cuentas un préstamo personal porque, aunque el tipo de interés en principio es mayor, sus gastos de constitución son muy inferiores.

Hace 4 ó 5 años, cuando la concesión de hipotecas llegó a máximos históricos, esta formula fue utilizada por muchas familias para comprarse un coche de alta gama, hacer reformas en su vivienda o segunda residencia, hacer un viaje de ensueño, operaciones de estética o incluso varias de estas cosas a la vez. Pero en la actualidad, dada la restricción del crédito tan importante que existe en el mercado, este tipo de operaciones tienen unos tipos de interés muy elevados y no son tan atractivas para las familias. Leer más

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Hacienda trabaja ya en la prórroga de la rebaja del IVA a la vivienda

Hacienda trabaja con la consigna de que tanto PP como PSOE mantendrán en 2012 este incentivo a la compra de casa. El Senado aprueba una moción que respalda la prórroga.

La rebaja del IVA para vivienda hasta 31 de diciembre que presentó el Gobierno en agosto podría prorrogarse en enero gane quien gane las elecciones. Con esta previsión trabaja la Agencia Tributaria (AEAT), según han informado fuentes no oficiales. El Fisco español trabaja con este escenario –el de prorrogar la rebaja del 8% al 4%– y así lo ha comunicado a empresas y fiscalistas para que preparen la planificación fiscal del próximo año, según ha podido saber este diario. El sector bancario es el que ha apludido con más entusiasmo esta iniciativa. Según el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas superaba las 680.0000 a finales de 2010.

Ésta es la previsión con la que trabaja Hacienda. El líder del PP anunció que mantendrá la medida, pero en la AEAT manejan la consigna de que Rubalcaba hará lo mismo. Las fuentes oficiales de la Agencia no se pronuncian y remiten a enero.

Rajoy destacó que “lo más sorprendente” es que el Gobierno, después de eliminar la desgravación fiscal por compra de vivienda y subir el IVA de las nuevas, ahora abra un “periodo de rectificación” con la bajada. Esta medida, ha recalcado, es el “paradigma de los vaivenes del Gobierno”. Constructores y promotores también han aplaudido la medida, que está atrayendo a estos fondos como salvadores ya que suplen la falta de liquidez en el que están mediante la aportación de equity. Hasta agosto, estos fondos, que se dedican a invertir directamente en el capital o compran deuda de compañías en quiebra por mala gestión o por su elevado endeudamiento.

En este contexto, el Senado aprobó ayer una moción en la que instó al Gobierno a mantener en 2012 la rebaja del IVA para la compra de vivienda. La moción fue presentada por el PP y contó con el apoyo de CiU. El Grupo Socialista votó en contra. La moción incluye también la petición de que la rebaja impositiva se aplique sólo a la compra de vivienda habitual y con un tope máximo de precio.

Los que no aprueban cómo se ha planteado el incentivo son los asesores fiscales. Para la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), la rebaja del IVA genera aún más inquietud.

“Se ha modificado sin más el párrafo del artículo que se refiere al tipo impositivo de las viviendas, sin tomar en consideración”, señala Juan Carlos López-Hermoso, presidente de la Asociación, “ni por tanto aclarar, qué pasa con todas las transacciones que la Ley asimila al concepto de entrega de vivienda”, añade. López-Hermoso considera que la medida, que tacha de “inútil”, se debería haber acompañado de una modificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dado que la Dirección General de Tributos (DGT) no ha dado todavía ninguna respuesta clara sobre este tema, para Aedaf no queda otra opción que pensar que esta reforma se ha hecho “desde la improvisación y sin consultar a los expertos”. Asesores fiscales, expertos y profesionales no tienen claros los criterios temporales del incentivo y tratan de que la DGT lo aclare.

Esperan como agua de mayo que Tributos publique una consulta vinculante sobre este asunto. Las llamadas a la Agencia son constantes. Por su parte, la AEAT ha publicado en su web un documento en el que responde a “preguntas frecuentes” y dice que “los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre por entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se haga después del 31 de diciembre de 2011”.

Es decir, el devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento en el que el comprador toma posesión de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de este hecho, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente. En cambio, en relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto por viviendas adquiridas entre el 20 de agosto y 31 de diciembre cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% no se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos. Éste es uno de los problemas más graves que presenta el incentivo, a juicio de los asesores fiscales, que recuerdan que el criterio del devengo que esgrime la AEAT es “oficioso”. Es necesaria una consulta.

Salgado y Santamaría chocan por la deducción fiscal
Soraya Sáenz de Santamaría, portavoz del PP en el Congreso de los Diputados, acusó ayer al Gobierno de hacer una política de vivienda “incoherente”. Santamaría criticó al Ejecutivo por “eliminar la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual, mientras rebaja el IVA del 8% al 4% al adquirir una casa nueva”. Salgado rechazó las críticas del PP, ya que recordó que el 75% de las rentas españolas siguen “pudiendo disfrutar” de la deducción fiscal, debido al nivel de sus ingresos. Por el contrario, Salgado añadió: “¿Qué mayor incoherencia [la del PP] que criticar la rebaja del IVA mientras anuncia que va a mantener esa medida durante un año más, si ganan las elecciones?

Fuente: http://www.expansion.com

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Experto Euribor: de cláusulas de suelo, avales y otros temas hipotecarios

Una vez más me enfrento a vosotros, internautas de Euribor Blog, cual esclavo ante la muchedumbre sedienta de sangre de las Naumaquias. Ave imperator, morituri te salutant!

De las preguntas que se van haciendo, esta semana me decantaré por las que tratan de temas hipotecarios y sus problemas relacionados.

Pregunta Alex: yo tengo una hipoteca con el BBVA. En marzo pedí que me quitaran el suelo (provisionalmente a espera de sentencia firme), pero lo que han hecho es aplicarme una bonificación del interés (que a efectos económicos es lo mismo). La cuestión es que esa bonificación se acaba ahora en junio que se renueva el tipo, y me dice mi banco que no me la van a seguir aplicando (es decir, otra vez voy a tener suelo), porque “les han autorizado judicialmente a seguirla aplicando hasta que no haya sentencia firme”. ¿Es esto verdad? si no lo es, ¿qué puedo hacer para que me la sigan aplicando?

Un tema recurrente y problemático, el de las cláusulas de suelo y techo. El proceso jurídico se las trae, ya que la banca no acepta las sentencias que le van en contra y las recurre hasta el último momento. En el caso del BBVA, Cajamar y Caixa Galicia el Juzgado número 2 de Sevilla les obligó a retirar las “cláusulas de suelo” de sus contratos hipotecarios a tipo variable, pero esta sentencia ha sido recurrida.

La otra sentencia contra las cláusulas de suelo la dictó el Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011, obligando a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro

Y los argumentos de la banca para recurrir las sentencias siempre son los mismos: la regulación del sistema hipotecario ha funcionado correctamente y si se cambia, se encarecerá el crédito. Ya suena a chascarrillo.

Evidentemente no es que “se les haya autorizado a seguir aplicándolas”, aunque el resultado es el mismo. La sentencia no se ejecuta hasta que acabe el proceso de recursos.

En cuanto a que hacer para que no te apliquen el tope a la baja del euribor, comentarte que para que se quiten estas cláusulas de las escrituras de préstamos hipotecarios de los clientes bancarios se deberá esperar a lo que acabe diciendo el Tribunal Supremo, con toda seguridad.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio probable para el cliente.

Las opciones que tiene el cliente para intentar que no se aplique el “suelo” pasan por:

  1. Presentar una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
  2. Presentar una reclamación judicial particular contra el banco.
  3. Afiliarse a asociaciones como ADICAE, ASUAPEDEFIN y sumarse a una reclamación conjunta.
  4. Contratar un abogado que represente al cliente ante la sucursal y presiones para que no apliquen la cláusula.
  5. Esperar a ver como acaba el proceso judicial.

Por tanto, lo que puedes hacer básicamente es seguir presionando a tu sucursal y tratar de que sigan sin aplicarte el tipo de interés resultante de la cláusula de suelo.

 

Javier Nieto nos formula la siguiente cuestión: En la actualidad tengo una hipoteca de la cual debo unos 22.000 €. La cuota al euribor al 3% es de 275 €. El problema surge cuando por herencia me vino un piso que es ideal. Los 4 herederos que somos decidimos venderlo o que alguien se lo quedara; se tasa el piso en 72.000 € la pregunta es: ¿me lo puedo quedar yo haciendo una ampliación de hipoteca o tengo que liquidar la antigua hipoteca?, y a la vez ¿puedo alquilar mi actual piso (sobre 450€ mes como maximo) y dar el alquiler como garantia de pago e hipotecar el piso de la herencia?

Javier, para comprar el piso heredado a los otros 3 herederos tienes las siguientes opciones:

  1. Hacer una segunda hipoteca sobre tu piso actual y con el dinero adquirir el piso heredado. Esta opción significaría no tocar la primera hipoteca de 22.000 euros y constituir una hipoteca en segundo rango sobre el mismo inmueble. Tienes que preguntarle a tu banco si hace este tipo de operaciones.
  2. Cancelar la hipoteca y constituir una nueva por el capital cancelado más lo que necesitas para comprar el piso heredado. Conlleva más gastos que la operación anterior, pero pagarás sólo una cuota.
  3. No tocar la hipoteca de 22.000 euros e hipotecar el piso heredado para comprar la parte de los otros 3 herederos.
  4. Cancelar la hipoteca de 22.000 euros y solicitar una nueva hipoteca que cubra esta deuda más lo que necesitas para adquirir la casa heredada, poniendo como garantía los dos inmuebles (tu cada y la que compras a los herederos). Lo que se llama un préstamo hipotecario sobre dos garantías. Esta opción es la que más gustará al banco.

Lo de dar el alquiler como garantía de pago no existe. En todo caso si alquilas reforzará la operación al poder acreditar unos ingresos extras.

 

Laura nos pregunta: Hola. Yo tengo una hipoteca en la que pusimos un aval pero Bancaja me dijo que el aval se liberará cuando hayamos pagado el 20% de la hipoteca. Mi pregunta es si, amortizo tiempo en lugar de capital ¿se libera el aval? ¿cuándo? ¿se libera automáticamente o hay que ir a un notario? Por otro lado si amortizo tiempo, ¿cómo afecta a la cuota cuando revisen la hipoteca?

Tendría que leer la escritura de préstamo hipotecario, pero en principio entiendo que para liberar a los avalistas (que imagino figuran como hipotecantes no deudores) se debería ir a firmar ante notario.

Que decidas amortizar capital o reducir tiempo a efectos de quitar el avalista es lo mismo. A fin de cuentas amortizas deuda pendiente.

Para calcular cómo quedaría la cuota en caso de reducir tiempo deberías utilizar una calculadora financiera con cuadro de amortización y hacer los cálculos.

Espero haber resuelto algunas de vuestras dudas. El próximo jueves seguiré con ellas. En cuanto a rcalber, que quiere: “desarrollar una estrategia basada en retrocesos del fibonacci, el movimiento de Wiener y el movimiento estocastico browniano geométrico” decirle que si el no sabe lo que es, yo menos.

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Entrevista a José Luis Fernández (USO)

uso Entrevista a José Luis Fernández (USO)Hoy tenemos a José  Luis Fernández, Secretario Confederal de Comunicación del sindicato USO, que a pesar de no tener tanta fama en los medios como CC.OO. y UGT cuenta con más de cien mil afiliados en toda España, siendo la tercera confederación sindical de nuestro país.

Droblo- Antes de nada, agradecerte que contestes nuestras preguntas y para quien no os conozca me gustaría empezar por una curiosidad personal. El panorama sindical en España lleva dominado por dos sindicatos desde hace décadas, incluso más tiempo que el bipartidismo político PP-PSOE y la imagen que dan ambos en la opinión pública no es muy positiva. Dando por hecho que los objetivos son los mismos ¿Por qué sois diferentes de los dos sindicatos principales?

JLF: Porque desde su origen la USO ha hecho de la Autonomía y la Independencia sus señas de identidad, junto con poner a la persona, al trabajador o trabajadora, en el centro de nuestra actividad sindical. En definitiva, servir a las personas y no servimos de ellas.

Además la Independencia de partidos políticos u otras instituciones y la Autonomía en la toma de decisiones, tiene mucho que ver con la apuesta de la USO por la autofinanciación. Sólo se podrá ser realmente independiente y autónomo si no dependes para tu existencia de financiación exterior. La USO actualmente se autofinancia en un 81% de las cuotas de sus afiliados.

D-Si fuera por simpatías -hasta un famoso “criticón” como Federico Jiménez Losantos habla bien de vosotros- USO tendría más poder, ¿Existen en el mundo sindical barreras como en el político para evitar romper esa hegemonía de los dos grandes?

JLF: Existe una gran barrera, que desde la USO venimos reclamando romper, y ésta consagra un bisindicalismo monocolor que en la práctica está resultando estéril, ya que entre los dos sindicatos mayoritarios no hay posiciones distintas que permitan una sana confrontación de ideas y propuestas.

La gran barrera a la que nos referimos es la LOLS (Ley orgánica de libertad sindical), que hace que los dos sindicatos mayoritarios tengan la capacidad universal de iniciar procesos electorales en las empresas, mientras que la USO no puede hacerlo. Sólo podemos concurrir a los procesos iniciados por ellos y sólo podemos iniciarlos en las empresas en las que ya estamos, lo que dificulta nuestro crecimiento. Además, esta Ley mantiene una tasa del 10% de audiencia electoral para ser más representativo, esto hace que se mantenga este bisindicalismo. Creemos desde la USO que dicho porcentaje debería ser modificado de manera similar al ámbito político, donde se exige un 5%, e incluso se ha planteado bajarlo para facilitar un mayor pluralismo.

D- Vayamos ahora a la actualidad, el gobierno defiende los recortes sociales por la necesidad de reducir un déficit que se le ha disparado en dos años y deja caer que son los mercados financieros y Europa los que le obligan a tomar esas medidas, ¿Cuál es vuestra opinión al respecto?

JLF: Desde la USO nos hemos preguntado al escuchar esta argumentación del Gobierno, ¿Quién gobierna en España?, ¿nuestro Presidente del Gobierno o los mercados financieros?, o ¿la canciller Merkel y el presidente Obama?

El Gobierno ha estado negando la gravedad de la situación, actuando tarde y mal. Ya que cuando otros países emprendían medidas de ajuste aquí  se nos decía lo bien que estábamos.

Desde la USO llevamos más de 2 años insistiendo en la necesidad de reducir nuestro gasto público, sobre todo en aquello que es más prescindible. En este sentido la USO siendo consciente  de la necesidad de reducir nuestro déficit público y cumplir nuestros compromisos con el Plan de Estabilidad, entiende  que el conjunto de medidas aprobadas por el Gobierno suponen un recorte sin precedentes de derechos sociales.  Recortes que pagan una vez más las personas, en lugar de los gobernantes, y en este caso los más débiles: los pensionistas, los enfermos, las mujeres que son madres, los empleados públicos y los jóvenes, que no podrán acceder al contrato de relevo al retrasarse el acceso a la jubilación parcial.

El ajuste de nuestras cuentas públicas debería comenzar por reducir el número de Ministerios, y los asesores de los mismos, así como en los gobiernos autonómicos y locales, las subvenciones a las entidades sociales (patronales, sindicatos, partidos políticos, etc.), una reforma fiscal en profundidad, y la lucha contra el fraude fiscal.

No se puede actuar sólo sobre la reducción del gasto, hay que actuar sobre los ingresos para generarlos. Eso implica hablar del empleo y de las inversiones necesarias que ayuden a generarlo, poner a las personas – a los ciudadanos españoles en el centro de las políticas.

D-La pregunta que muchos se hacen es por qué tras más de dos millones de empleos perdidos es ahora cuando se plantea una huelga general, muchos tienen la impresión que los parados no están representados por los sindicatos, ¿Es eso cierto?

JLF: La USO ha venido trabajando para representar y trabajar por el conjunto de ciudadanos, es decir por aquellos que tienen trabajo, por los que teniéndolo lo han perdido y por aquellos que optan a encontrarlo por primera vez. Reducir el papel de un sindicato a la defensa de los que tienen trabajo sería un error en el que la USO no ha querido caer.

En este sentido cuando desde la USO criticamos las cifras de desempleados que da el Gobierno y la realidad que emana de los propios datos oficiales -19,7% de tasa de paro los que supone más de 4.600.000 desempleados-, lo hacemos no por una cuestión estadística, sino pensando en las personas que desaparecen y para las cuales no se presupuesta ninguna medida.

Con los actuales datos de nuestro mercado de trabajo y la perspectiva de una reforma laboral impuesta que consistirá en cómo abaratar el despido y por tanto cómo engrosar más las cifras de parados, creemos desde la USO que sobran motivos para convocar una huelga general.

D- ¿Pensáis que la huelga general será un éxito más allá del sector público?

JLF: La USO entiende que la respuesta al Gobierno debe ser rápida y contundente, pero no puede limitarse exclusivamente al ámbito de las Administraciones Públicas, y que la huelga convocada en ellas para el día 8 debe ser el primer paso para  convocar a la movilización al conjunto de la ciudadanía, incluyendo la huelga general.

Para la USO lo importante es dar una respuesta unitaria – y en este sentido se ha dirigido a UGT y CC.OO- a la situación de los trabajadores del sector público y a los más de 4.600.000 desempleados, al millón trescientas mil familias con todos sus miembros en paro, a los 9 millones de pensionistas, a los jóvenes que padecen un tasa de paro superior al 40%, al recorte de las inversiones, a la falta de reformas estructurales, etc. Por ello es necesario que las organizaciones sindicales actuemos pensando en la globalidad y no defendido sólo intereses corporativos.

D- Hay quien piensa que la huelga puede ser una forma de recordar a la ciudadanía que los sindicatos están ahí y poco más, sinceramente ¿creéis que si el apoyo de los trabajadores es mayoritario el gobierno cambiará sus últimas medidas?

JLF: El gobierno está  hipotecado en sus decisiones por el contexto europeo en el cual estamos inmersos, por tanto no es fácil  que rectifique, aunque desde la USO le pedimos que en el BOE todo es posible y por tanto puede proceder a una nueva “corrección de errores”. Sería la tercera y haría bueno del refrán de no hay dos sin tres.

La Huelga General que este país necesita debe encaminarse a que el Gobierno cambie su errática política económica Si no es capaz de hacerlo entonces deben cambiar los políticos responsables de hacerla.

D-Los ámbitos de decisión son cada día más globales y los avances sociales están en peligro en toda Europa ¿existen contactos internacionales con otras organizaciones sindicales para plantear medidas conjuntas?

JLF: La USO forma parte, al igual que CCOO y UGT, de la Confederación Europea de Sindicatos (CES) y de la Confederación Sindical Internacional (CSI). Ambas organizaciones coordinan acciones globales tanto en Europa como en todos los continentes.

En este sentido “Recortes no, más crecimiento”, es el lema que concreta el llamamiento de la Confederación Europea de Sindicatos para una jornada europea de movilización. La fecha elegida es el 29 de septiembre, coincidente con la reunión de Ministros de Finanzas del Ecofin. Con ello la CES quiere dar una clara respuesta de su rechazo a la decisión de los gobiernos de recortar el gasto público en salarios, pensiones e incluso en los gastos dedicados al empleo.

El acto central para ese día será  la celebración de una gran euro-manifestación en Bruselas, aunque también la CES ha llamado a los sindicatos nacionales a convocar el máximo de movilizaciones en todos los países de la Unión Europea, realizando incluso paros laborales.

Por su parte, la CSI celebrará el 7 de octubre en todo el mundo el día intencional por el trabajo decente con multitud de actos en todos los continentes.

D-¿Qué opciones existen de plantear negociaciones a nivel global para evitar competencias entre trabajadores de una misma zona económica o incluso de distintas pero de una misma empresa multinacional? Por ejemplo, una empresa española que ofrece -aparte de distintos salarios- diferentes derechos sociales a los trabajadores de una factoría que tiene en Barcelona y a los de otra que tiene en Tánger.

JLF: Estas opciones pasan por la coordinación de los distintos sindicatos nacionales a través de las organizaciones sindicales internacionales y sus federaciones profesionales internacionales. En el caso concreto de Europa esto se realiza mediante los comités de empresa europeos.

D- Una pregunta doble, ¿Por qué no se pide la eliminación de las ETT y se sustituyen promocionando a los autónomos? Por ejemplo, hacer una bolsa especifica de trabajo para cada sector con personal cualificado y solo pagar el recibo de autónomo el tiempo proporcional de trabajo en la empresa y el IRPF de lo que realmente se ha cobrado. ¿Cómo ve vuestro sindicato a los autónomos, como empresarios o como trabajadores?

JLF: Con esa primera opción se correría el riesgo de precarizar más aun las relaciones laborales. Ya que en el fondo se estaría potenciando la figura del “falso autónomo” y sólo conseguiría reducir las cotizaciones a las ya maltrecha caja de la seguridad social.

Desde la USO creemos que una gran parte de los llamados autónomos son trabajadores, ya que una gran mayoría de ellos no tienen asalariados a su cargo. Por ello la USO está abierta a la afiliación de estos trabajadores autónomos al sindicato con la única excepción de que no tengan a trabajadores a su cargo y recientemente ha firmado un convenio de colaboración con OPA (Organización de Profesionales y Autónomos) para una mejor atención a las necesidades de este colectivo.

D- Por último, una pregunta más general, se tiene la impresión de que la defensa que el sindicalista hace del trabajador no discrimina entre el que cumple y el que no, y que incluso propicia el absentismo laboral del que se sabe protegido, ¿Es esa impresión justa?

JLF: Creemos que no, otra cuestión distinta es que hay que fomentar la competencia profesional y buscar fórmulas en la negociación colectiva que primen el esfuerzo y la mejora de la cualificación profesional, ya que ello repercutirá positivamente en la mejora de la productividad.

D-Muchas gracias por tus opiniones, este artículo tiene asociado un foro de participación libre en el que seguro los lectores agradecerán –criticándolos o apoyándolos- tus comentarios.

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