Alternativa a la dación en pago: la hipoteca de ‘alta calidad’
Banca, promotores y expertos reconocen que el sistema hipotecario es manifiestamente mejorable y están convencidos de que puede hacerse sin recurrir a la figura de la dación en pago. Los entendidos aseguran que aplicar la dación a partir de ahora podría tener un coste para el sistema financiero de unos 2.500 millones de euros, encarecería el crédito y reduciría drásticamente el importe que concederían las entidades en relación al valor de tasación del inmueble -loan to value (LTV)-. Menos gente accedería a un préstamo, que además sería por menos dinero y a un tipo de interés bastante superior. La reforma que se lleve a cabo debería encontrar mecanismos que reduzcan al mínimo las ejecuciones hipotecarias y solucionen qué hacer en caso de que la deuda pendiente de pago supere al valor de la vivienda en el mercado. Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. “Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado”, asegura Mas. La clave es establecer mecanismos de protección ante crisis sistémicas como la de deuda. Los expertos son partidarios de copiar sistemas que han demostrado sus éxitos, como el mercado hipotecario de Canadá, cuyo sector inmobiliario no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo con seguro de crédito funciona de la siguiente manera: Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y aunque su historial de solvencia sea intachable. Si una aseguradora participa en la operación, el banco probablemente conceda esa hipoteca. Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%. Las aseguradoras vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. En caso de impago, la aseguradora paga al banco el piso como si fuera un siniestro y la deuda queda cancelada para el propietario. Contar con el respaldo de una compañía de seguros en una operación tan a largo plazo como es una hipoteca es una garantía adicional para el banco. Por ello, los defensores del seguro de crédito aseguran que implantar este producto en el mercado español abarataría el coste de capital y provisiones que deben afrontar bancos y cajas a la hora de conceder esta clase de préstamos. Además, las aseguradoras actúan como garantes de que los bancos aplican unos criterios de prudencia correctos a la hora de decidir a quién no otorgan las hipotecas. Con lo cual, además del filtro y la labor de vigilancia que realiza el Banco de España, las compañías de seguros actúan como “policías del sistema”, explica Mas. Todas estas garantías adicionales en un marco como el actual, de absoluta desconfianza hacia el sistema financiero español y con los precios de la financiación disparados, ayudarían a titulizar después esas hipotecas en forma de bonos o cédulas para garantizar el flujo del crédito en el mercado. Fuente:(Cinco Días. Página 30. 1 página) Últimas noticias en iBAi Tweet Compartir esta noticia | Publicidad: Comprar pinturas online - Pinturas Náuticas - Antifouling Hempel - Pinturas industriales - Pinturas decorativas
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